Как сделать 1031 биржи для отсрочки налогов

Изношенное время, «Ничего не известно, кроме смерти и налогов», является лишь наполовину верным для опытного американского налогоплательщика, который планирует продажу инвестиций или бизнеса Поскольку налог на прирост капитала на вашу прибыль может составлять от 15% до 30% при объединении государственных и федеральных налогов, почему бы не предпринять необходимые шаги, чтобы избежать этой потери? Большой укус налогов может уничтожить деньги, которые вы могли бы использовать для будущие инвестиции

Введите 1031 налоговый отложенный обмен. Для многих налогоплательщиков это как деньги, сбрасываемые с неба.

1031 Обмены Откладывать налоги

1031 Биржа была названа как самый мощный инструмент построения богатства, который все еще доступен для налогоплательщиков. Он был важной частью стратегии успеха бесчисленных финансовых мастеров и гуру недвижимости. Взяв свое название из раздела 1031 Налогового кодекса, налог -дифференцированный обмен позволяет налогоплательщику продавать доход, инвестиционную или бизнес-собственность и заменять его подобным видом RTY.

Прибыль от прироста капитала от продажи этого имущества откладывается или откладывается до тех пор, пока соблюдаются правила IRS. Это разумная налоговая и инвестиционная стратегия, а также инструмент планирования недвижимости. Теоретически инвестор может продолжать откладывать прирост капитала на инвестиционную собственность до смерти, потенциально избегая их всех вместе.

Законодательство 1984 года изменило некоторые аспекты 1031 биржи

В первые дни «подобных обменов» этот термин воспринимался довольно буквально и часто представлял трудности.

Например, если у вас есть трехэтажный кирпичный жилой дом, который вы хотели продать через биржу 1031, вам нужно было бы найти еще один трехэтажный кирпичный жилой дом, владелец которого захотел поменять местами. Тогда вы оба встретитесь, и обмен состоится.

Раньше не было временных ограничений на обмен.

IRS потребовал более строгих мер контроля над процессом, что привело к принятию Конгрессом в 1984 году в разделе 1031 (a). В этом законодательстве были ограничены отсроченные обмены, которые дополнительно определили «добрососедское» имущество и установили график завершения обмена.

Квалификация на обмен 1031

Недвижимость, предназначенная для использования в бизнесе или инвестиций, подходит для обмена 1031. Личный дом не имеет права на участие, и, как правило, имущество с исправлением и переводом также не квалифицируется, поскольку оно соответствует категории имущества, предназначенного для продажи. Отпуск или второй дом, которые не считаются арендой, не подходят для лечения 1031 года; однако в соответствии с параграфом 280 Налогового кодекса, который может применяться к этим свойствам, применяется проверка использования. В этом случае следует проконсультироваться с налоговым экспертом.

Участок, находящийся в стадии разработки, и имущество, приобретенное для перепродажи, не имеют права на отложенное налоговое лечение.Акции, облигации, ноты, инвентарная собственность и выгодная заинтересованность в партнерстве не рассматриваются как «доброжелательные» свойства для обмена.

Чтобы квалифицироваться как обмен 1031 сегодня, транзакция должна принимать форму «обмена», а не просто продажа одного имущества с последующей покупкой другого.

Во-первых, продаваемое имущество и новое замещающее имущество должны быть как для инвестиционных целей, так и для продуктивного использования в торговле или бизнесе. Они должны быть «подобными» свойствами.

Следующие типы сделок с недвижимостью соответствуют требованиям для квалифицированного обмена «такого рода»:

Офис в обмен на торговый центр
Торговый центр в обмен на землю
Земля в обмен на промышленное здание
Жилой дом в обмен на промышленное здание
Аренда одной семьи в обмен на собственность арендаторов (TIC)

Сегодня вы можете обменять кирпичный жилой дом на сырую земли, склада или небольшого офисного здания. Тем не менее, существуют строгие временные ограничения, которые должны быть соблюдены или обмен 1031 не будет разрешен, и налоговые последствия будут наложены.

До 1984 года практически все обмены проводились одновременно с закрытием и передачей проданного имущества (Отчужденной собственности) и покупкой новой недвижимости (Замена собственности). В дополнение к проблемам, возникающим при поиске подходящего имущества, возникли трудности с одновременной передачей названий, а также средств. Не так сегодня.
К. Грант Коннесс, президент, 1031 Alternatives Group

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

К. Грант Коннесс, президент, 1031 Alternatives Group

Задержка 1031 Exchange позволяет избежать проблем до 1984 года, но теперь наложены более строгие сроки. Налогоплательщик, который хочет завершить обмен, перечислить и продать недвижимость обычным способом. Когда покупатель продвигается вперед и договор купли-продажи выполняется, продавец заключает соглашение об обмене с квалифицированным посредником, который, в свою очередь, становится заменяющим продавцом.

Соглашение об обмене обычно требует уступки договора продавца Промежуточному. Закрытие происходит и, поскольку продавец не может коснуться денег, Посредник получает выручку от продавца.

1031 Ограничения на перенос времени на перенос

В этот момент начинается первое ограничение по времени, 45-дневное правило для идентификации. Налогоплательщик должен либо закрыть, либо идентифицировать в письменной форме потенциальное Заменяющее имущество в течение 45 дней с момента закрытия и передачи первоначального имущества. Период времени не подлежит обсуждению, включает выходные и праздничные дни, а IRS не будет делать исключений. Если вы превысите лимит времени, ваш весь обмен может быть дисквалифицирован, и налоги обязательно последуют.

Типы свойств замены для определения:

Три свойства без учета их справедливой рыночной стоимости.
Любое количество свойств при условии, что их совокупная справедливая рыночная стоимость в конце идентификационного периода не превышает 200% совокупной справедливой рыночной стоимости отказавшегося имущества на дату передачи.
Если правило трех свойств и правило 200% превышено, обмен не будет терпеть неудачу, если налогоплательщик приобретет 95% совокупной справедливой рыночной стоимости всех идентифицированных свойств.

Что такое загрузка?

Реально, большинство инвесторов следуют правилу трех свойств, чтобы они могли завершить due diligence и выбрать тот, который лучше всего подходит для них, который будет закрыт.

Как правило, цель заключается в том, чтобы торговать, чтобы избежать передачи «загрузки» и не облагаться налогом на обмен.

«Boot» - это денежная или справедливая рыночная стоимость любого дополнительного имущества, полученного налогоплательщиком через биржу. Денежные средства включают в себя все денежные эквиваленты, долги, обязательства, на которые распространяется обменное имущество. Это свойство «не-типа», и правила, регулирующие его во время обмена, являются сложными. Достаточно сказать, без совета экспертов получение «ботинка» может привести к налогам.

1031 Обмены подпадают под действие 180-дневного правила

После выбора объекта замены налогоплательщик имеет 180 дней с даты передачи Переуступленной собственности покупателю для закрытия нового Заменяющего имущества. Однако если срок погашения налоговой декларации инвестора с любыми расширениями в течение налогового года, в котором было продано Проданное имущество, превышает 180-дневный период, то обмен должен быть завершен к этой более ранней дате. Помните, что часть этого периода уже использовалась в течение Идентификационного периода. Нет никаких расширений и исключений из этого правила, поэтому рекомендуется планировать закрытие до крайнего срока.

Поскольку закон требует, чтобы налогоплательщик не касался доходов от первой транзакции, Квалифицированный посредник приобретает Заменное имущество у продавца при закрытии и после завершения транзакции, а затем передает его налогоплательщику.

1031 Обмен не предназначен для самостоятельных инвесторов

Это основное описание того, как работает успешный 1031 Exchange. В зависимости от ситуации с налогоплательщиком может быть задействован тип собственности и характеристики Заменяющего имущества, другие аспекты Биржи. Его завершение может стать сложным, и с экспертами всегда следует консультироваться. Это не задача для инвестора «сделай сам».

Использование мощности 1031 Exchange для создания и сохранения богатства и активов, генерация денежных потоков от инвестиций, реструктуризация, диверсификация и консолидация недвижимости - это право каждого владельца инвестиционной собственности в Соединенных Штатах. Американским налогоплательщикам никогда не приходится платить налоги на прирост капитала при продаже своего инвестиционного имущества, если они намерены реинвестировать эти поступления в более инвестиционную собственность.

Ценные бумаги, предлагаемые через Pacific West Securities, Inc. Член FINRA / SIPC.

Этот материал не является ни предложением о продаже, ни запросом на покупку какой-либо ценной бумаги.Информация предназначена только для обсуждения и информации. Он не предназначен для замены компетентного юридического, налогового или финансового планирования. Применимые налоговые кодексы распространяются только на федеральный закон. У отдельных государств могут быть свои дополнительные налоговые коды. Пожалуйста, свяжитесь с соответствующим налоговым и юридическим специалистом в вашем штате. Эта информация предоставляется из источников, которые считаются надежными, но должны использоваться в сочетании с профессиональными советами, которые соответствуют вашей личной ситуации.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}