Как справиться с низкой оценкой

Вы беспокоитесь о получении низкой оценки или ваша оценка уже была завершена на сумму меньше, чем вы ожидали? На рынках продавцов несколько ситуаций с предложениями часто повышают цену покупки выше, чем любые сопоставимые продажи в этом районе; поэтому в таких случаях многие продавцы беспокоятся о том, что оценки будут низкими. На рынках покупателя, когда цены мягкие или падают, продавцы также обеспокоены тем, что дом принесет низкую оценку.

Низкая оценка может произойти на любом рынке: горячем, холодном или нейтральном.

Почему возникают низкие оценки?

Национальная ассоциация риэлторов сообщает в своем ежемесячном обзоре индекса доверия REALTOR для продаж в период с ноября 2016 года по январь 2017 года 22% респондентов столкнулись с проблемами оценки. В опросе NAR «Искатели ипотечных кредитов» 55% респондентов за этот период сообщили о проблемах оценки.

Существует ряд причин, по которым оценки низки. Вот несколько:

• Искусственно завышенные цены, вызванные несколькими предложениями.
• Снижение рыночной стоимости из-за меньшего количества покупок покупателей среди более крупного инвентаря домов.
• Fallout из изобилия выкупа или коротких продаж по соседству, особенно когда нет других сопоставимых продаж.
• Неверная оценка андеррайтером.
• Завышение цены продавцом.
• Неопытный оценщик, который не понимает влияния на ценность.
• Рост цен на рынке из-за ограниченного запаса и нескольких ком.

• Оценщик не учитывал ожидаемые данные о продажах, которые могли бы отражать более высокие сопоставимые продажи при закрытии, или оценщик выбрал сопоставимые продажи из неправильных районов.
• Покупатель получает наличные деньги у продавца, заставляя кредитора полагать, что цена была завышена.

Один из факторов, который не вступает в игру, заключается в том, хочет ли кредитор получить кредит.

Кредиторы хотят одолжить деньги, а кредиторам запрещено перерисовывать.

Решения для низких оценок

Не паникуйте, если оценка окажется низкой. Трудно оставаться спокойным, когда кажется, что ожидающая продажа развалится, но обе стороны имеют варианты:

• Покупатель может составить разницу в наличных деньгах.

  Кредитор заботится об оценке только в той мере, в какой это влияет на отношение кредита к стоимости. Низкая оценка не означает, что кредитор не будет кредитовать. Это означает, что кредитор будет предоставлять кредит на основе соотношения, согласованного в контракте, по оценочной стоимости. Иногда кредитор покупателя не разрешает покупателю давать наличные деньги за разницу, и в этом случае покупатель оплачивает вместо этого часть расходов на закрытие продавца.

• Продавец может снизить цену.

  Если дом был завышен или цена была завышена, часто это лучшее решение.Это делает покупателя счастливым, и кредитор удовлетворен. Нет гарантии, что, если покупатель уйдет, продавец не получит низкую оценку от кредитора второго покупателя, не говоря уже о времени и проблемах, которые требуется для продажи недвижимости снова. Иногда птица в руке лучше.

• Продавец может предложить нести вторую ипотеку за разницу.

  Если покупатель действительно хочет дом, но не может придумать разницу в наличных деньгах, то вы можете сделать платежи или единовременную выплату на более позднюю дату продавцу. После закрытия депозита продавцы часто сохраняют право на скидку на второй ипотечный кредит, продавая его менее чем номинальной стоимости инвестору.

• Закажите вторую оценку.

  Во-первых, если ваш кредит является займом FHA, попросите кредитора составить список одобренных оценщиков. Либо продавец, либо покупатель могут заплатить за вторую оценку. Иногда вторая оценка будет выше, чем первая, особенно если первый оценщик был неопытным или ошибками.

  Если ваш кредит является обычным кредитом, тогда он подчиняется правилам Кодекса поведения на дому (HVCC). Барс Торрес, аккредитованный старший оценщик, говорит: «Как только стороны найдут, что оценщик выходит, кто не знаком с местным рынком, они имеют полное право связаться с кредитором (желательно в письменной форме), чтобы ПОЗВОНИТ, чтобы использовался местный оценщик .

• Поставьте список сопоставимых продаж.

  Попросите соответствующих агентов собрать список последних сопоставимых продаж, которые оправдывают согласованную цену продажи. Отправьте этот список андеррайтеру и попросите провести оценку оценки. Попытайтесь использовать comps ближе к объекту, чем comps, используемые оценщиком.

• Кроме того, попросите агентов позвонить агентам списка ожидающих продаж, чтобы попытаться выяснить фактическую цену продажи этих свойств. Листинговые агенты не должны раскрывать цену продажи, но многие из них рады помочь, потому что они могут оказаться в одной и той же ситуации. Вы всегда можете спросить, считает ли агент, что ваша цена будет оцениваться, если агент откажется обнародовать ожидающую цену.

• Компрометируйте значение. Иногда продавцы немного отказываются от того, что покупатель заплатит всю разницу, и уложится где-то между полным денежным вкладом и полностью снижением цены. Что касается разницы, например, 10 000 долларов, продавец может согласиться принять 5 000 долларов наличными и снизить цену на 5 000 долларов США.

• Отменить транзакцию.

  Многие контракты на покупку содержат кредитные непредвиденные расходы. Если оценка окажется низкой, покупатель не имеет права покупать недвижимость на согласованных условиях в контракте. Правильно написанная кредитная непредвиденная ситуация позволяет покупателю отменить договор и требует от продавца освобождения залогового депозита покупателя.

• Аналогичным образом, продавец может продать за больше, вернув дом на рынок и ищет нового покупателя. Пока низкая оценка не была FHA, новая оценка может сильно отличаться. Оценке FHA присваивается номер дела, поэтому, если первым покупателем была FHA, а вторым покупателем была FHA, такая же оценка будет использована.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.