Формы представления клиентов в сфере недвижимости

В большинстве штатов клиенту или потенциальному клиенту требуется какая-то форма раскрытия информации о том, как вы будете представлять их в своей сделке с недвижимостью. Убедитесь, что вы понимаете правила своего государства и различные способы, которыми вы можете быть их представителем. Ваши обязанности и обязательства перед клиентом будут существенно различаться в зависимости от типа представительства, с которым вы договорились.

Разве мы не все агенты?

«Агент по операциям с недвижимостью» - это общий термин, относящийся к нашей профессии, но определенно не всегда определяет наши постуки и обязанности в транзакции. «Агентство», самый высокий уровень представительства, требует определенных фидуциарных обязанностей, включая конфиденциальность клиентов и полное раскрытие. Требование о конфиденциальности сохраняется после завершения транзакции. Вы работаете в интересах клиента, что означает большинство денег для листинга вашего продавца или самой низкой цены для вашего покупателя.

Как создается агентство в сфере недвижимости.

Помните фидуциарные обязанности с OLD CAR.

Брокер транзакций, посредник транзакций или неакционер

В большинстве штатов, если вы специально не договорились об агентских отношениях с вашим клиентом, вы не являетесь их «агентом» в отношении фидуциарных требований. Вам все равно придется относиться ко всем сторонам честно и честно, но не обязательно должны соблюдать конфиденциальность и полное раскрытие информации вашему клиенту.

Этот статус стал более широко использоваться с расширением «Агентства Покупателя», представляя покупателей в качестве их агента. Этот важный статус объясняется в двойном агентстве ниже.

Двойное агентство в сфере недвижимости

Двойное агентство действительно невозможно, но это термин, который используется в большинстве штатов. Невозможно обеспечить конфиденциальность и полное раскрытие информации двум клиентам одновременно.

Однако этот термин применяется для представления как покупателя, так и продавца, когда вы находитесь в статусе агентства с каждым. Это требует тщательного раскрытия для обоих клиентов, что ваша способность представлять их агрессивно изменилась. Многие считают, что это рискованная практика, с возможным конфликтом интересов.

Субагентство

Субагентность существует с самого начала организованной практики недвижимости. В нем описывается агент, который приводит покупателя к листингу другой компании, а представитель покупателя работает от имени листингового агента и продавца, что связано с их фидуциарными обязанностями. Сейчас это почти мертво, так как это было плохо для покупателей и заставляло брокеров и продавцов нести ответственность за действия или ошибки представителя покупателя.

Назначенное агентство

Назначенное агентство позволяет брокеру предлагать альтернативу двойному агентству, когда как покупатель, так и продавец представлены внутри компании, и оба имеют агентские соглашения.Брокер назначает одного агента «агентом» продавца, а другой агент представляет покупателя. Они оба сохраняют статус «агентства» с требуемыми фидуциарными обязательствами. Это требует определенных процедур, позволяющих хранить информацию соответствующих клиентов отдельно, с доступом, ограниченным соответствующим агентом.

Будьте предельно осторожны, чтобы знать варианты вашего представительства в брокерских компаниях

Изучите закон в своем государстве, поскольку он рассматривает представление недвижимости. Затем изучите варианты, которые ваш брокер предпочитает предлагать своим клиентам. Все брокеры не должны предлагать все виды представления. Средства для клиента для нарушения фидуциарных обязанностей могут быть болезненными для агента и брокера.

В начале все были «агентом» для продавца. Агент внешней компании, который обнаружил покупателя для листинга, просто работал в качестве субагента для листингового брокера и продавца. Таким образом, каждый продавец недвижимости, вовлеченный в сделку, работал на продавца. Вы можете догадаться, что другие варианты развились, чтобы предоставить игроку более ровное игровое поле для покупателя.

«Агентство покупателя», практика предоставления представительств высшего уровня и фидуциарных обязанностей для покупателей, стала довольно популярной в большинстве областей.

Теперь у вас может быть письменный агентский договор с покупателем, который обещает им все фидуциарные обязательства агентства и ваши самые лучшие усилия от их имени.

Все это замечательно, пока вы не подпишете соглашение с агентством покупателя, а затем в конце концов напишите договор купли-продажи для этого покупателя по своему усмотрению или в листике вашей компании, где вы также подписали соглашение о представительстве агентства. Теперь ваша компания является «агентом» для обоих участников сделки. Очевидно, что это проблема, так как вы больше не можете выполнять требования, чтобы держать всю свою информацию конфиденциальной и раскрывать все, что вы знаете одновременно. Примером может быть ситуация с разводом продавца (ов). Если вы их агент, вы не будете раскрывать это, но если бы вы были агентом покупателя и не имели никаких отношений с продавцом, вы бы предоставили эту информацию своим покупателям, чтобы помочь им заключить сделку. Если вы являетесь двойным агентом, вы не можете этого сделать. Поэтому вы должны сообщить обеим сторонам, что ваш новый статус изменил вашу способность обслуживать их.

Под разными именами, брокерские операции, посредники, неагентные, все представлены без фидуциарных обязанностей агентства. Они справедливы для всех заинтересованных сторон, но облегчают без агентства.

От чисто ориентированной на клиента и этической точки зрения, независимо от вашей роли или статуса представительства, все дело в честности, справедливости и прозрачности в ваших отношениях.