Fannie Mae Рекомендации по краткосрочным продажам

Правительство Соединенных Штатов, до 1 ноября 2012 года, говорило финансово привязанным домовладельцам, чтобы прекратить выплачивать свои ипотечные платежи и уйти в выкупа. Это может показаться чем-то, что вы читали в научно-фантастическом романе, но правда вообще чуждо, чем вымысел. Снова и снова, до 1 ноября, я наблюдал за Fannie Mae, владел 79,9% правительством, требуя просрочки, прежде чем он одобрит короткую продажу.

Но это изменилось 1 ноября.

Краткая история Fannie Mae

См., Fannie Mae, вместе с Freddie Mac, являются двумя ипотечными гигантами, которые владеют почти 3 из каждых 4 ипотечных кредитов в Соединенные Штаты. Смиренное начало Fannie Mae в 1938 году, сформированное президентом Франклин Д. Рузвельтом и Конгрессом для покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке - к его публичному предложению в 1968 году, Fannie Mae взлетели, чтобы зафиксировать прибыль до великого кризиса ипотечного кредитования 2007 года. Fannie Mae был помещен в государственную консервацию в сентябре 2008 года в рамках Федерального агентства по жилищному финансированию.

По данным CNNMoney. com, Fannie Mae получил более 200 миллиардов долларов от программы помощи Troubled Asset Relief (T. A. R. P.). Не будем даже говорить о миллионах бонусов, предлагаемых ее руководителям, в обмен на то, что некоторые критики называют обманом американских налогоплательщиков.

Что такое короткая распродажа Fannie Mae?

Fannie Mae добавляет еще один слой в короткий процесс продажи.

Как правило, продавец будет испытывать трудности, и дом будет перевернут, чтобы претендовать на короткую продажу. После того, как продавец получил предложение о покупке этой короткой продажи, предложение вместе с другой квалификационной документацией отправляется в банк продавца.

Если банк просто обслуживает кредит, потому что кредит был продан Fannie Mae, не только обслуживающий банк обработает короткую продажу, но и пакет будет отправлен Fannie Mae для одобрения.

Это означает, что даже если банк продавца одобрит кратковременную продажу, продавцу все равно понадобится одобрение Фанни Мэй, если сервисер не имеет делегированных полномочий. Fannie Mae короткие продажи занимают больше времени, чтобы закрыть.

Может ли продавец оставаться в курсе и делать короткую распродажу Fannie Mae?

Ответ кажется да. До 1 ноября 2012 года участники переговоров в Fannie Mae неоднократно рассказывали мне, что Fannie Mae не будет выдавать официальное утверждение о продаже, если продавец не будет дефолтом. Другие инвесторы, такие как Bank of America и Wells Fargo, не принуждают продавца к дефолту и предоставляют короткую продажу, когда продавец является действующим.

У меня есть опыт работы над небольшими продажами Fannie Mae в Сакраменто. Вот пример транзакции. Bank of America одобрил короткую продажу в начале 2012 года и отправил пакет Fannie Mae для обзора.Fannie Mae затем отказалась от короткой продажи, потому что продавец все еще делал ипотечный платеж. Итак, в следующем месяце продавец решил не производить платеж. Шестьдесят дней спустя, Fannie Mae одобрила короткую продажу.

Будет ли Fannie Mae отложить продажу Доверенного лица, если предложение на короткую продажу ожидается?

К сожалению, ответ кажется нет. Как только уведомление о дефолте было подано, Fannie Mae заявила, что не прекратит процесс выкупа, пока рассматривает небольшую продажу.

Если короткая продажа не может быть завершена до даты аукциона, Fannie Mae выйдет из строя - даже если причина, по которой короткая продажа не одобрена, вызвана задержками в Fannie Mae.

Разве это не раздражает новость? С яркой стороны, после 1 ноября 2012 года, правительство прекратило толкать продавцов, которые в противном случае оставались бы в курсе своих выплат по ипотечным кредитам в случае потери права выкупа. К сожалению, как только процесс выкупа начался, правительство заберет дом заемщика, если короткая продажа не может закрыть до даты продажи.

* Для продавцов, которые закрывают короткую продажу после 30 июня 2012 года, если продавец является членом вооруженных сил с постоянными изменениями, Fannie Mae позволит продавцу оставаться в силе. Новые руководящие принципы, опубликованные FHFA, вступившие в силу с 1 ноября 2012 года, позволяют продавцам с трудом оставаться в силе и по-прежнему выполнять краткосрочную продажу Fannie Mae.

Если вы хотите узнать, принадлежит ли ваш кредит Fannie Mae, зайдите на сайт Fannie Mae Loan Lookup.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}