Элементы сравнительного анализа рынка или CMA

Опыт и знания рынка:

Если вы новичок в бизнесе недвижимости или в новом месте, обратитесь за помощью. CMA - это не только сравнительная математика. Для оценки суждений на основе представленных данных требуется глубокое знание динамики продаж недвижимости в конкретной области. «Недвижимость является местной» - это известная цитата, потому что это правда, и вы должны узнать все о своем местном рынке.

Другими словами, вам нужно знать что-то о вашем рынке и о том, почему дома в одной области продают по-разному и по более высоким или более низким ценам, чем сопоставимые дома в другом районе.

Просто сравнение чисел, не зная о окрестностях и свойствах, может быть катастрофой. Одним из наиболее важных видов деятельности в CMA является выбор сопоставимых свойств.

Тщательно собранные сопоставимые свойства:

При выборе свойств, которые вы считаете сопоставимыми с вашими объектами, важными соображениями являются:

• Статистически продажи намного выше или намного ниже основной части группы подозреваются. Вероятно, существуют веские причины для расхождения. Если у вас достаточно недавних компромиссов, выкиньте слишком высокий уровень и слишком низкие цены.

• Убедитесь, что вы не можете использовать comps. Если вы решите, что сопоставимый не подходит, у вас есть веская причина. Если вас спросят позже ваш клиент, почему вы не использовали какой-то дом, вам нужно будет ответить правдиво и оправдать ваши действия.

• Вытяните сопоставимые свойства из области объекта предмета или как можно ближе. Если невозможно найти достаточное количество компасов в одном районе, то использование некоторых из близлежащих районов в другой части города может оказаться необходимым.

• Используйте проданные сравнительные данные, которые не слишком стары. Пребывание в качестве текущего временного интервала, насколько это возможно. На быстрых рынках это легко, но не так много, когда продажи медленные. Если вам нужно вернуться более двух-трех месяцев, вам, вероятно, потребуется внести некоторые субъективные корректировки в течение длительного периода. Это непросто, так как на самом деле нет правила, как это делать точно.

• Если разрешено количество, используйте только аналогичные типы конструкций. Примером может быть ваше предметное свойство, являющееся достоянием одной истории, и многие из них составляют две истории. С нашим стареющим населением многие пожилые люди будут искать дом с одной историей, поэтому он может быть более востребованным.

Корректировка значения для отличий свойств:

При сравнении подобных свойств всегда есть различия. Обязательно скорректируйте оценочную стоимость объекта для своих отличий от сопоставимых свойств:

. Добавьте или вычтите значение для разницы в размере партии или площади.

• Сделайте то же самое для отличий в характеристиках, таких как спальни, ванны, гараж и т. Д.

• Посмотрите на финансовые различия, которые могли повлиять на цену продажи. Финансирование продавца иногда может привести к более высокой цене, уплаченной за имущество, которое не связано с его истинным значением. Помните, что это должны быть транзакции «длины оружия». Не должно быть особых ситуаций, семейных продаж, продаж дистресса и т. Д.

Текущий анализ конкурентного рынка:

Полный и подробный отчет для вашего потенциального клиента / клиента не может быть полным без аналогичного рыночного анализа свойства, перечисленные и конкурирующие с их домом в то время. Ваша рекомендация по цене предложения может быть изменена вверх или вниз в зависимости от того, сколько домов указано в области в то время и их цены на список.

Зная, что некоторые из самых продаваемых компромиссов произошли из периодов с очень низким запасом, вы можете немного изменить оценочную цену списка, если на текущем рынке будет значительно более высокий запас. Идя в другом направлении, если есть меньше домов, вы можете настроить свою запрашиваемую цену вверх.

Результаты, которые отображаются в формате «Легко понять»:

Это не рекламная кампания «хорошенькая». Существуют программные решения практически для любой системы MLS, которые производят очень полированные отчеты для сравнительного анализа рынка. Значение указано в данных и вашей интерпретации. Не позволяйте блеску «презентации» приобретать более важное значение, чем выбор и интерпретация данных.