Покупатель Владение до закрытия

Владение домом обычно переходит от продавца к покупателю при закрытии, но в некоторых случаях покупатель дома просит продавца предоставить владение покупателем до закрытия. Покупатели обычно делают такие запросы, когда их аренда квартиры закончилась - или их дом продал - и им нужно место, чтобы жить до даты закрытия их нового дома. Домашние продавцы и покупатели должны проконсультироваться со своими адвокатами с вопросами и опасениями относительно досрочного владения до подписания таких соглашений.

Ловушки для раннего хозяина

Продавцы принимают окончательное решение о том, имеет ли раннее владение смысл для их транзакции. Листинговые агенты, однако, препятствуют таким ситуациям, потому что слишком много вещей может пойти не так. Например:

• Продажа может упасть из-за проблемы ипотечного андеррайтинга, то есть кредит покупателей не может быть одобрен даже после тщательного анализа их документов. Если это произойдет, агент по листингу возвращается на круги своя, пытаясь найти другого покупателя для дома, но на этот раз с арендатором на месте. В идеальном мире прежние покупатели освобождаются, но агенты узнают, какой трудный путь, по которому домовладельцы иногда вынуждены предпринимать судебные иски, чтобы удалить бывших покупателей.
• Покупатели могут почувствовать, что дом уже принадлежит им и начинает вносить изменения - может быть, изменения не понравятся владельцу. Если дом не закрывается, владельцы могут зависеть от улучшений покупателей.
• Покупатели могут начать составлять списки дополнительных ремонтов, которые они хотят увидеть, до закрытия. Чаще всего это не подлинный ремонт, это просто вещи, которые покупатели хотели бы увидеть измененными. Это может быть особенно неприятно, если вы уже прошли проверку и ремонт.

• Худший сценарий: покупатели могут уничтожить дом.

Если вы соглашаетесь на раннее владение покупателем, его следует обрабатывать с письменным соглашением, в котором описываются обязанности и обязанности обеих сторон. Агенты по операциям с недвижимостью могут предоставить стандартный контрактный договор, который охватывает досрочное владение покупателем.

Если вы предпочитаете, адвокат может подготовить документ.

Соображения для соглашений о раннем соглашении с покупателем

• В формулировке должны быть указаны сведения о том, что произойдет, если продажа не будет закрыта вовремя - или никогда не закрывается. Сколько времени покупателям приходится покидать? Что произойдет, если они этого не сделают?
• Сколько будет оплачиваться покупателям, и когда это произойдет? Вам нужен залог?
• Покупатели должны согласиться, что они не будут изменять дом без согласия владельца. Если закрытие не состоится, покупатели должны заплатить, чтобы вернуть дом в прежнее состояние.
• Решите, включать ли коммунальные услуги в арендную плату или переводить ли покупатели учетные записи в свои имена.
• Покупатели обычно несут ответственность за удаление мусора и должны координировать обязанности по озеленению с продавцом, если они не предоставляются ассоциацией домовладельца.
• Домашние продавцы по-прежнему владеют домом, поэтому страхование структуры зависит от продавцов. Покупатели должны застраховать свои личные вещи.
• Покупателям не разрешается размещать дом.
• Стандартные формы обычно включают заявление, освобождающее продавцов от ответственности, если перед закрытием происходит что-то неблагоприятное.
• Разрешены ли домашние животные?

Бывают случаи, когда владение покупателем до закрытия может помочь обеим сторонам.

Если вы чувствуете, что это хороший ход, просто продолжайте с осторожностью. Перед тем, как вы согласитесь, проверьте своих покупателей как можно дольше.

Я также был бы упущен, если бы не указал, что с точки зрения листингового агента, а не на агента покупателя, вы, многие листинговые агенты, яростно против раннего владения покупателем. Причина в том, что раннее владение дает покупателям слишком много времени, чтобы ткнуть вокруг дома, подумать о покупке. Покупатели могут заметить вещи, которые они ранее упускали из виду, так много времени на их руках. Вещи, с которыми теперь они не могут жить.

С точки зрения листингового агента эти вещи лучше всего открываются после закрытия продажи, а не раньше. Потому что, прежде чем продажа закрывается, покупатели часто могут отменить.

Отредактировано Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.