3 Стратегии управления арендой недвижимости

Если арендная собственность управляется неправильно, она будет падать в руины. К счастью, существует несколько способов управления собственностью для удовлетворения потребностей каждого помещика. Вы можете быть полностью в руках, или вы можете решить передать все на аутсорсинг. Вот три стратегии управления для каждого потенциального арендодателя, которые будут учитывать, что будет поддерживать вашу собственность, работать и получать доход.

3 Стратегии управления недвижимостью

Прежде чем вы сможете выбрать правильную стратегию для вас, вам нужно понять все области аренды имущества, которые необходимо управлять.

Ответственность арендодателя может быть разделена на три раздела:

1. Управление арендаторами
2. Управление обслуживанием и проверками свойств
3. Управление финансами

1. Управление арендаторами

Это часть управления арендным имуществом, которая является наиболее непосредственной и наиболее очевидной. Тем не менее, успешный арендодатель предполагает гораздо больше, чем просто сбор арендной платы. Вам нужно управлять:

• Аренда: Установка сроков. Сбор аренды каждую неделю или месяц. Установление поздних сборов и льготных периодов. Работа с неоплачиваемой арендной платой.
• Договоры аренды: Проверка того, что аренда включает все юридические условия, требуемые законодательством арендодателя вашего государства. Убедившись, что аренда актуальна с последней версией закона. Управление датой начала и окончания аренды всех арендаторов.
• Скрининг арендатора: Рекламная вакансия. Настройка назначений. Проверка информации о приложениях.
• Ввод: Подписание договоров аренды. Пересмотр правил, требований и положений. Сбор залогового депозита и аренды первого месяца. Прогуливаясь и отмечая текущее состояние арендной единицы.

• Вывод: Проверка того, что срок аренды на самом деле закончился. Проверка состояния арендной единицы на любой ущерб. Начало процесса поиска нового арендатора для квартиры.
• Жалобы арендатора: Подача претензий. Настройка игрового плана для устранения проблемы.
• Запросы на ремонт: Быстро реагирует на запросы. Приоритет важности ремонта. Выполняйте ремонт самостоятельно или нанимая кого-то, чтобы сделать это.
• Выбытие арендатора: Отправка арендатора юридически обязательных уведомлений до выселения. Подача для выселения с судом. Подготовка ваших доказательств, подтверждающих основания для выселения.

2. Управление обслуживанием и инспекциями имущества

Вторая основная часть управления арендной собственностью - это сама собственность. Физическая структура должна поддерживаться для здоровья и безопасности арендаторов. Ваша страховая компания может также требовать, чтобы определенные части конструкции, такие как крыша, соответствовали определенным стандартам или они отказывались страховать имущество.

• Техническое обслуживание: Резка травы. Собираем листья. Перегрев снега. Вывоз мусора. Хранение всех общих зон в чистоте. Удостовериться, что арендаторы имеют доступ к проточной воде в любое время и жару зимой. Укрепление утечек крыши, утечки сантехники, трещины плитки, свободные поручни, неисправные дверные или оконные замки.
• Инспекции: Вам придется иметь дело с инспекциями из города и даже от вашего кредитора и страховой компании. Городские инспекции должны следить за тем, чтобы ваше имущество соблюдало определенные коды безопасности и здоровья. Кредитор и страховая компания проверяют имущество, чтобы убедиться, что имущество стоит того, что они предоставляют, или суммы, за которую они застрахованы.

3. Управление финансами

Третья часть управления, с которой вам придется иметь дело при владении арендуемой недвижимостью, связана с финансами. Вам нужно понять, сколько денег приходит в каждый месяц и сколько денег уходит.

• Арендные платежи: Сколько вы собираете в аренду каждый месяц.
• Ипотечный платеж: То, что вы платите каждый месяц за свой ипотечный кредит.
• Страхование: Сколько вы платите, чтобы застраховать свою собственность.
• Налоги: Каковы ваши годовые налоги на недвижимость.
• Коммунальные услуги: Если арендаторы не несут ответственности за оплату коммунальных услуг, сколько ежемесячных расходов на воду, газ и электрические счета на недвижимость.
• Сборы / штрафы: Сборы, которые вам, возможно, придется заплатить за инспекции имущества или судебные издержки. Неожиданные штрафы за проблемы обслуживания в собственности.

3 Стратегии управления арендой

Теперь, когда вы понимаете различные области аренды имущества, которым необходимо управлять, вы можете определить, как вы хотите управлять этими областями.

Существует три основных подхода:

1. Управление Do-It-Yourself
2. Half Do It Yourself / Half Outsource
3. Управление аутсорсингом полностью

1. Do-It-Yourself Management

В этом управленческом подходе вы несете ответственность за все, следовательно, за DIY. Вы тот, кто собирает аренду, сгребает снег и подает ваши налоги.

Плюсы

• Общий контроль: Как владелец аренды, вы являетесь владельцем бизнеса. Когда вы все это делаете сами, вы знаете, что происходит во всех сферах вашего бизнеса.
• Сознавая проблемы быстро: Поскольку у вас есть рука во всех областях управления, вы можете сразу увидеть, когда возникает проблема. К сожалению, поскольку вы отвечаете за все вещи в своей собственности, вы все равно не сможете сразу решить эту проблему.

Против

• Недостаток знаний: Невозможно быть экспертом во всем. Если бы вы наняли бухгалтера для подачи налогов, вместо того, чтобы делать это самостоятельно, бухгалтер мог бы поймать несколько выводов, о которых вы не знали. Если бы вы наняли адвоката для подготовки вашего соглашения об аренде, вместо того, чтобы готовить свой личный договор, адвокат мог бы включить определенные государственные арендодатели, которые вы упускаете из виду. Если бы вы наняли профессионала, чтобы установить крышу на свой объект, вместо того, чтобы самостоятельно ее устанавливать, вам, возможно, не пришлось иметь дело с утечкой крыши.
• Подавляющее: Быть всем для всех может стать слишком много. Поскольку вы несете ответственность за все, вы можете быть более склонны к ошибкам.

Best For

• Арендодатели с небольшим количеством единиц аренды.
• Арендодатели, которые ранее владели бизнесом.
• Арендодатели, имеющие опыт в управлении арендой.
• Арендодатели, которым нужен контроль.

2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource

В этом подходе к управлению арендным имуществом вы управляете областями, которые, по вашему мнению, у вас есть, а затем передавайте на аутсорсинг области, которые вам не нравятся, или просто не имеют желание управлять.

• Аутсорсинговые правовые вопросы

В качестве примера вы можете решить передать на аутсорсинг любые вопросы управления арендой, которые связаны с юридическими вопросами. Вы можете прекрасно относиться к управлению финансами имущества, ежедневным обслуживанием и жалобами арендаторов, но им очень неудобно, когда речь заходит о юридических проблемах. В этом случае вы можете нанять адвоката для решения любых юридических проблем, которые возникают. Это может включать в себя составление вашего договора аренды, чтобы он соответствовал всем законам арендодателя вашего государства и обрабатывал все выселения арендаторов.

• Проблемы с аутсорсинговым обслуживанием

В этом случае вы наняли специалиста по управлению или строителя для решения всех проблем, связанных с обслуживанием, но сами справитесь со всеми другими обязательствами по управлению.

Профи

• Время освобождения: Если вы не все делаете, у вас будет больше времени, времени. Как вы используете это время, зависит от вас. Вы можете дорожить больше времени со своей семьей, или вы можете использовать это время, чтобы найти дополнительные инвестиционные возможности.
• Есть эксперты: Вы отказываетесь от контроля над другими, которые, надеюсь, знают больше, чем вы, в определенной области.

Против

• Опираясь на других: Вы доверяете, что эти люди знают, что они делают, и что у них есть свои лучшие интересы.

Best For

• Арендодатели с растущим числом единиц аренды.
• Средний арендодатель.

3. Управление аутсорсингом полностью

В этой стратегии управления у вас есть собственность, но у вас нет желания быть практическим менеджером. Вы чувствуете, что ваша сила заключается в выборе собственности, а не в управлении ежедневными операциями. Вы нанимаете управляющего недвижимостью или управляющую недвижимостью компанию. Компании по управлению недвижимостью могут обрабатывать все, в том числе, проверку арендаторов, сдачу в аренду, сбор, обслуживание и ремонт аренды, вывоз арендаторов и выселение арендаторов.

Профи

• Свобода от ежедневных головных болей: Вам не придется выставлять телефонные звонки в два часа ночи, когда соседний сосед играет слишком громко. Вы будете нести ответственность за минимальный минимум, но решения, за которые вы отвечаете, обычно будут самыми важными решениями, такими как предоставление OK для начала выселения арендатора.

Против

• Дорогостоящий: Менеджеры по недвижимости будут стоить десятки тысяч долларов в год. Чем больше единиц аренды вы владеете, тем больше это будет стоить.
• Неправильное управление может разрушить ваш бизнес: Вы вкладываете свой бизнес и, следовательно, свои средства к существованию, в чужие руки.Будет очень сложно найти кого-то, кто заботится о вашем успехе и неудаче, как и вы. Вы должны убедиться, что вы тщательно экранируете потенциальных менеджеров и имеете четкую стратегию выхода, если все будет плохо.

Best For

• Арендодатели, которые живут далеко от их аренды.
• Арендодатели с большим количеством сдаваемых в аренду объектов.
• Имущественные инвесторы с диверсифицированными инвестициями.