Почему вам может понадобиться ручная андеррайтинга

Если у вас есть тонкий кредит, плохой кредит или сложный заработок, компьютеризированные программы утверждения могут быстро отменить ваше приложение. Тем не менее, все еще можно получить одобрение с помощью андеррайтинга вручную. Процесс является более громоздким, но это вариант для заемщиков, которые не соответствуют стандартной форме.

Если вам посчастливилось получить высокий кредитный рейтинг и большой доход, вы увидите, что ваша кредитная заявка движется относительно быстро.

Но не все живут в этом мире.

Как работает ручной андеррайтинг

Ручной андеррайтинг - это ручной процесс (в отличие от автоматизированного процесса ) оценки вашей способности погашать кредит. Ваш кредитор назначит лицо для рассмотрения вашей заявки, включая документы, которые поддерживают вашу способность погашать (например, банковские выписки, платежные заглушки и т. Д.). Если андеррайтер определяет, что вы можете позволить себе погасить кредит, вы будете одобрены.

Почему вам может понадобиться ручная андеррайтинг

Большинство ипотечных кредитов более или менее одобряются компьютером: если вы отвечаете определенным критериям, кредит будет одобрен. Например, кредиторы ищут кредитные баллы выше определенного уровня. Если ваш счет слишком низок, вы будете отклонены. Аналогичным образом, кредиторы обычно хотят видеть отношение долга к доходу ниже 31/43. Однако «доход» может быть трудно определить, и ваш кредитор, возможно, не сможет подсчитать весь ваш доход.

Компьютеризированные модели предназначены для работы с большинством заемщиков и с кредитными программами, которые они чаще всего используют.

Эти автоматизированные системы андеррайтинга (AUS) облегчают для кредиторов обработку многочисленных займов, в то время как обеспечение кредитов соответствует рекомендациям для инвесторов и регулирующих органов.

Например, кредиты FNMA и FHA (среди прочего) требуют, чтобы ипотечные кредиты соответствовали конкретному профилю, и большинство людей четко вписывались в ящик или вне его.

Кроме того, кредиторы могут иметь свои собственные правила (или «наложения»), которые являются более ограничительными, чем требования FHA.

Если все пойдет хорошо, компьютер выплеснет утверждение . Но если что-то не так, ваш кредит получит рекомендацию «Refer», и ее придется рассматривать за пределами AUS.

Что может сорвать ваше приложение?

Стиль жизни без долгов: Ключом к отличным кредитным рейтингам является история заимствований и погашения кредитов. Но некоторые люди предпочитают жить без долгов, что может быть проще и дешевле. К сожалению, ваш кредит в конечном итоге испарится вместе с вашими процентными расходами. Дело не в том, что у вас плохой кредит - у вас нет кредита вообще (хорошо или плохо). Тем не менее, вы можете получить кредит без оценки FICO, если вы пройдете ручную андеррайтинг. Фактически, кредит не может быть лучше, чем наличие в ваших кредитных отчетах таких негативных моментов, как банкротство.

Новое в кредит: Кредит на строительство занимает несколько лет. Если вы все еще находитесь в этом процессе, вам, возможно, придется выбирать между ожиданием покупки и ручным андеррайтингом. С ипотечным кредитом в ваших кредитных отчетах вы можете ускорить процесс создания кредита, потому что вы добавляете к нему кредит в своем файле.

Недавние финансовые проблемы: Получение кредита после банкротства или выкупа не может быть и речи.

При определенных программах HUD вы можете получить одобрение в течение года или двух - без ручного андеррайтинга. Тем не менее, ручное андеррайтинг предоставляет еще больше возможностей для заимствования, особенно если ваши финансовые трудности были относительно недавними (но вы снова на ногах). Получение обычного кредита с кредитным рейтингом ниже 640 (или даже выше) затруднительно, но ручное андеррайтинг может сделать это возможным.

Низкие коэффициенты долга к доходам: Разумно держать свои расходы на низком уровне относительно вашего дохода, но в некоторых случаях имеет место более высокий коэффициент долга к доходу. При ручном андеррайтинге вы можете пойти выше - , что часто означает, что у вас есть больше возможностей на местных рынках жилья. Просто остерегайтесь растягивать слишком много и покупать дорогостоящую собственность, которая оставит вас «дома бедными». «

Как получить одобренный

Поскольку у вас нет стандартного кредитного рейтинга или профиля дохода, чтобы получить одобрение, какие факторы помогают вашему приложению?

Вам в основном нужно использовать все возможное, чтобы показать, что вы готовы и можете погасить кредит. Чтобы сделать это, вы действительно должны иметь возможность предоставить кредит - вам нужен достаточный доход, активы или каким-то образом доказать, что вы можете обрабатывать платежи.

Кто-то будет очень внимательно смотреть на ваши финансы, и этот процесс будет расстраивать и отнимать много времени. Прежде чем начать, убедитесь, что вам действительно нужно пройти процесс (посмотрите, можете ли вы получить одобрение с помощью обычного кредита). Сделайте инвентаризацию своих финансов, чтобы вы могли обсудить требования с вашим кредитором, и чтобы вы начали набирать необходимую информацию.

История платежей: Можете ли вы показать, что вы делали другие платежи вовремя в течение прошлого года? Кредитные отчеты смотрят на историю платежей (между прочим), и вам нужно будет показать одно и то же поведение платежа, используя разные источники. Большие платежи, такие как аренда и другие платежи за жилье, являются лучшими, но коммунальные услуги, членство и страховые взносы также могут быть полезными. В идеале вы идентифицируете не менее четырех платежей, которые вы делаете вовремя, по крайней мере, в течение 12 месяцев.

Здоровый авансовый платеж: Первоначальный взнос снижает риск вашего кредитора. Он показывает, что у вас есть скин в игре, и он дает им буфер - , если им нужно забрать свой дом в выкупа, они с меньшей вероятностью потеряют деньги, когда вы сделаете более крупный авансовый платеж. Чем больше вы ставите лучше, а 20 процентов часто считаются хорошим авансом (хотя вы можете сделать меньше). С менее чем 20 процентами вы можете также заплатить частное ипотечное страхование (PMI), что только делает вещи более сложными для вас и вашего кредитора.Для получения подсказок о том, как это придумать, читайте больше об использовании и сохранении авансового платежа.

Отношение долга к доходам: Утверждение всегда проще с низкими коэффициентами. Тем не менее, ручное андеррайтинг может использоваться для получения одобрения с более высоким коэффициентом - , возможно, до 40/50, в зависимости от вашего кредита и других факторов.

Программы государственных займов: ваши шансы на одобрение лучше всего подходят для государственных программ кредитования. Например, кредиты FHA, VA и USDA менее рискованны для кредиторов. Помните, что не все кредиторы делают ручную андеррайтинг, поэтому вам может потребоваться сделать покупки для кредитора, который делает - , и это работает с конкретной правительственной программой, на которую вы смотрите. Если вы получите «нет», может быть кто-то другой.

Денежные резервы: вам, вероятно, придется отложить большой кусок изменения в качестве первоначального взноса, но разумно иметь дополнительные резервы под рукой - , и резервы могут помочь вам получить одобрение , Кредиторы хотят быть удобными, чтобы вы могли поглощать небольшие сюрпризы, например, отказоустойчивый нагреватель горячей воды или неожиданные медицинские расходы.

Компенсационные факторы

«Компенсирующие факторы» делают ваше приложение более привлекательным, и они могут быть обязательными . Это конкретные руководящие принципы, определяемые кредиторами или кредитными программами, и каждый из вас встречает облегчает получение одобрения. Советы, приведенные выше, должны работать в вашу пользу, а особенности для андеррайтинга руководства FHA приведены ниже.

В зависимости от вашего кредитного балла и соотношения долга и дохода вам может потребоваться удовлетворить одно или несколько из этих требований для утверждения FHA.

• Резервы: Жидкие активы, которые будут покрывать ваши ипотечные платежи в течение как минимум трех месяцев. Если вы покупаете более крупную недвижимость (от трех до четырех единиц), вам понадобится достаточно на шесть месяцев. Деньги, которые вы получаете в качестве подарка или кредита, не могут считаться резервами.
• Опыт: Ваш платеж (если он одобрен) не может превышать ваши текущие расходы на жилье менее чем на 5 процентов от 100 долларов США. Цель состоит в том, чтобы избежать резкого увеличения («шока оплаты») или ежемесячного платежа, к которому вы не привыкли.
• Никакой дискреционный долг: Если вы полностью погашаете все свои кредитные карты, у вас действительно нет долгов - , но у вас была возможность если вы захотите. К сожалению, совершенно без долгов стиль жизни вам не поможет.
• Дополнительный доход: В некоторых случаях автоматическое андеррайтинг не может рассчитывать сверхурочные, сезонные доходы и другие предметы как часть вашего дохода. Однако при ручном андеррайтинге вы можете показать более высокий доход (до тех пор, пока вы можете документировать доход и можете ожидать его продолжения).
• Другие факторы: В зависимости от вашего кредита могут быть полезны другие факторы. В целом идея состоит в том, чтобы показать, что ссуда не будет бременем, и вы можете позволить себе погасить долг. Стабильность в вашей работе никогда не болит, и больше резервов , чем требуется, также могут иметь значение.

Советы для процесса

План для медленного и трудоемкого процесса.Фактический человек должен пройти через предоставленные вами документы и определить, имеете ли вы право на получение кредита - , для этого требуется время.

Много документов: Получение ипотеки всегда требует документации. Ручное андеррайтирование требует еще большего. Ожидайте выкопать все мыслимые финансовые документы и сохраните копии всего, что вы отправляете (в случае необходимости повторной отправки). Вам понадобятся обычные платежные ведомости и банковские выписки, но вам также может понадобиться написать или предоставить письма, объясняющие вашу ситуацию, и помочь вашему андеррайтеру проверить факты.

Хозяйственный процесс: Если вы делаете предложение, у вас должно быть достаточно времени для андеррайтинга перед закрытием. Включите финансирование непредвиденных расходов, чтобы вы могли вернуть свои серьезные деньги, если ваше приложение отклонено (поговорите с вашим агентом по недвижимости, чтобы понять варианты). Особенно на горячих рынках вы можете быть менее привлекательными в качестве покупателя, если используете ручную андеррайтинг.

Исследуйте альтернативы: Если ручное андеррайтинг не работает для вас, могут быть другие способы получить жилье. Жесткие кредиторы могут быть временным решением, когда вы строите кредит или ожидаете, что отрицательные пункты упадут с вашего кредитного отчета. Частным кредитором, созаемщиком или координатором (при выборе ответственно) также может быть вариант. Наконец, вы можете определить, что вам просто нужно арендовать, пока вы не сможете получить одобрение.