Что нужно знать о ассоциациях домовладельцев

Приобретение кондоминиума или таунхауса - это более четырех стен и внутреннего пространства; это также означает покупку ассоциации домовладельцев. Смарт-покупатели изучают все документы ассоциации домовладельцев, в том числе последние финансовые отчеты, для определения того, покупаете ли вы денежную яму или золотой рудник. Вот главные вопросы, которые покупатель должен задать:

Как Финансовый Звук является Ассоциацией Домовладельца?

Чтобы определить это, попросите и прочитайте (да, они длинный, не менее 50 страниц и более) копии следующих документов:

• Пакты, условия и ограничения (CC & Rs) > Положения и правила
• Протоколы совещаний за последний год
• Финансовый отчет ТСЖ
• Эти документы расскажут вам:

Специальные оценки, планируемые для решения проблемы отсроченного обслуживания

• Планирование капитальных затрат
• Сумма резервов наличности
• Независимо от того, существует ли ассоциация или была подана в суд
• История и вероятность сборов увеличивается
• Ежемесячные взносы

Что ваши ежемесячные взносы покупают? Включает оплату за:

Вода

• Кабельное телевидение
• Обслуживание земли / садовники
• Сборщик мусора
• Канализационные услуги
• Страхование
• Профессиональные сборы управления
• Бассейн, спа или фитнес-центры
• Дороги и тротуары
• Назначенная / подземная парковка (и если да, сколько пробелов?)
• Доступ к воротам

Как сборы сопоставляются с сборами, взимаемыми другими квартирами в этом районе? Я продал кондо в более старом комплексе, где взносы составляли 120 долларов. Реконструированные квартиры за углом продавались сборы в размере 190 долларов. Основное различие между этими двумя комплексами состояло в том, что перестроенные подразделения имели приборы из нержавеющей стали и гранитные кухонные счетчики.

Итак, я спрашиваю покупателей: «Стоит ли вам 70 долларов в месяц, чтобы вы владели приборами из нержавеющей стали?» Для некоторых покупателей этот ответ «да».

Кто управляет комплексом?

Большие комплексы требуют профессионального управления. Это может стоить дороже, чтобы нанять профессиональную компанию, но в конечном итоге она сэкономит деньги. Профессиональные менеджеры обладают большей способностью торговаться при переговорах о таких услугах, как предложения для садоводов или общего обслуживания, поскольку они представляют собой такое большее количество комплексов.

Сколько единиц сдано в аренду?

Никто не любит арендаторов. Дело не в том, что арендаторы - это плохие люди, но есть правда, что арендаторы не заботятся о собственности так же, как владелец жилья позаботится об этом. Кроме того, некоторые кредиторы не будут ссужать деньги покупателю, если сдается в аренду более 25% единиц в комплексе. Некоторые ассоциации домовладельцев отказываются позволить владельцам арендовать свое подразделение более 30-60 дней, если вообще.

Как тихие единицы?

Просить соседей дать потенциальным покупателям идею о шумовом коэффициенте, но так будет управлять зоной поздно вечером в субботу. Лучше купить угловой блок, потому что меньше обычных (прилегающих) стен означает меньше шума. Тем не менее, звукоизоляция не очень помогает, если вашему соседнему соседу нравится взрывать Pink Floyd каждое воскресенье в 2 часа ночи.

Клиент, который купил нижнюю кондо рядом с лестницей, ведущей на второй этаж, был обеспокоен тем, что услышал звук шагов на лестнице, поэтому я предложил ей поговорить с жильцом наверху. Оказывается, резидент был президентом ТСЖ и приверженцем спокойствия.

Каковы удобства, парковка и ограничения для домашних животных?

Узнайте часы использования для бассейнов, спа-салонов и зон отдыха, таких как теннисные корты или игровые комнаты, и проверьте, чтобы эти часы работали с вашим графиком.

• Как обрабатывается гостевая парковка, и сколько парковочных мест обрабатывается каждым подразделением? Можно ли арендовать дополнительное место для парковки, если вам это нужно?
• Сколько вы будете платить за замену потерянного ключа для ворот безопасности или клуба?
• Сколько у вас домашних животных? Существуют ли ограничения по размеру? Разрешено ли вы приводить домашних животных через вестибюль на поводке?
• Наконец, поговорите с людьми, которые там живут. Потяните на автостоянку или гараж в конце дня, когда домовладельцы возвращаются домой с работы. Если они ненавидят ассоциацию домовладельцев, они недвусмысленно расскажут вам, что с этим не так. Лучше узнать чувства и причины, стоящие перед ним, прежде чем покупать, чем потом. ТСЖ имеют право регулировать и мошеннически наказывать владельцев за нарушения, как никогда раньше, поэтому убедитесь, что вы полностью понимаете, что вы покупаете, прежде чем подписываться в нижней строке.

На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.