Ипотека: определение, типы, история, влияние

Определение: Ипотека - это долгосрочный кредит, который обеспечен стоимостью дома. Он предъявляет низкие проценты с периодом от 15 до 30 лет. Он предназначен для того, чтобы сделать собственность на жилье более доступной.

Типы

Самый популярный тип ипотеки - обычный 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой. С 1999 года он составляет от 70% до 90% всех ипотечных кредитов. 15-летний кредит с фиксированной процентной ставкой также широко используется, поскольку он позволяет людям выплачивать свой долг в половине случаев.

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой предлагают более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи по сравнению с кредитами с фиксированной процентной ставкой. Они станут дороже, когда процентные ставки будут расти с сегодняшних 200-летних минимумов.

Субстандартные кредиторы создали множество экзотических кредитов. Они привлекали клиентов, предлагая низкие ставки «тизер» в течение первых двух лет. Это опасно для новых заемщиков. Они могут не знать, что платеж резко возрос после начальной фазы возлюбленной. Вот некоторые из самых популярных:

• Кредиты только для процентов: сверхнизкие платежи, которые не уменьшали принципал в течение первых нескольких лет.
• Опционные кредиты ARM: Заемщики выбирают, сколько платить каждый месяц в течение первых пяти лет.
• Отрицательные ссуды по займам: кредиты на основе процентных ставок, которые повышают основность каждый месяц. это потому, что оплата была меньше, чем даже проценты.
• Сверхдлинные займы с фиксированной процентной ставкой: это обычные ипотечные кредиты на 40-50 лет.
• Воздушные шары: они должны быть рефинансированы или погашены через 5-7 лет.

• Безденежные кредиты: они позволили заемщику взять кредит для авансового платежа. (Источник: FACTBOX: Типы субстандартных кредитов, Reuters , 14 мая 2007 г.)

История

До Великой депрессии ипотечные кредиты на ипотечные кредиты составляли от 5 до 10 лет только для 50% ценность дома. Принципал должен был быть оплачен в конце срока.

Банки имели небольшой риск.

Когда цены на жилье упали на 25% во время депрессии, домовладельцы не могли позволить себе оплату воздушного шара. Банки не позволят рефинансировать. К 1935 году 10% всех домов находились в обращении взыскания.

Чтобы остановить бойню, президент Рузвельт изменил пять важнейших жилищных вопросов в рамках Нового курса:

1. Корпорация займа владельца жилья (HOLC) купила миллион дефолтных ипотечных кредитов у банков. Он изменил их на долгосрочную ипотеку с фиксированной ставкой, которую мы знаем сегодня, и восстановил ее.
2. Федеральная жилищная администрация (FHA) предоставила ипотечное страхование.
3. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA) создала вторичный рынок ипотечных кредитов.
4. Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC) застраховала банковские депозиты.
5. Glass-Steagall запретил банкам инвестировать средства вкладчиков в рискованные предприятия, такие как фондовый рынок.

Эти изменения ответили на экономическую катастрофу. Они не были предназначены для политики домовладения. Тем не менее, они сделали доступным домовладение более доступным. Они продлили срок займа. Это уменьшило ежемесячные расходы и устранило необходимость рефинансирования. Банки финансировали кредиты благодаря заложенным FDIC банковским депозитам.

В 1944 году программа ипотечного страхования администрации ветеранов снизила первоначальные платежи.

Это поощряло возвращение ветеранов войны на покупку домов, построенных в пригородах. Это стимулировало экономическую деятельность в жилищном строительстве. Благодаря всем федеральным программам, домовладение выросло с 43,6% в 1940 году до 64% ​​к 1980 году.

Правительство разработало специальное законодательство для создания банков сбережений и займов для выдачи этих ипотечных кредитов. В течение 60-х и 70-х годов почти все ипотечные кредиты были выданы через Сбережения и займы (S & Ls). Эти банки были успешными, потому что люди депонировали средства на сберегательных счетах. Правительство застраховало депозиты, поэтому люди пользовались счетами, хотя проценты заработали не так много. Это также регулировалось правительством. S & Ls может остаться прибыльным, заплатив более низкие процентные ставки по депозитам, чем они взимаются с ипотечных кредитов.

В 1970-х годах президент Никсон создал безудержную инфляцию, разорвав все связи между долларом США и золотым стандартом.

Банки потеряли депозиты, так как они не смогли сопоставить проценты, уплаченные счетами на денежном рынке. Это уменьшило финансирование, необходимое для выдачи ипотечных кредитов.

Чтобы помочь банкам, Конгресс принял Гарн-ст. Жерменский депозитарий. Этот закон позволил банкам повысить процентные ставки и снизить стандарты кредитования. Это позволило S & Ls делать коммерческие и потребительские кредиты. Это привело к кризису сбережений и займов и провалу половины банков страны.

Рост ипотечного долга

Год	% доходов домашних хозяйств	% активов домашних хозяйств	% ВВП
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Источник: Ричард К. Грин и Сьюзан М. Вахтер, "Американская Ипотека в Исторический и международный контекст «Университет Пенсильвании, 21 сентября 2005 г.)

Как ипотечные кредиты влияют на экономику

В администрации президента Клинтона банки жаловались, что не могут конкурировать на международных финансовых рынках. Конгресс дерегулировал отрасль и отменил Закон о Стекле-Стигалле. Это позволило банкам использовать гарантированные средства вкладчиков для инвестирования в рисковые производные инструменты. Самой популярной из них была безопасность с ипотечным покрытием.

Банки собирали вместе подобные ипотечные кредиты, а затем продавали их Fannie Mae, Freddie Mac или другим инвесторам. Они были застрахованы от дефолта по кредитным дефолтным свопам. Спрос на эти ценные бумаги был настолько высок, что банки начали снижать стандарты по базовым кредитам. Вскоре эти субстандартные ипотечные кредиты позволили почти любому стать домовладельцем.

В результате доля ипотечного долга по сравнению с валовым внутренним продуктом (ВВП) резко возросла с 50% в 2000 году до почти 70% к 2004 году.Все прошло хорошо, пока цены на жилье не начали снижаться в 2006 году. Невозможно рефинансировать или продать свои дома, домовладельцы начали дефолт. Так много инвесторов обналичили свои кредитные дефолтные свопы, что главный страховщик AIG почти обанкротился. Дополнительную информацию см. В разделе «Понимание кризиса субстандартного ипотечного кредитования».