Как вести переговоры о выплате CAM в коммерческой аренде

Подано в: Коммерческое помещение для лизинга, торговые и промышленные помещения

Сборы CAM могут и должны быть согласованы

Чем больше коммерческое помещение вы арендуете, тем больше вероятность того, что вы будете способный вести переговоры об оплате CAM (Common Area Maintenance) и любых связанных с этим административных сборов. Однако, независимо от того, насколько мала площадь, никогда не соглашайтесь на условия аренды, не требуя более выгодной сделки.

В предостерегающем заявлении о трудностях проникновения в коммерческую недвижимость, Репортер журнала , Лаура ДеМарс, ясно указывает, что даже профессионалам в сфере недвижимости может быть трудно понимание сложности сборов CAM; «Сложность отрасли затрудняет проникновение …» DeMars далее заявляет:

«В торговых центрах, например, арендаторы обычно платят за содержание здания за счет платы за обслуживание в помещениях общего пользования (CAM). В то время как финансовый директор фирмы по управлению имуществом напрямую не управляет арендаторами, он все равно должен понимать, как собираются эти сборы … что более важно, поскольку крупные ритейлеры часто оспаривают плату за CAM или платят только процент … финансовый директор должен знать, как учитывайте разницу или проскальзывание CAM. «

Прежде чем пытаться договориться о CAM или административных сборах, убедитесь, что вы понимаете, что они собой представляют. Если CAM-сборы являются сложной проблемой для CFO, вам лучше идти в готовом виде!

Стандарт CAM для промышленности Стандарт CAM

Поскольку условия некоторых общих зон оказывают прямое влияние на арендаторов, плата, связанная с расходами на обслуживание и ремонт коридоров, лифтов, лестничных клеток, вестибюлей и туалетов для общей зоны, CAM. Также, как правило, для арендаторов в расчетах CAM обычно взимаются расходы, связанные с обслуживанием парковки (включая освещение и озеленение) и тротуарами.

Советы по согласованию стандартных сборов CAM

Если тип сборов, которые вам просят платить, не подлежит обсуждению, убедитесь, что ваша аренда специально позволяет вам просматривать счета арендодателя. Бизнес - это бизнес, и это не должно рассматриваться как недоверие к помещику или что-то личное, но оплата неизвестных сборов просто по доброй воле не является хорошим делом.

Требование о том, чтобы арендодатель должен был предоставить документацию (отчетность) за все сборы, взимаемые, является единственным способом обеспечить справедливое списание.

Вы также должны обсудить, сколько сборов CAM может увеличиваться каждый год - максимальная сумма или процент. Эта «кепка» должна быть указана отдельно от любого другого увеличения арендной платы.

_{Источники:}

_{Рози Рис. Журнал Retail Traffic Online. «Битва за вознаграждение CAM.«1 сентября 1999 года.
Лаура ДеМарс. Журнал CFO. "Реальная сделка. «Август 2007 года.}

Подано в: Коммерческое помещение для лизинга, торговые и промышленные помещения

Административные сборы и управление (O & M)

Если вам требуется арендная плата за CAM для любых операционных или управленческих расходов - немедленно возражать против таких затрат. Если домовладелец настаивает, попросите просмотреть список (доказательство) этих расходов и как рассчитывается ваша доля. Эти сборы могут фактически не называться CAM, но «Административные сборы». «Административные сборы по-прежнему оплачиваются CAM - арендодатель пытается заставить вас внести свой вклад в его собственные расходы. Административные сборы обычно основаны на проценте от общей стоимости CAM.

Советы по ведению переговоров по административным вложениям в эксплуатацию и техническому обслуживанию

Большинство арендаторов будут возражать против платы за эксплуатацию и управление, потому что арендодатель уже получает доход от арендной платы, даже если плата CAM не взимается. Если ваша комиссия CAM включает в себя заработную плату для управленческого или административного персонала (на месте или за пределами площадки), расходы на страхование ответственности (вам придется заплатить за свое страхование ответственности - арендодатель потребует этого, прежде чем вы сможете переехать), рекламы и других рекламные мероприятия, профессиональные услуги, такие как юридические или бухгалтерские услуги, стараются договориться об этом из вашей аренды.

По словам Рози Рис, «Сражение за CAM Charges», Журнал Retail Traffic Magazine ; «Разумные арендаторы уменьшат процент (от 25% до 5%) и исключают из расчета расходы, не связанные с обслуживанием (например, налоги, страхование, коммунальные услуги). «

Рис также полагает, что расходы на техническое обслуживание и ремонт, связанные с зданиями (то есть крыши, фундаменты зданий и наружные стены), не должны поглощаться арендаторами, поскольку они не являются обычными зонами, используемыми арендаторами или их клиентами. Рис точно указывает; «Арендодатель уже получает доход от этих зданий в виде аренды.

Любые расходы на содержание и замену их должны оплачиваться арендодателем из дохода от аренды. "

_{Источники:}

Рози Рис. Журнал Retail Traffic Online. «Битва за вознаграждение CAM. «1 сентября 1999 года.
Лаура ДеМарс. Журнал CFO. "Реальная сделка. «Август 2007.