Как вести переговоры о коммерческой аренде, которые способствуют арендаторам

Если арендодатель или агент по аренде просто скажет вам условия, попросите что-то, показывая условия в письменной форме, прежде чем отправлять встречное предложение. Если они неохотно предлагают письмо, попросите электронное письмо или копию листинга на пробел (который будет содержать, по крайней мере, основную лизинговую информацию).

Почему так важно иметь первоначальные условия в письменной форме? Лизинговый агент действует от имени интересов арендодателя.

Если агент либо неправильно понял, либо попытался каким-либо образом изменить указания арендодателя, имея в письменной форме условия, может показать вам арендодателя, что ваше встречное предложение было сделано добросовестно на основании информации от лизингового агента ,

Также возможно, что вы можете неправильно понимать условия аренды, если они не написаны. Это может привести к тому, что вы встретите слишком высокий или слишком низкий уровень на основе информации, которую вы неправильно поняли.

Еще одна причина, заключающаяся в том, что в письменной форме есть условия, чтобы дать вам время для более подробного изучения аренды, попросить адвоката об условиях или даже сравнить условия с любыми другими арендами, которые вы рассматриваете ,

Просить условия в письменной форме никоим образом не является юридическим обязательством с вашей стороны продвигаться вперед. У вас всегда есть возможность противостоять условиям или просто отключать их прямо.

Встречное предложение

Когда вы покупаете дом, вы ведете переговоры о цене. Продавец перечисляет дом за сумму денег, которую они хотели бы получить от продажи, но почти всегда рассчитывает получить меньше.

Покупатель, заинтересованный в приобретении дома, отправит продавцу письмо с предложением встречного предложения. В этом случае встречное предложение - предложение купить дом по более низкой цене, чем то, что спрашивает продавец. Проще говоря, встречное предложение торгуется.

Это справедливо и для коммерческого лизинга.

В то время как некоторые договоры аренды действительно могут быть не подлежащими обсуждению, по большей части, он работает так же, как покупка дома: арендодатель или агент листинга запрашивает одну цену аренды (или набор условий), но позволяет провести некоторое обсуждение. Другими словами, в коммерческой недвижимости почти всегда ожидается, что арендатор (или, арендатор) представит встречное предложение, поэтому арендодатель надувает цены и / или условия.

• 3 Вопросы для запроса до переговоров или подписания коммерческой аренды
• Диаграмма, показывающая типы коммерческой аренды
• Тройной чистый лизинг
• Полностью обслуживаемый лизинг (брутто)

Начальный процесс переговоров < После того, как вы выразили заинтересованность в аренде пространства, некоторые арендодатели просто предложит вам форму, в которой указаны условия аренды. Эти формы могут иметь секцию ответа или вложение для завершения, где вы можете встретить предложение. Другие могут просто предоставить копию листинговых бумаг (объявление или флаер) с «запрашивающими условиями».«

В большинстве случаев, однако, в ваших интересах представлять письмо или другую письменную форму сообщения с встречным предложением. Зачем? Потому что в письме вы можете включить точки продажи относительно того, почему вы хотели бы стать идеальным арендатором, рассказать арендодателю о своем бизнесе и сделать сделку более личной.

Для горячей собственности с несколькими заинтересованными сторонами ваше письмо может послужить рекламной уловкой, чтобы заставить арендодателя выбрать вас и согласиться с вашими условиями. Переговоры могут идти туда и обратно, поэтому будьте терпеливы. Агент по листингу обычно имеет некоторую свободу принимать решения, но, скорее всего, ему нужно будет договориться с арендодателем. Это может занять некоторое время.

Если вы не слышали о возврате предложения в течение одного-двух рабочих дней, это нормально для контроля. Но старайтесь не казаться отчаянным или чрезмерно озабоченным, поскольку это может повлиять на исход ваших переговоров. Помните, что большинство листинговых агентов хотят переместить собственность так же быстро, как и он, поэтому они обычно не нуждаются в «ворчании». «

Подготовка предложения или встречное письмо-предложение

Ваше встречное предложение должно быть представлено от вашего бизнеса, а не от вас лично, даже если у вас есть индивидуальное предприятие.

Ваше предложение - рекламное поле. Вы запрашиваете разные условия, которые больше в вашу пользу, и вы хотите, чтобы арендодатель увидел вас и ваш бизнес в качестве хорошего выбора.

Ваше предложение должно всегда содержать следующую информацию:

Лицо, несущее ответственность за лизинг

Укажите название своей компании, которое включает имя, которое вы на законном основании зарегистрировали, а также любые другие имена, которые вы делаете бизнес внизу. Помните, что если вы работаете с индивидуальным предпринимателем, с юридической точки зрения вы и ваш бизнес одинаковы, и даже если вы перечислите свой бизнес в аренду, вы также можете нести личную ответственность за весь арендный договор.

Структура вашего бизнеса

Если вы зарегистрированы, сообщите, где вы зарегистрированы. Если вы являетесь организацией, освобожденной от налогов, укажите это в своем письме. Редко, что арендодатели предлагают вам бесплатные или льготы для некоммерческих организаций только для того, чтобы получить списание налогов, но они могут быть более склонны к переговорам или аренде по благородному делу, чем к байкерскому клубу. Кроме того, важно понимать вашу личную ответственность за заключение договора аренды и варьироваться в зависимости от вашей бизнес-структуры.

Как долго вы были в бизнесе

Если вашему бизнесу меньше двух лет, вы можете также включить заявление о своем успехе или прогнозы будущего роста или бизнес-план. Арендодатель вряд ли сможет арендовать ваш бизнес, если кто-то лично не сочтет или не гарантирует аренду, если вы не можете показать, что ваш бизнес преуспевает.

Природа вашего бизнеса

Что вы делаете? Быть кратким и точным. Хозяин должен знать, что вы делаете, если есть какие-то особые соображения. Например, если вы управляете бизнесом, в котором используются опасные материалы, есть пациенты, посещающие медицинское учреждение, или хранят предметы с чрезмерной стоимостью, арендодатель должен знать, если есть ограничения на использование этого имущества.То, что делают арендаторы, может повлиять на стоимость имущества и страховые ставки домовладельца; так что будь честным.

Контактная информация

Обязательно укажите номер телефона, по которому вы можете связаться, и, если возможно, и адрес электронной почты. Если вы можете получить доступ только в определенные дни или в часы работы, включите это. Если вы не будете своевременно отвечать арендодателю или агенту листинга, они могут подумать, что вас это не интересует.

Ваши предлагаемые условия (или встречное предложение)

Будьте максимально полными и ясными (см. Дополнительную информацию в разделе «Листинг ваших условий лизинга»).

Листинг ваших условий лизинга в предложение или встречное предложение

Лучший способ договориться о сделке - иметь четкое представление о том, что вы предлагаете или желаете принять. Если это не в письменной форме, будет очень сложно доказать позже, что что-то было исключено из аренды, который, по вашему мнению, должен был быть включен.

Ввод вещей в письменной форме может занять немного больше времени, но он предлагает вам некоторую юридическую защиту, если что-то пойдет дальше по линии. Если вы нажимаете время и не можете отправить письмо - доставьте его. Если это невозможно, достаточно хорошо написанного письма.

Если вы не уверены в конкретном требовании аренды, как в разъяснении, и попытайтесь получить это разъяснение в письменной форме.

Красные флаги для плохих условий лизинга

• Советы о том, как вести переговоры о скидках CAM в коммерческой аренде
• Стандартные условия коммерческой аренды

• Продолжительность аренды

Если вы хотите изменить длину условия аренды, быть ясными. Например, аренда, которую вы хотите, рассчитана на два года с тремя вариантами продления на один год (всего пять лет); или прямой пятилетний лизинг без вариантов продления? Это очень сильно влияет на то, как долго вы будете заперты в аренду и как арендодатель может почувствовать другие условия, о которых вы просите в встречном предложении.

Большинство домовладельцев предпочитают двухлетнюю или более долгую аренду, но не стесняйтесь просить аренды на один год. Годовая аренда может стоить немного больше или иметь меньше вариантов продления аренды, но вы заблокированы за меньшее время. Если вы не являетесь многомиллионной компанией, редко бывает разумным бизнес-смысл подписывать договор аренды, который обязывает вас на место более двух лет.

Имейте в виду, если ваш бизнес перерастает в пространство, вы не хотите задерживаться в долгосрочной аренде. Или, что еще хуже, если ваш бизнес борется, и вам нужно понизиться до меньшего пространства, вам может быть трудно сломать ваш лизинг.

Условие свойства

Если вы запрашиваете место «как есть» или если вам нужен арендодатель, чтобы сначала произвести ремонт или улучшить. Если вы планируете обновить недвижимость, кратко опишите предлагаемые ремонтные работы. Вы хотите, чтобы это включалось в арендную плату, потому что часто арендодатель предлагает какой-то стимул или «пособие», если вы обновляете определенные типы свойств. Если вы не знаете, какие пособия вы можете предложить для любых ремонтных работ, держите вещи открытыми. Предложите представить более подробную информацию об обновлении для обзора арендодателя, чтобы предложить вам некоторые соображения по улучшению.

Дата размещения

Сообщите арендодателю, когда вы хотите получить физическое владение (перейдите, получите доступ или возьмите на себя ответственность за имущество). В некоторых случаях, когда дата, когда вы занимаете физическое владение, может отличаться от даты, когда вы начнете платить за аренду.

Например, вы можете спросить арендодателя о дате размещения

и даты начала аренды 1 января 20xx, но попросите, чтобы первый месяц был без арендной платы. В этом случае аренда начнется 1 января 20xx, а арендодатель может списать бесплатную арендную плату за месяц. Арендатор займет 12 месяцев, а аренда будет работать в течение 12 месяцев. Еще один способ получить то же самое (бесплатный месяц аренды) - попросить дату проживания 1 января 20xx с датой аренды 1 февраля 20xx. Это означает, что аренда фактически начнется через месяц с даты, когда вы переедете, или 1 февраля 20xx.

Этот тип переговоров работает только в пространстве, которое уже не занято, и арендодатель хочет, чтобы кто-то переехал, потому что он одобряет арендатора. По сути, вы не только получаете одну бесплатную арендную плату за месяц, вы получаете до 13 месяцев проживания из 12-месячной аренды.

Как написать предложение или письмо с предложением встречного предложения

Ниже приводится примерное письмо, которое может (и должно) быть пересмотрено для использования в качестве первоначального предложения или встречного предложения для аренды коммерческого места для вашего бизнеса. Он не предназначен для замены юридической консультации, а просто для того, чтобы показать один из способов выразить заинтересованность в лизинге определенного пространства.

Примеры бизнес-писем

• Шаблон бизнес-письма
• Информация, выделенная жирным шрифтом, должна быть заменена вашей собственной информацией и условиями аренды.

(Вставить

Сегодняшняя дата) (

REPLACE Имя арендодателя или агента листинга) Г-жа. Happy Landlord
123 Street
Suite Z
Город, штат, почтовый индекс
Дорогой

Г-жа. Арендодатель ; Это письмо предназначено для выражения заинтересованности от имени (

REPLACE название вашей компании) при аренде имущества, расположенного по адресу: ( REPLACE полный адрес, включая адрес, номер или номер номер, город, штат и почтовый индекс). (

REPLACE название вашей компании) является ( REPLACE тип вашего бизнеса - LLP, партнерство, индивидуальное предприятие и т. Д.), Что ( REPLACE > Краткое заявление о том, что делает ваш бизнес). ( REPLACE

название бизнеса) работает с ( REPLACE дата начала или количество лет в бизнесе). Из-за захватывающего роста нам нужны более крупные (или дополнительные, более подходящие и т. Д.) Объекты. (Примечание: даже если вы работаете из дома, не предлагайте это в своем рекламном письме. Старайтесь не предлагать в этом первоначальном контакте, что у вас есть домашний бизнес, это может сделать вас маловероятным и неустойчивым к арендодателю. ) После тщательной оценки справедливого рыночного значения I (мы) предлагаем следующие условия для вашего рассмотрения:

СПИСОК ВСЕ УСЛОВИЯ ЗДЕСЬ

включая длину аренды, варианты продления, арендную плату, дополнительные сборы, тип аренды, ежегодные увеличения и т. д.Все, что вы хотите включить или указать в деталях аренды в этом абзаце. Обязательно включите любые ремонтные работы или ремонтные работы, которые вы хотите, или вам нужен арендодатель, чтобы сделать это, или что вы сделаете сами. Попросите бесплатную аренду, мебель, дополнительную парковку - все, что вам может понадобиться, чтобы сделать пространство лучше всего подходящим для вашего бизнеса.

Я взволнован перспективой лизинга вышеупомянутого пространства и считаю, что ( REPLACE

Название бизнеса) будет для вас активом. Если у вас есть какие-либо вопросы по этому предложению о лизинге или вне бизнеса, пожалуйста, свяжитесь со мной по телефону ( REPLACE номер телефона и лучший звонок времени) или по электронной почте: ( REPLACE ваш адрес электронной почты). Спасибо, что нашли время, чтобы рассмотреть это предложение. Я с нетерпением жду быстрого и благоприятного ответа. С уважением,

(оставьте 2-3 пустых строки для подписи вашего имени в чернилах)

(

REPLACE

Ваше имя - начальные колпачки) ( REPLACE > Ваше название - начальные колпачки)
Примечание. Если вы включаете какие-либо вложения или копируете кого-либо еще, предпочтительный способ показать, что в бизнес-письме после вашей подписи, например, и в следующем порядке: С уважением отправленный (оставляйте 2-3 пустых строки для подписи вашего имени в чернилах)

(

REPLACE

Ваше имя - начальные колпачки)

( REPLACE Ваше название - начальные колпачки)
Приложения: (список более одного на отдельных строках с отступом) cc: Дженнифер Барнс, агент листинга Как форматировать вторую страницу бизнес-письма

Если ваше письмо длиннее чем одна страница, стандартный формат бизнес-букв для начала второй страницы выглядит следующим образом:

Письмо:

Сегодняшняя дата

Страница вторая

Затем пропустите две-три пустые строки и выберите, где начинается письмо для второй страницы.
Как отправить письмо с предложением
Вы можете отправить письмо с предложением, передать его или отправить электронное письмо с приложением, содержащим письмо с предложением. Если вы все еще боретесь с тем, какие условия включать, вот еще статьи с отличными советами и советами по переговорам с лучшими условиями!

Советы по написанию письма с предложением

Помните, что это деловое письмо. Держите его чистым, простым и точным, но не бойтесь использовать значимые «точки продажи», чтобы помочь победить арендодателя.

Избегайте использования юмора, сленга или предоставления личных чувств относительно политики, религии или любого другого предмета, который не связан с целью письма (сделать предложение).

Не используйте ароматические или "frilly" канцелярские принадлежности. Ваша бумага должна быть белой, буквенной и без границ, или вашего обычного фирменного бланка.

• Отправьте письмо в простой белый конверт размером с бизнес. Никогда не складывайте, чтобы соответствовать букве в меньший конверт. Если ваше письмо содержит более семи страниц, включая вложения, вместо этого используйте плоский конверт размером 8-1 / 2 x 11 дюймов. Обязательно включите обратный адрес в верхнем левом углу конверта и убедитесь, что на конверте достаточно почтовых отправлений!