Предлагать стратегию при покупке дома, который нуждается в работе

Восприятия сильно различаются при покупке дома, который нуждается в работе, просто спросите любого домашнего покупателя. Еще лучше спросите агента по недвижимости, поскольку многие агенты считают, что дом нуждается в работе, если дом не обновляется. Возьмите дом, построенный, например, в 1940-х годах, когда кухонные прилавки часто были покрыты четырёхдюймовой плиткой, а не модным камнем или бетоном. Возможно, шкафы окрашены в дерево, а полы - линолеум. Многолетний покупатель скажет, что дом в таком состоянии нуждается в работе.

Пурист, который любит характер 1940-х годов, может предпочесть свое первоначальное состояние и не согласиться.

Действительно ли дом нуждается в работе, основан на личном мнении. Не все согласны с условием дома. Иногда продавцы спрашивают, должны ли они исправить дом или продать его как есть, и, хотя некоторые ремонтные работы принесут больше денег, некоторые варианты улучшений лучше оставить в качестве варианта для покупателя. Например, если ковровое покрытие от стены до стены носится и окрашивается, обычно рекомендуется заменить напольное покрытие перед продажей. Тем не менее, вы были бы глупы, чтобы вытащить печь Wedgewood на свалку просто потому, что это определенный урожай.

Типы домов, которые нуждаются в работе

Поскольку работа часто находится в поле зрения смотрителя, давайте поговорим о типах домов, которые могут использовать работу. Кроме того, как вы будете предлагать предложение о покупке, скорее всего, будет зависеть от категории, типа дома, который вы покупаете, который нуждается в работе.

Одна вещь, на которую вы не должны быть жертвой, - это склонность ошибочно предполагать, что цена листинга еще не была скорректирована с учетом того факта, что вы покупаете дом, который нуждается в работе.

Большинство продавцов уже осознают необходимость работы на дому и учитывали это при определении цены дома. Я еще не нашел продавца, который готов субсидировать мечты о благоустройстве покупателя.

Тем не менее, это не мешает покупателям пытаться снизить дисконтированную цену.

Приобретение Fixer-Upper House

Закрепленные верхние дома, как правило, продаются в условиях AS IS. Эти дома часто показывают отсроченное обслуживание, потому что продавцы не могли или не желали надлежащим образом ухаживать за домом. Возможно, в доме была смерть, или она прошла через завещание наследникам, которые этого не хотят. В некоторых случаях точное состояние может быть неизвестно.

Чтобы вычислить цену на верхнем уровне фиксатора, продавцы обычно выбирают цену продажи на основе сопоставимых продаж, а затем они далее снижают цену по смету на ремонт. Они могут вычесть немного больше от цены за быструю продажу. Является ли это домом для капитана для инвестора, который надеется превратить быстрый доллар или дом для первого покупателя дома, зависит от нормы прибыли и объема работы, которая необходима.

Если дом находится на рынке какое-то время с более длинными днями на рынке, чем среднее время продажи других домов, это может быть работа, которая необходима, превышает ожидания продавца, или может быть, что дом обращается к меньший пул покупателей. Не делайте ошибку, автоматически принимая более длительные дни на рынке, потому что дом переоценен, потому что это не всегда истинное предположение.

Покупка Монетного двора Vintage House

Этот тип дома действительно может продаваться с премией, хотя он не обязательно модернизирован и не моден. Подумайте о народных викторианцах или итальянцах или королеве Анне или бунгало ремесленников. Становясь все более популярными, это дома середины века от «задыхающейся» жизни 1950-х и 1960-х годов, таких как Эйхлерс или Силы.

Чтобы оценить эти типы домов, продавец, вероятно, добавит премиальную ценовую площадку поверх сопоставимых продаж. Владельцы могут получить несколько предложений, просто из-за привлекательности дизайна и ухоженного интерьера и экстерьера. Если светильники оригинальны, цена продажи может пойти еще выше.

Если идеальное состояние винтажного дома на рынке дольше, чем другие вокруг него, возможно, дом может быть завышенным.

Не каждый продавец хочет расстаться с домом такого калибра. Некоторые будут оценивать его достаточно высоко, чтобы заставить продавца переместиться. Продавцы могут или не могут двигаться по цене. Если покупатель хочет дома достаточно плохо, покупатели обычно платят запрашиваемую цену.

Покупка нового, но устаревшего дома

Вы просматриваете много таких домов в тех районах, которые когда-то процветали, прежде чем стали подавленными. Возможно, район был перестроен, а предложение превысило спрос. Возможно, рабочие места покинули город. Или еще один участок домов открылся за несколько миль за меньшие деньги. Какова бы ни была причина, владельцы часто мало интересуются ремоделированием дома только потому, что тенденции меняются. В конце концов, они думают, что дом был в порядке, когда они его купили, и сейчас хорошо продать его.

То, что они не понимают, покупатели не хотят дома без обновлений. Покупатели хотят дома «под ключ», дома, которые не требуют никакой работы. Если им нужно поместить работу в дом, зайдя на проект по благоустройству дома, они ожидают скидку. Помните, что цветной тренд 1990-х годов зеленого охотника? Самый ужасный цвет когда-либо. Хорошо, может быть, нет, возможно, зеленый авокадо 1960-х годов был самым ужасным цветом.

Несколько изменений, таких как замена светильников, выбор современных цветов краски и установка новых приборов, достаточно часто, чтобы вызвать интерес при более высокой цене продажи. В противном случае покупатели, как правило, не согласятся платить за топ-рынок за устаревший дом, даже если он новее.

Покупка дома выкупа

Я часто слышу, как покупатели говорят, что хотят купить выкупа, который является домом для банка, но это только потому, что они не имеют твердой справки о том, что это влечет за собой. Почти всегда они продаются в состоянии AS IS. Банки не несут ответственности за раскрытие фактов, которые они не знают.Кроме того, если дефект не будет обнаружен позже, что окажется существенной стоимостью ремонта, банки неохотно предлагают скидки на работу.

Покупатели могут заметить, что называются дома preforeclosure на некоторых популярных веб-сайтах, но они часто не продаются вообще и никогда не могут быть проданы.

Покупка Дома с короткими продажами

Дом с короткими продажами, пожалуй, самый непонятый тип продажи, особенно когда дом нуждается в работе. Если продавец не может позволить себе оплатить ипотеку, продавец, вероятно, не может позволить себе ремонтировать или ремонтировать дом. Не только это, но и у кредитора продавца мало стимулов к сотрудничеству с короткой продажей, если цена не соответствует рынку. Банки обычно не снижают цену, которую они будут принимать за короткий дом продажи, даже если дом нуждается в работе.

Причины того, что может показаться вам как упрямое или невежественное отношение к банкам, различаются. Банку можно было бы заплатить больше за выкуп против короткой продажи. В этом случае значение BPO не будет иметь значения, поскольку инвестор будет непреклонен в сети, чтобы соответствовать сети выкупа. Никакой суммы «объяснения» банку объема работы, которая необходима, не будет зависеть от инвестора.

Покупка Packrat House

Не каждый беспорядочный дом - это дом в упаковке, но самые плотные дома. Это те дома, где вам, возможно, придется перемещаться по узким дорожкам, сплетенным вокруг стопок личных вещей по всему дому. Иногда спальни настолько полны мебели и коробок, что вы не можете открыть дверь. Packrats собирают и спасают вещи, а иногда привлекают нечетные вещи, такие как мясные кусочки или измельченные газеты.

Объедините дом в упаковке с годами пренебрежения, и вы можете найти груды мертвых грызунов, например, или обнаружить проблемы с влажностью, которые привели к вторжению вредителей. Если вам повезет, аренда нескольких 30-тонных контейнеров для отходов поможет избавиться от мусора. Но основные проблемы, которые могут развиваться, могут быть более обширными. Часто цены продажи этих домов резко сокращаются.

Совет : Как и в случае с любым предложением о покупке, лучший выбор для покупателя - это полагаться на сопоставимые продажи, а затем вычитать за ту работу, которая необходима, исходя из фактических оценок лицензированных подрядчиков. Если эта скорректированная цена выравнивается с указанной ценой, вам, возможно, придется заплатить стоимость списка, чтобы купить дом, который нуждается в работе.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.