Как использовать непредвиденную сумму кредита при покупке дома

Когда-то довольно обычная практика для домашнего покупателя сделать предложение, в соответствии с возможностью получить ипотеку, которая была известна тогда, как сейчас, в качестве непредвиденной суммы кредита. Временные изменения и рынки недвижимости обычно диктуют тип условных обязательств и условных обязательств контракта, которые являются приемлемыми. Кредитная ситуация сегодня часто бывает немного сложной.

Причина возникновения проблем связана с тем, что наиболее распространенные виды займов.

В случае недвижимости в Калифорнии, например, как и во многих других местах страны, покупатель дома может посмотреть на несколько типов условных обязательств по займам и включить одну или несколько из этих непредвиденных расходов в предложение о покупке.

Только покупатели жилья, которые получают финансирование, склонны заключать договор купли-продажи на получение кредита. Покупатели наличных денег не запрашивают непредвиденные расходы по кредитам, поскольку нет займа. Контракт может зависеть от покупателя, получившего:

• Кредит FHA, который имеет собственный набор требований или
• кредит VA, который гарантирован Администрацией ветеранов, или
• условный кредит, который обычно продается в вторичный рынок или кредит
• от кредитного союза, в котором заемщик является участником, или
• частного финансирования, которое иногда называют ссудным ссудой

В зависимости от типа кредита кредитор может потребовать определенных условия собственности или ремонт для получения кредита. Если продавцы и покупатели не могут договориться о ремонте или условиях кредитора, покупатель не получит кредит, и сделка может развалиться.

Как правило, у покупателя есть определенный период времени в договоре купли-продажи для получения финансирования. В некоторых случаях договор может дать покупателю выбор, выбирать между определенным количеством дней до того, как непредвиденные расходы по кредиту должны быть удалены или удовлетворены, или сохранить непредвиденные расходы по кредиту, если все стороны согласятся, до их закрытия.

Здесь проблема начинается. Большинство продавцов ожидают, что покупатель получит финансирование. Продавцы, как правило, несколько разумны и позволят определенному периоду времени пройти для покупателя, чтобы получить финансирование и удалить непредвиденные средства по кредиту, но не каждый продавец захочет дождаться дня закрытия, чтобы узнать, действительно ли покупатель действительно для закрытия условного депонирования. Не совсем справедливо для продавца, чтобы покупатель попросил 30-дневный период закрытия без твердой решимости закрыть. С другой стороны, удаление непредвиденных займов до закрытия может заставить покупателя очень нервничать.

Покупатель может задаться вопросом, что произойдет, если кредитор по какой-то непредвиденной или нечетной причине решил отказаться от кредита. Если покупатель удалил непредвиденные расходы по кредиту, покупатель может быть вознагражден продавцом, а потенциальный денежный депозит покупателя может быть подвержен риску.Немногие покупатели готовы пойти на азартные игры по поводу потери депозита.

Конечно, покупатели получают и представляют предварительно одобренное письмо перед предложением. Это предварительное письмо, которое продавец полагается в качестве доказательства кредитоспособности покупателя и способности претендовать на получение кредита. Но после того, как файл упакован для андеррайтинга, могут возникнуть другие проблемы.

Неизвестные суждения могут появляться в публичных записях, у покупателя может быть ошибка в кредитном отчете, который проскользнул через трещины, бывший с предыдущей короткой распродажкой может поставить демпфер на квалификацию, покупатель может потерять работу, покупатель может быть использован как раз в течение требуемого двухлетнего периода или получать заработную плату, не отраженную на выплатах заработной платы. Есть множество вещей, которые могут пойти не так. Давайте не будем упускать из виду, что вторым типом займа является оценка. Неограниченность оценки часто отличается от непредвиденных займов. Экземпляр оценки означает, что дом должен оценивать по цене покупки. Если оценка меньше покупной цены, то покупатель может отменить предоставление покупателю страховой случайности в договоре купли-продажи. Если продавец соглашается снизить цену для оценки, покупатель, как ожидается, удалит непредвиденные расходы на оценку.

Но что произойдет, если при закрытии андеррайтер решает на 11-й час заказать вторую оценку и что второе мнение о ценности оказывается низкой оценкой? Если покупатель опубликовал непредвиденные данные об оценке, то никаких непредвиденных оценок нет. Однако, если кредитный случай еще не выпущен, договор купли-продажи может по-прежнему зависеть от способности покупателя получить кредит.

Это проблемы, которые необходимо решить с вашим агентом по недвижимости до предложения о покупке дома. Некоторым покупателям удобно снимать ссуду, когда кредитор заверяет покупателя, что файл готов к финансированию. Однако, если у кредитора есть проблемы, может быть не совсем целесообразно снимать ссуду. Непредвиденные займы также говорят продавцу. Недостатком является то, что ваше предложение относится к нескольким предложениям, а другие покупатели готовы удалить непредвиденный кредит или сократить период, и вы настаиваете на том, чтобы сохранить непредвиденную сумму кредита до полного закрытия, ваше предложение не может быть принято. Продавец может подумать, что у вас есть проблема, которая может вызвать трудности при закрытии.

В сложных ситуациях, подобных этим, некоторые покупатели жилья просят кредитора утвердить файл с помощью андеррайтинга, прежде чем они когда-либо сделают предложение о покупке дома. Утверждение андеррайтинга устраняет страх неопределенности и усиливает предложение.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.