Определение субагентства в сфере недвижимости

Определение: Субагенция относится к конкретному отношению к представителю клиента между брокером недвижимости или агентом по недвижимости и другим маклером или агентом по недвижимости, который приносит покупателю покупку недвижимости.

В субагентстве агент, приносящий покупателя, фактически работает для продавца в качестве субагента брокера по листингу. Это важно, поскольку агент, работающий с покупателем, фактически обязан фидуциарными обязанностями перед продавцом, а не покупателем.

В большинстве штатов эта практика почти мертва, поскольку покупательское агентство становится все более распространенным явлением и потому, что покупателям нужен адвокат для представления своих интересов в транзакции. Кроме того, поскольку листинговые брокеры и их клиенты-продавцы несут ответственность за действия, ошибки и пропуски субагента, это не является желаемой ситуацией на большинстве сегодняшних рынков недвижимости.

Альтернативные варианты написания: суб-агентство

Обновление: текущее состояние представительства в промышленности

Законодательство в сфере недвижимости является специфичным для государства, и существуют карманы с различными уставами и практикой , В некоторых областях адвокаты по-прежнему закрывают транзакции в качестве примера. Тем не менее, большинство из того, что я буду говорить здесь, это то, как мы практикуем во многих штатах в наши дни.

Субагентность просто больше не делается. Листинг-брокер не действует как агент продавца, а покупатель не представлен кем-либо с обязанностями продавца. Давайте рассмотрим некоторые из вариантов представления.

Большинство государств требуют от клиента или потенциального клиента определенной формы раскрытия информации о том, как вы будете представлять их в своей сделке с недвижимостью. Убедитесь, что вы понимаете правила своего государства и различные способы, которыми вы можете быть их представителем. Ваши обязанности и обязательства перед клиентом будут существенно различаться в зависимости от типа представительства, с которым вы договорились.

Агент продавца или агент покупателя

Фактически вы действуете как истинный агент, и во многих штатах это должно быть указано специально в письменной форме. У вас есть фидуциарные обязанности для вашего продавца или покупателя:

• Лояльность: вы должны действовать исключительно в интересах вашего клиента. Никакие другие интересы не могут иметь приоритет, включая любые интересы брокера или агента.
• Конфиденциальность: все конфиденциальные сообщения между вами и вашим клиентом и конфиденциальная информация должны храниться конфиденциально навсегда. Существуют исключения для судебных распоряжений.
• Раскрытие информации: у вас есть обязанность раскрывать вашему покупателю что-либо о материальном характере транзакции или собственности.
• Послушание: вы не можете делать ничего незаконного, но если это законно, и вам поручено, чтобы клиент сделал что-то, вы должны это сделать.
• Разумная забота: возьмите профессиональный подход ко всей работе для клиента, и вы должны проявлять разумную осторожность, чтобы выполнять свои обязанности очень профессионально.
• Учет: правильный учет всех денег или других ценностей, которые доверяют вам ваш клиент.

Брокер транзакций или посредник

В связи с тем, что взаимоотношения агентств в наши дни редки, большинство брокеров и агентов действуют как посредники транзакций или посредники транзакций.

Вы не агент, и фидуциарные обязанности не требуются. На самом деле, вы будете доставлять ту же лояльность, разумную заботу, информацию о раскрытии и бухгалтерском учете в любом случае. Вы просто не придерживаетесь такого высокого стандарта, как вы, когда вы агент.

Vicarious Liability

На моем рынке у меня было несколько юристов, и я могу сказать вам, что они НИКОГДА не хотели, чтобы я выступал в качестве их агента. Видите ли, агент и клиент считаются одними в некоторых отношениях. Это превосходные отношения, и клиент может фактически попасть в юридическую проблему с неправильным агентом.

Вы видите, что ответственность за действия агента несет клиент. Предполагая, что ничего не обмануто, но основная ошибка совершается агентом, клиент будет нести ответственность. Вы можете понять, почему адвокат не хотел бы отвечать за ошибки, которые может сделать агент по недвижимости.