Home Цены продажи против процентных ставок

Вопрос: Должен ли я ждать снижения процентных ставок, если цены на продажу растут?

Читатель спрашивает: «Временные процентные ставки и повышение цен сложны. Моя жена и я наблюдали, как продажные цены в Фениксе снижаются до такой степени, что теперь нам удобно покупать наш первый дом. довольно низко. Итак, мы должны поговорить об этом и подумали, что важнее. Процентные ставки или отпускные цены? Лучше ли снижение цен на продажу, даже если процентные ставки повысятся? Или, если мы дождаемся процентных ставок до спуститесь, если цены продажи растут? » - Phoenix Guy

Ответ: Это такие вопросы, как Феникс Гай, которые заставляют меня хотеть ставить покупателей дома на колесо обозрения и оставлять их там, вращаясь. Двигаясь вокруг и вокруг, пока они не так головокружительны, они не могут вспомнить, что они спрашивали о ценах продаж и процентных ставках. Мне больно думать об этом, но я сделаю это.

Является ли цена продажи более важной, чем процентная ставка, зависит от вашей перспективы. Вся недвижимость является местной. Это означает, что все, что происходит на вашем местном рынке в Финиксе, например, может сильно отличаться от, скажем, рынка в Манхэттене. Практически невозможно провести время на рынке недвижимости, но вы можете попытаться воспользоваться тем, как движется рынок.

Как Боно поет: « она таинственным образом движется », вы не всегда можете предсказать, как движется рынок. Но вы можете наблюдать, как он движется. Давайте посмотрим на исторические процентные ставки за 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

Как правило, эмпирическое правило заключается в том, что процентные ставки растут, цены на продажу снижаются, чтобы компенсировать, но не всегда.

Рост цен на продажу против снижения процентных ставок

Предположите, что вы сравниваете дом в Фениксе, который стоил 240 000 долларов США, а ваша процентная ставка составляет 4,5%. Если вы покупаете на снижающемся рынке и ждали, пока эта цена упадет до 210 000 долларов, но ставки выросли до 6,5%, вам может быть лучше покупать по более высокой цене.

Да, это правда. Плата за 80% LTV-ипотеку за $ 240 000 домой на 4. 5% составляет $ 972. 84.

Плата за 80% LTV-ипотеку за дом в размере 210 000 долларов США на 6,5% составляет 1067 долларов США. 87.

Иными словами, если вы заплатили еще $ 30 000 за дом, заплатив 240 000 долларов и прожив в этом доме в течение 30 лет, к тому времени, когда вы погасили кредит, вы заплатили бы в общей сложности 350 долларов , 222. 24.

Если вы заплатили 30 000 долларов меньше, заплатив 210 000 долларов США, но заплатив более высокую процентную ставку в течение 30 лет, к тому времени, когда вы погасили кредит, вы заплатили бы в общей сложности 384 433 долларов США 20. В этом случае лучше не платить меньше в обмен на более высокую процентную ставку.

Сколько вы теряете в цене продаж с каждым.50% повышение процентной ставки?

Давайте теперь сравним этот дом на $ 240 000, если ставки повысятся на 1/2 пункта, и вы хотите сохранить свой платеж одинаково. Амортизация большинства ипотечных кредитов составляет 30 лет. Если ваш первоначальный взнос составляет 20% от продажной цены, сколько жилья вы могли бы купить, чтобы сохранить платеж около 975 долларов?

• 240 000 долларов США на 80% при 4. 5% процентов равна выплате 972 доллара США. 84
• $ 226, 260 X 80% при 5. 0% процентах равна выплате 971 доллар США. 65
• $ 214, 062 X 80% при 5. 5% процентов равно оплате 972 $. 34
• $ 202, 500 X 80% при 6. 0% процентов равно оплате 971 доллар США. 27
• $ 192, 188 х 80% при 6. 5% процентов равна выплате 971 долл. США. 80

Вы можете видеть, что увеличение процентной ставки на 2% потеряет вас примерно в 50 000 долларов покупательной способности в этом ценовом диапазоне. Если вы удвоите цену продажи, вы потеряете около 100 000 покупательной способности для 2% -ного спреда в процентах.

Вот почему процентные ставки играют огромную роль для многих начинающих покупателей жилья. Если вы растянуты слишком близко к верхнему концу своего ценового пункта, и ставки растут, вы, возможно, не сможете купить дом мечты, которого хотите, потому что вы больше не будете претендовать на эту продажную цену. И именно так вы знаете, что предложение lowball не всегда является ответом.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.