Покупка дома с владельцем финансирования

Попросить продавца предоставить вам финансирование для покупки дома, может быть сложным предложением. Это отчасти потому, что если вы спросите агента по листингу, будет ли владелец нести часть или все финансирование, агент, вероятно, не знает. Зачем? Агент никогда не спрашивал. Наверное, не все равно, чтобы спросить.

Если вы спросите продавца напрямую, продавец, скорее всего, скажет «нет». Продавцы часто отвергают предложение о финансировании собственников, потому что никто не объяснил преимущества или предлагаемое финансирование собственников как способ продать дом.

Большинство продавцов не продают дома каждый день. Их знания ограничены обычными практиками, когда покупатель отправляется в банк для получения ипотеки.

Однако для продавца, чей дом не продается или когда традиционные правила кредиторов ужесточаются, внезапно становится очень популярным финансирование владельцев. Финансирование собственников, безусловно, является жизнеспособным вариантом для некоторых на рынках покупателя. Просто не так много на рынках продавцов.

Что финансирует собственник?

Когда часть или вся покупная цена, за вычетом первоначального взноса покупателя, осуществляется (финансируется) продавцом, продавец предоставляет финансирование собственника. Не имеет значения, имеет ли имущество существующий кредит, за исключением того, что существующий кредитор может ускорить ссуду при продаже в силу положения об отчуждении. Вместо того, чтобы идти в банк, покупатель дает продавцу инструмент в качестве доказательства кредита и производит платежи продавцу.

Если имущество свободно и ясно, то есть продавец имеет четкое название без каких-либо займов, продавец может согласиться нести все финансирование.

В этом случае покупатель и продавец соглашаются с процентной ставкой, ежемесячной суммой платежа и сроком займа, а покупатель оплачивает продавца за собственный капитал продавца на рассрочке.

Инструмент безопасности обычно записывается в публичные записи, который защищает обе стороны. Имейте в виду, что некоторые законы штата запрещают воздушные шары.

Некоторые законы федерального правительства также могут регулировать финансирование собственников. Вы можете получить юридические консультации, чтобы убедиться, что вы выполняете закон.

Виды финансирования собственников

Большинство транзакций с покупкой являются предметом переговоров. Продавцы и покупатели могут свободно обсуждать условия финансирования собственника в соответствии с законами о ростовщичестве и другими государственными нормами. Опять же, вы можете обратиться за юридической консультацией.

Если стандартного авансового платежа не требуется, многие продавцы хотят получить достаточный авансовый платеж для защиты своего капитала. Первоначальные платежи могут варьироваться от очень малого до 30 процентов или более. Продавцы считают, что их капитал защищен авансовым платежом покупателя, потому что покупатели с меньшей вероятностью пойдут в выкупа, если они вложили много денег авансом.

Некоторые варианты финансирования собственников включают:

• Земельные контракты.

  Земельные контракты не передают правовому титулу покупателю, но дают покупателю справедливое название. Покупатель производит платежи продавцу в течение определенного периода времени. После окончательного платежа или рефинансирования покупатель получает документ.

• Векселя и ипотечные кредиты.

  Продавцы могут нести ипотеку на весь остаток покупной цены (за вычетом первоначального взноса), который может включать в себя базовый кредит. Этот вид финансирования называется «всеобъемлющей ипотекой» или «всеохватывающим договором доверия» (AITD). Продавец получает переоценку процентов по основному кредиту.

  Продавец может также иметь младший ипотечный кредит, и в этом случае покупатель получит титул в соответствии с существующим кредитом или получит новую первую ипотеку. Покупатель получает документ и дает продавцу вторую ипотеку для баланса покупной цены, за вычетом первоначального взноса и первой суммы ипотечного кредита.

• Соглашения о покупке лизинга.

  Продажа по договору купли-продажи означает, что продавец дает покупателю справедливое право собственности и арендует его покупателю. После выполнения договора купли-продажи покупатель получает право собственности и обычно получает кредит для оплаты продавца после получения кредита на все или часть арендных платежей по цене покупки.

Преимущества финансирования для домашних покупателей

• Мало или нет квалификации.

  Даже если продавец требует кредитный отчет о покупателе, то толкование продавцом квалификации покупателя обычно менее жесткое и более гибкое, чем требования, предъявляемые обычными кредиторами.

• Индивидуальное финансирование.

  В отличие от обычных кредитов, продавцы и покупатели могут выбирать из множества вариантов оплаты, таких как процентная ставка, амортизация с фиксированной ставкой, менее чем процентная ставка или взнос на воздушном шаре. Платежи могут смешиваться и соответствовать. Процентные ставки могут корректироваться периодически или оставаться на единицу ставки на срок кредита.

• Гибкость авансового платежа.

  Досрочные платежи являются предметом переговоров. Если продавец хочет получить более высокий первоначальный взнос, чем у покупателя, иногда продавцы позволят покупателю совершать периодические единовременные платежи в отношении первоначального взноса.

• Снижение стоимости закрытия.

  Без институционального кредитора нет никаких кредитных или дисконтных пунктов для оплаты. Никаких сборов за инициирование, плата за обработку, административные сборы или любые другие различные различные сборы, которые кредиторы обычно взимают, что автоматически экономит деньги на расходах на закрытие покупателя.

• Быстрое владение.

  Поскольку покупатели и продавцы не ждут от кредитора для обработки финансирования, покупатели могут быстрее закрыться и получить владение покупателем ранее по обычной сделке с кредитом.

Владелец Финансирование Преимущества для домашних продавцов

• Более высокая цена продажи.

  Поскольку продавец предлагает владельцу финансирование, продавец может быть в состоянии управлять полной ценой или выше.

• Налоговые льготы.

  Продавец может платить меньше налогов при продаже рассрочки, сообщая только о доходах, полученных в каждом календарном году.

• Ежемесячный доход.

  Платежи от покупателя увеличивают ежемесячный денежный поток продавца, в результате чего можно получать доход.

• Более высокая процентная ставка.

  Финансирование собственника может нести более высокую процентную ставку, чем продавец может получить на счете денежного рынка или других типах инвестиций с низким уровнем риска.

• Более короткий срок листинга.

  Финансирование владельца привлекает другой набор покупателей. Если имущество не продается по обычным методам, предоставление финансирования для владельцев является одним из способов выделиться из моря инвентаря и переместить труднодоступную недвижимость, которая в противном случае могла бы не продаваться.

В заключение, перед заключением сделки с владельцем финансирования, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости и получите компетентную юридическую консультацию. Не полагайтесь на своего агента по недвижимости для информации, если ваш агент не практикует юриста по недвижимости.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.