Определение «Гросс-ап» в коммерческой аренде

Термин «грубый взлет» обычно применяется к полностью обслуживаемым арендным договорам, иногда называемым «арендой полного цикла». Арендатор платит фиксированные суммы за определенные услуги поверх базовой арендной платы за фактическое пространство, которое он арендует в этом типе аренды.

Например, арендодатель может заплатить за обслуживание общей территории, также называемую CAM-расходами, а затем разделить эту плату на количество квадратных футов в здании и взимать с каждого арендатора сумму, основанную на процентах квадратных футов, которые он занимает.

Облегченная статья в договоре аренды позволяет, что если здание занимает менее 90-100 процентов, расходы по-прежнему рассчитываются для пропорционально рассчитанной доли операционных расходов арендаторов до тех пор, процентов - от 90 до 100 процентов.

Gross-up оплачивается как дополнительная арендная плата и чаще всего покрывает переменные расходы, те, которые могут увеличиваться или уменьшаться в любом конкретном месяце в зависимости от занятости и других факторов.

Преимущества Gross-Up для арендодателей

Это один случай, когда вы не можете получить то, за что платите, если вы являетесь арендатором. Например, предположим, что Лев Ландлорд только что купил коммерческое здание. Том Арендатор первым снимает у него пространство. Том арендует 10 000 квадратных футов складского помещения. Здание составляет 100 000 квадратных футов. Том арендует 10 процентов здания.

В базовом пропорциональном сценарии, который разделяет переменные затраты среди арендаторов, Том заплатил бы 10 процентов этих расходов, потому что ему выделено 10 процентов здания.

Но теперь скажем, что Лео с трудом находит других арендаторов, и такое положение вещей продолжается уже несколько месяцев. При отсутствии договора о купле-продаже в аренду Тома Лео застрял в счете за 90 процентов расходов, которые обычно оплачиваются его арендаторами, просто потому, что нет других арендаторов, которых он может выделить.

Брутто-оговорка может позволить ему поднять процент Тома до 50 процентов, но, скорее всего, 95 или 100 процентов, потому что он единственный арендатор в здании.

Как это справедливо?

Том Арендатор может не подумать, что это соглашение справедливо, но Том, по сути, единственный арендатор, пользующийся услугами, включенными в эти переменные расходы. Лео Лэндлорд не пользуется непосредственной выгодой, поэтому можно сказать, что ему несправедливо платить за 90 процентов услуг, которые использует только Том. Возможно, одна из этих расходов включает в себя хранение камер наблюдения на стоянке. Поскольку нет других арендаторов, единственными людьми, которые приезжают и заходят на эту стоянку, являются клиенты Тома, поэтому кажется разумным, что только Том должен заплатить за услугу.

Прочтите мелкую печать

Если вы планируете вступить в коммерческую аренду, внимательно прочитайте мелкий шрифт и защитите себя, сделав небольшую дополнительную домашнюю работу.Если на самом деле существует оговорка о брутто, убедитесь, что допустимое увеличение находится в пределах разумного процента. Если Том заплатит за все это оборудование для наблюдения, он, вероятно, сожалеет о том, что он не пытался согласовать процент вниз. Допустимый процент должен быть четко определен в договоре аренды.

Более того, если бы Том заглянул в прошлую историю Лео с арендой коммерческих зданий, он, возможно, узнал, что Лео исторически нелегко получал и удерживал арендаторов по тем или иным причинам. Или, может быть, Лео просто неопытен - это его первая попытка такого инвестирования, поэтому ему может потребоваться немного времени, чтобы понять это правильно. В любом случае, Том, возможно, не захочет вступать в аренду с Лео, который включает в себя предложение о грубой цене по этой причине - более вероятно, что он может быть одним из немногих арендаторов в помещении в любой момент времени. Если бы было семь арендаторов, сдавших в аренду 70 000 квадратных футов от Льва, то в общем случае разница между 70 и 95 или 100 процентами была бы меньше, и эта разница была бы разделена между всеми семью арендаторами.

Другие связанные термины

• Triple Net Lease
• Чистый лизинг
• Арендуемые квадратные футы
• Полезные квадратные футы
• Фактор нагрузки