Рынок недвижимости идет к краху?

В 2017 году большинство американцев начали беспокоиться о том, что рынок недвижимости будет терпеть крах. Фактически, 58 процентов опрошенных согласились, что в ближайшие два года будет «пузырь на жилье и корректировка цен». В результате 83% из них считают, что это хорошее время для продажи.

Предупреждающие знаки

Есть много признаков того, что рынок жилья направляется на территорию пузыря. Большинство сбоев происходит только потому, что всплыл пузырь активов.

Одним из признаков пузыря активов является то, что цены на жилье выросли. Национальные медианные цены на семейные дома на 32 процента выше, чем инфляция. Это похоже на 2005 год, когда они были на 35 процентов переоценены.

Барометр жилищного звонка - это индекс домовладельцев и ипотечных компаний. В 2017 году он взлетел так же, как и в 2004 и 2005 годах. Это, по словам его создателя, Stack Financial Management, который использовал его для прогнозирования финансового кризиса 2008 года. Аналогичным образом, SPDR S & P Homebuilders ETF вырос с 400 процентов с марта 2009 года. Он опередил рост S & P 500 на 270 процентов.

Национальный индекс Case-Shiller достиг рекордных максимумов в декабре 2016 года. Рост цен сосредоточен в семи городских районах. Домашние цены в Денвере и Далласе на 40 процентов выше, чем у их пиков. Портленд и Сиэтл цены на 20 процентов выше, а Бостон, Сан-Франциско и Шарлотта на 10 процентов выше своих пиков.

Цены на жилье в Денвере, Хьюстоне, Майами и Вашингтоне, округ Колумбия, как минимум на 10% выше, чем устойчивые уровни, согласно CoreLogic.

В то же время доступное жилье резко упало. В 2010 году 11% арендных единиц по всей стране были доступными для семей с низким доходом. К 2016 году это снизилось до 4 процентов.

Нехватка является худшей в городах, где цены на жилье взлетели. Например, запасы доступной аренды в Колорадо упали с 32. 4% до 7,5% с 2010 года.

В марте 2017 года Уильям Пул, старший научный сотрудник Института Катона, предупредил о еще одном кризисе субстандартного кредитования. Он предупредил, что 35 процентов займов Fannie Mae требуют ипотечного страхования. Это примерно в 2006 году. В некотором смысле эти кредиты хуже. Fannie и Freddie понизили свое определение subprime с 660 до 620. Это означает, что банки больше не звонят заемщикам с оценками между 620 и 660 субстандартными. Пул был главой Федерального резервного банка Канзаса, который предупредил о субстандартном кризисе в 2005 году.

В 2016 году 5,7% всех продаж жилья были куплены для быстрой перепродажи. Эти «флип» дома обновляются и продаются менее чем за год. Attom Data Solutions сообщила, что это самый высокий процент с 2006 года, во время последнего бума.

Крушение рынка жилья в 2008 году

Люди, попавшие в катастрофу 2008 года, пугали, что пузырь 2017 года приведет к еще одному краху. Но это было вызвано силами, которые больше не присутствуют. Кредитные дефолтные свопы застраховали такие деривативы, как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Руководители хедж-фондов создали огромный спрос на эти якобы безрисковые ценные бумаги.

Это создало спрос на ипотеку, которая их поддерживала.

Чтобы удовлетворить этот спрос на ипотечные кредиты, банки и ипотечные брокеры предлагали ипотечные кредиты практически всем. Они создали кризис субстандартной ипотеки в 2006 году.

По мере того, как на рынок вышли многие неквалифицированные покупатели, спрос падал. Многие покупали дома как инвестиции, которые продавались по мере роста цен. Они проявили иррациональное изобилие, признак любого пузыря активов.

В 2006 году домостроители наконец-то догнали спрос. Когда предложение опережало спрос, цены на жилье начали падать. Это всплеск пузыря активов.

В сентябре 2006 года Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что цены на жилье упали впервые за 11 лет. Инвентаризация была высокой, обеспечивая поставку на 7,5 месяцев. В ноябре министерство торговли обнаружило, что новые разрешения на жилье были на 28 процентов ниже, чем в 2005 году.

Но Федеральная резервная система проигнорировала эти предупреждения. Он считал, что экономика достаточно сильна, чтобы вытащить жилье из своего спада. Это указывало на сильную занятость, низкую инфляцию и рост потребительских расходов. Он также обещал снизить процентные ставки. Это дало бы экономике достаточную ликвидность для стимулирования роста.

ФРС недооценила размер и влияние рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Банки наняли «квантовые штыки» для создания этих новых ценных бумаг. Они писали компьютерные программы, которые сортировали пакеты ипотечных кредитов в пакеты с высоким уровнем риска и с низким уровнем риска. Пакеты с высоким риском заплатили больше, но были более склонны к дефолту. Пакеты с низким риском были более безопасными, но платили меньше.

В этих пакетах было обнаружено неизвестное количество субстандартных ипотечных кредитов. Банки не заботились о кредитоспособности заемщиков, потому что они перепродавали ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Тикающая бомба замедленного действия была миллионными процентами. Это позволило заемщикам получать более низкие ежемесячные платежи. Но эти ставки по ипотечным кредитам восстанавливаются на более высоком уровне через три года. Многие из этих домовладельцев не могли оплатить ипотеку. Тогда цены на жилье упали, и они не смогли продать свои дома за прибыль. В результате они дефолт.

Когда времена были хорошими, это не имело значения. Все покупали пакеты с высоким риском, потому что они давали более высокий доход. Поскольку рынок жилья снизился, все знали, что продукты теряют ценность. Поскольку их никто не понимал, стоимость перепродажи этих производных была неясной.

И последнее, но не менее важное: многие из покупателей этих MBS были не просто другими банками. Это индивидуальные инвесторы, пенсионные фонды и хедж-фонды. Это распространило риск во всей экономике. Хедж-фонды использовали эти деривативы в качестве залога для заимствования денег.Это создало более высокую прибыль на бычьем рынке, но увеличило влияние любого спада. Комиссия по ценным бумагам и биржам не регулировала хедж-фонды, поэтому никто не знал, сколько из них происходит.

ФРС не понимала, что крах пивоварен до марта 2007 года. Он понял, что потери жилья хедж-фондов могут угрожать экономике. В течение всего лета банки не желали давать друг другу ссуду. Они боялись, что они получат плохие MBS взамен. Банкиры не знали, сколько плохих долгов они имели в своих книгах. Никто не хотел этого признавать. Если бы они это сделали, то их кредитный рейтинг был бы снижен. Тогда их цена на акции упадет, и они не смогут привлечь больше средств для пребывания в бизнесе. Фондовый рынок видел в течение всего лета, поскольку наблюдатели рынка пытались выяснить, насколько плохи дела.

К августу кредит стал настолько жестким, что ФРС выделил банкам 75 миллиардов долларов. Он хотел восстановить ликвидность достаточно долго, чтобы банки записывали свои убытки и возвращались к бизнесу по кредитам. Вместо этого банки перестали кредитовать почти всех.

Продолжалась нисходящая спираль. Когда банки сократили ипотечные кредиты, цены на жилье упали еще больше. Это заставило больше заемщиков пойти на дефолт, что увеличило плохие кредиты по книгам банков. Это заставило банки кредитовать еще меньше.

9 причин, по которым кризис в жилищном секторе не близок

1. В 2005 и 2017 годах существует много различий между рынком жилья. В 2005 году субстандартные кредиты составили более 620 миллиардов долларов и составили 20 процентов ипотечного рынка. В 2015 году они составили 56 миллиардов долларов США и составили 5 процентов рынка.
2. Банки подняли стандарты кредитования. Согласно индексу жилищного кредитования CoreLogic, кредиты, возникшие в 2016 году, были среди самого высокого качества, возникшего за последние 15 лет. По данным Fair Isaac, в октябре 2009 года средний балл FICO составил 686 человек. В 2001 году средний балл составил 490-510.
3. Более жесткие стандарты кредитования повлияли на рынок «флип». Кредиторы финансируют только 55 процентов стоимости дома. «Плавник» должен придумать все остальное. Во время кризиса субстандартного кредитования банки предоставили 80 или более процентов.
4. Количество проданных домов сегодня на 20% ниже пика до аварии. Это означает, что есть только четырехмесячный запас домов для продажи. В результате около 64 процентов американцев владеют собственными домами по сравнению с 68 процентами в 2007 году.
5. Домашние продажи ниже, потому что рецессия сбила способность молодых людей начать карьеру и купить дома. Столкнувшись с плохим рынком труда, многие способствовали их образованию. В результате они теперь обременены школьными кредитами. Это делает его менее вероятным, что они могут сэкономить достаточно, чтобы купить дом. Это снизит спрос.
6. Домашние цены превысили доход. Среднее соотношение затрат к жилью составляет 30 процентов. В некоторых районах метро он взлетел до 40 или 50 процентов. К сожалению, в районах метро также есть места работы. Это заставляет молодых людей платить больше за аренду, чтобы быть рядом с работой, которая не платит достаточно, чтобы купить дом.Тридцать два процента домашних продаж сегодня собираются впервые покупателям жилья, по сравнению с 40 процентами исторически, говорит NAR. Как правило, этот покупатель составляет 32, зарабатывает 72 000 долларов США и платит 182 доллара за дом. Двухуровневая пара выплачивает в среднем 208 долларов США.
7. Домовладельцы не берут столько денег из своих домов. В 2006 году собственный капитал вырос до 85 миллиардов долларов. В 2010 году он упал до менее 10 миллиардов долларов и оставался там до 2015 года. К 2017 году он только вырос до 14 миллиардов долларов. Одмакаре - одна из причин этого. Подача банкротства упала на 50 процентов с момента принятия ACA. В 2010 году было подано 1. 5 миллионов человек. В 2016 году только 770 846 человек.
8. Некоторые люди отмечают, что цены на национальное жилье превысили пик 2006 года. Но как только они настроены на 11 лет инфляции, они только на уровне 2004 года. Между 2012 и 2017 годами цены на жилье в среднем выросли на 6,5 процента в год. В период с 2002 по 2006 год они выросли на 7,5 процента в год. В 2005 году они выросли на 16 процентов.
9. Homebuilders фокусируются на домах высокого класса. Новые дома больше и дороже. Средний размер нового дома для одной семьи составляет почти 2 700 квадратных футов. Это в сравнении с 2 500 кв. Футов в 2006 году.

Что может вызвать крах

Более высокие процентные ставки привели к краху в прошлом. Это потому, что они делают кредиты более дорогими. Это замедляет строительство дома, уменьшая предложение. Но это также замедляет кредитование, которое сокращается по требованию. В целом, медленное и устойчивое увеличение процентной ставки не приведет к катастрофе.

Верно, что более высокие процентные ставки предшествовали коллапсу жилья в 2006 году. Но это из-за многих заемщиков, у которых были кредитные процентные кредиты и ипотечные кредиты с регулируемой ставкой. В отличие от обычного займа, процентные ставки растут вместе с ставкой кормовых фондов. У многих также были вводные тизерные ставки, которые сбрасывались через три года. Когда Федеральная резервная система повысила ставки в то же время, что они сбросили, заемщики обнаружили, что они больше не могут оплачивать платежи. Цены на дома упали одновременно, поэтому эти владельцы ипотечных кредитов не смогли сделать оплату или продать дом. Вот почему ставки по умолчанию были настолько высокими.

История курса фондовых фондов показывает, что ФРС слишком быстро повышала ставки в период с 2004 по 2006 год. В июне 2004 года ставка составляла 1,0 процента, удвоившись до 2,25 процента к декабрю. Он снова удвоился, до 4. 25 процентов, к декабрю 2005 года. Шесть месяцев спустя ставка составляла 5,25 процента.

ФРС повышала ставки с гораздо меньшими темпами с 2015 года. В декабре 2015 года она повысила ее до 0,5 процента. Она подняла ее на 1/4 пункта к концу 2016 года и до 1,25 процента к июню 2017 года.

Рынок недвижимости может рухнуть, если банки и хедж-фонды вернутся к инвестированию в рискованные финансовые продукты. Эти производные были основной причиной финансового кризиса. Банки разрезали ипотечные кредиты и перепродавали их в ценных бумагах с ипотечным покрытием. Эти ценные бумаги были более крупным бизнесом, чем сами ипотечные кредиты. Вот почему банки продавали ипотечные кредиты практически всем. Они нуждались в них для поддержки деривативов.Они нарезали их так, что плохие закладные были спрятаны в связках с хорошими. Затем, когда заемщики дефолт, все производные были заподозрены в плохом. Вот почему причиной кончины Bear Stearns и Lehman Brothers.

План реформы налоговой реформы Трампа может спровоцировать падение цен, которое может привести к краху. Конгресс предложил снять вычет процентных ставок по ипотечным кредитам. Этот вывод составляет 71 миллиард долларов. Он действует как федеральная субсидия на рынок жилья. Налоговый разрыв помогает домовладельцам иметь среднюю чистую стоимость в размере 195 400 долл. Это намного больше, чем средний размер рентабельности в размере 5 400 долл. США. Даже если налоговый план будет содержать вычет, налоговый план уберет большую часть стимула. План Трампа поднял стандартный вывод. В результате американцы больше не будут перечислять. Когда это произойдет, они не смогут воспользоваться вычетом процентов по ипотечным кредитам. Индустрия недвижимости выступает против налогового плана.

Рынок может рухнуть, если кривая доходности по облигациям Казначейства США перевернется. Именно тогда процентные ставки для краткосрочных Treasurys становятся выше долгосрочных. Нормальная краткосрочная доходность ниже, потому что инвесторы не требуют высокой доходности инвестиций менее чем за год. Когда это инвертирует, это означает, что инвесторы считают, что краткосрочный риск более рискован, чем долгосрочный. Это разрушает рынок ипотечных кредитов и сигнализирует о рецессии. Кривая доходности инвертировалась до спадов 2008, 2000, 1991 и 1981 годов.

Цены на жилье снизятся?

В последнем пузыре на рынке домовладельцы представили разрешения на новое строительство. Это было менее 1 миллиона в 1990 году во время рецессии. Он постепенно рос в течение 1990-х годов, превысив 1 миллион в 1998 году. Он оставался на этом уровне до 2002 года, когда он превысил 1. 5 миллионов. Он достиг нового рекордного уровня в 2 миллиона в 2004 и 2005 годах. В 2006 году цены на жилье начали падать. Хозяева строили поиски более 1. 5 миллионов разрешений. Это упало до менее 1 миллиона в 2007 году. К 2009 году он рухнул до 500 000.

Они только постепенно восстановились до 1. 3 миллионов в 2017 году. Ожидается, что они сократятся ниже, до 1. 1 миллиона к 2020 году.

Когда снова произойдет сбой рынка жилья?

Следующий крах рынка произойдет в 2026 году, по словам профессора Гарвардской школы расширения Тео Николаса. Он основывает это на исследовании экономиста Гомера Хойта. Бумаги и спады в сфере недвижимости следуют 18-летнему циклу с 1800 года. Единственными исключениями были Вторая мировая война и стагфляция.

Николас говорит, что рынок недвижимости 2017 года все еще находится на стадии расширения. Следующая фаза, гиперпосадка, не будет возникать до тех пор, пока арендные доли вакантных должностей не начнут расти. Если это произойдет, когда ФРС повысит процентные ставки, это может привести к сбою.

Как защитить себя от катастрофы

Если вы среди большинства американцев, которые волнуются, то есть семь вещей, которые вы можете сделать, чтобы защитить себя от краха недвижимости.

1. Купите дом, чтобы жить, а не переворачивать. Две трети домов, потерянных в финансовом кризисе, были вторыми и третьими домами.Когда цена продажи упала ниже ипотеки, владельцы ушли. Они держали свои дома, но потеряли свои инвестиции.
2. Получить ипотеку с фиксированной процентной ставкой. По мере роста ставок по ипотечным кредитам ваш платеж останется неизменным. Если это означает, что вы можете позволить себе только небольшой дом, пусть будет так. Это лучше, чем рискнуть и потерять его позже.
3. Если вы получаете ипотеку с переменной ставкой, узнайте, какая процентная ставка будет, когда она сбрасывается. Рассчитайте ежемесячный платеж и убедитесь, что вы можете оплатить его своим текущим доходом. Возьмите разницу между этим будущим платежом и тем, что вы платите сегодня с более низкой процентной ставкой и сохраняете ее. Таким образом у вас будут средства для оплаты вашей ипотеки, если ваш доход падает.
4. Купите худший дом в лучшей области, которую вы можете себе позволить. Удостоверьтесь, что в этом районе есть хорошие школы, даже если вы не планируете иметь детей самостоятельно. Потенциальные покупатели будут. Вы всегда можете улучшить дом на протяжении многих лет, если позволяют ваши доходы. Хорошие кварталы не пострадают так много в следующем спаде, как в более бедных районах. Они также ускорятся.
5. Убедитесь, что в вашем доме есть как минимум три спальни. Это привлечет семьи, если вам нужно перепродать.
6. Лучший способ защитить себя - это хорошо диверсифицированный портфель активов. Диверсификация означает сбалансированное сочетание акций, облигаций, товаров и капитала в вашем доме. Большинство финансовых планировщиков не включают в себя собственный капитал в качестве актива, но они должны. Это самый большой актив, который принадлежит большинству людей.
7. Чтобы ограничить ущерб от обвала недвижимости, купите самый маленький дом, в котором вы можете спокойно жить. Постарайтесь погасить ипотеку раньше, чтобы вы не потеряли свой дом в период экономического спада. Увеличьте свои инвестиции в акции, облигации и товары, чтобы они соответствовали или превышали ваш собственный капитал. Если в жилье есть пузырь активов, не поддавайтесь искушению рефинансировать и вывести капитал. Вместо этого перейдите к распределению активов, чтобы убедиться, что он все еще сбалансирован.