Как вести переговоры с комиссиями по недвижимости

Вы знаете, что комиссии по недвижимости должны быть предметом переговоров, не так ли? Независимо от местных обычаев, сборы за недвижимость, как правило, обсуждаются. Некоторые агенты согласятся на снижение платы с места в карьер. Другие обсудят это. Но никто не будет расстроен, что вы спросили. Ожидается. Хотя, будьте готовы к тому, что некоторые агенты не будут вести с вами комиссию. Потому что некоторым агентам это не нужно.

Понимание того, как оплачиваются агенты

Различия между брокерами варьируются в зависимости от политики и производства. Ведущий агент, который закрывает 100 транзакций в год, как правило, получает больше, более высокий раскол, чем агент, который закрывает одну сделку каждые пару месяцев. Только лицензированные брокеры по недвижимости могут получить комиссию. Брокеры имеют письменные соглашения с агентами и, в свою очередь, платят агентам, как правило, как независимые подрядчики.

Комиссии, оплачиваемые продавцом, делятся примерно наполовину на листинговую сторону, а остальные на продажу; это не всегда 50/50 деление. Иногда листинговым агентам платят больше, чем агенты, которые приносят покупателю.

Почему не агенты все платят за ту же комиссию?

По большей части, они делают, согласно местному обычаю. Хотя вы найдете агентов по скидке, ведущих агентов-производителей, специалистов по окрестностям, агентов-ветеранов, новых агентов, агентов, работающих неполный рабочий день, и агентов в каждом типе размера и цвета.

Агенты не идентичны друг другу. Вы никогда не должны выбирать агента, основанного на комиссии. Вы можете обнаружить, что более дорогие агенты предлагают услуги и модели прибыли для своих продавцов, а менее дорогие агенты этого не делают. В целом, агенты обычно получают деньги за то, что они стоят. Они не все стоят той же платы.

Типичная чистая прибыль

Интересно, сколько агенты делают? Скажем, покупатель Мэри покупает дом в 150 000 долларов. Общая комиссионная плата составляет 7%, а 4% - листинговому брокеру и 3% - продающему брокеру. Брокеру Мэри выплачивается $ 4 500. Мэри имеет право на 50% скидку на 8% франшизы. Мэри получает 2 070 долларов. Из этого, Мэри оплачивает свои накладные расходы на 22% и откладывает 30% на сбережения для уплаты социального обеспечения, федерального и государственного подоходного налога. Мэри сделала 993 доллара. 60 чистая прибыль.

Если Мэри закрывает только одну транзакцию в месяц и работает обычная 40-часовая неделя, это делает ее чистую почасовую зарплату около 5 долларов. За месяц. Если она закрывает две сделки в месяц, то Мэри делает примерно то же самое, что и служащие прохода в The Home Depot.

Продажа и покупка с тем же агентом

Считается допустимым спросить Мэри, будет ли она скидывать часть своей комиссии, если она представляет вас для продажи вашего дома, а также представляет вам покупку дома, но Мэри может не согласен.Теория работает на том основании, что две птицы в кустах лучше, чем одна в руке. Другими словами, если Мэри является вашим листинговым агентом, она заработает листинговую комиссию. Кроме того, помогая вам купить еще один дом, она будет зарабатывать на стороне продажи этой сделки.

Один человек. Две сделки. Но это более тонкий, чем этот.

Есть агенты, которые предложит вам скидку, если вы продадите и купите дом через свое агентство. Агенты по недвижимости, которые отказываются от дисконтных сборов, вероятно, полагают, что две транзакции отделены друг от друга, какие они есть. Они влекут за собой ту же работу, независимо от того, являются ли продавец и покупатель одним и тем же лицом или двумя разными и несвязанными лицами. Если Мэри предоставит вам комиссию по листингу для того, чтобы сделать дважды работу и заработать менее чем вдвое больше денег, она также может быть поражена продажей стороны комиссии, поскольку она не контролирует плату, которую проводит другой агент. Чтобы убедить Мэри «дать вам передышку», вам, возможно, придется предложить Мэри еще один стимул, такой как рефералы, отправив ее больше по дороге.

Когда тот же агент представляет вас и Покупателя

Это называется двойным агентством, и в некоторых штатах оно даже не является законным.

Но где это законно, Мэри заработает обе стороны комиссии, листинг и комиссию за продажу. Это называется двойным окончанием транзакции. Такая же собственность, но две отдельные партии с отдельными интересами и отдельными способностями подать в суд. Мэри теперь увеличила ответственность.

Иногда это обычная тактика, используемая продавцами в некоторых частях страны, чтобы спросить листингового агента, согласна ли она сменить ее комиссию, если она в конечном итоге представит как продавца, так и покупателя. У вас есть возможность обсудить это, когда вы подписываете договор листинга или когда получаете предложение, но лучше, если вы обсудите этот сценарий заранее, в начале листинга.

Имейте в виду, что эти переговоры могут иметь неприятные последствия. Это может уменьшить стремление или побуждение листингового агента продать свой дом своему собственному покупателю. Помимо своей юридической фидуциарной ответственности за продажу вашего дома всем доступным покупателям, каков ее стимул побудить покупателя купить ваш дом, когда ее плата будет уменьшена? Особенно, если она собирается продать этому покупателю ее чужой листинг и заплатить больше. Но идти вперед и спрашивать. Многие агенты соглашаются на «переменную комиссию», когда их спрашивают, потому что они подозревают, что они не будут представлять обе стороны, поэтому они ничего не отказываются.

Несколько листингов, тот же продавец

Снижение комиссий в обмен на ряд эксклюзивных объявлений от того же продавца зависит от:

• Объем доллара
• Простота продажи
• Мобильность рынка

Если все три из этих переменных находятся в пользу агента, нелегко вести переговоры и, возможно, самые легкие переговоры, чтобы выиграть. Хотя не каждый агент согласится на это.

Агенты, которые контролируют окрестности

Агенты, которые каждый год занимаются тонной работой в определенных областях, как правило, снижают ставку здесь и там.Это агенты, которые могут потребовать более высокую комиссию, но быстро соглашаются снизить комиссионные, если есть конкуренция со стороны другого агента. Если вам нравится агент, который процитировал вас более высокую комиссию, но взял интервью у второго, который согласился сделать работу за меньшее, перезвоните первого агента и предложите комиссию второго агента. Объяснить, почему. Имейте в виду, что пословица: вы получаете то, за что платите, очень часто верны. Не становитесь настолько зависшими от комиссий, что упускаете из вида найма самого лучшего агента, которого вы можете найти.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.