Ипотека Купить вниз Уменьшить процентную ставку

Для многих заемщиков ипотечный buydown может быть более выгодным, чем регулируемый кредит с опцией оплаты, который позволяет отрицательно амортизировать, как вариант ARM. Ипотечные операции всегда включают основной и интерес к ежемесячным платежам потребителей. Это означает, что каждый раз, когда домовладельцы делают ипотечные платежи, их сальдо по кредитам растет меньше, чем больше. Меньший остаток по ипотечным кредитам означает, что справедливость растет, даже когда оценка низкая.

Общие особенности ипотечного кредитования

Ипотечные операции работают следующим образом:

• Платежи снижаются и рассчитываются с более низкой процентной ставкой в ​​течение определенного срока.
• Разница между «реальной» ставкой замещения и пониженной процентной ставкой выплачивается наличными продавцом или покупателем.
• Подумайте об этом, как о субсидии. Это похоже на то, чтобы откупонировать 1200 долларов в банке и вывести 100 долларов США каждый месяц в течение 12 месяцев, чтобы помочь сделать ваш ипотечный платеж.

3-2-1 Ипотека Buydown

• Это 30-летняя полностью амортизированная закладная.
• Процентная ставка увеличивается на 1 процент каждый год в течение первых трех лет.
• Затем процентная ставка фиксируется для оставшегося срока.

Например, скажем, ваш остаток по кредиту составляет 350 000 долларов США, а процентная ставка установлена ​​на уровне 6,75% в течение 30 лет. Продавец (или вы) мог «списать» процентную ставку, заплатив единовременную сумму в размере 15 853 доллара. Вот как это работает:

1. Процентная ставка первого года составляет 3. 75 процентов к оплате в размере 1 621 долл. США в месяц.
2. Процентная ставка второго года составляет 4. 75 процентов к оплате в размере 1 826 долларов США в месяц.
3. Процентная ставка за третий год составляет 5,75%, выплачивается в размере 2 043 долл. США в месяц.
4. Годы от 4 до 30 лет несут процентную ставку 6. 75 процентов подлежат оплате в размере 2 270 долларов США в месяц.

В результате:

• Экономия первого года (по сравнению с 2 270 долларов США в месяц) составляет 649 долларов США в месяц или 7 790 долларов США.
• Экономия второго года (по сравнению с 2 270 долларов США в месяц) составляет 444 долл. США в месяц или 6 долл. США, 332.
• Сбережения третьего года (по сравнению с 2 270 долл. США в месяц) составляют 228 долл. США в месяц или 2 долл. США, 731.

Добавьте годовые сбережения: 7 790 долл. США + 6 долл. США, 332 + $ 2, 731 = 15 долларов США, 853. Таким образом, для погашения процентной ставки и платежей за три полных года стоит 15 853 доллара США.

3-2-1 Льготы по ипотечным кредитам

• Заемщик имеет право на получение этого кредита по ставке 3.75 процентов и выплате в размере 1 670 долларов США по сравнению с реальной ставкой 6. 75 процентов и выплатой 2 доллара США, 270.
• Вместо того, чтобы перепрыгивать все сразу, он увеличивается с меньшими приращениями - около 200 долларов в год в течение первых трех лет.
• Он удерживает платежи на 36 месяцев для заемщиков, чей доход, как ожидается, впоследствии увеличится. Возможно, супруг возвращается на работу после перерыва, или человек ожидает, что он закончит учебу и приземлится на более высокооплачиваемую работу с этой вновь заработанной степенью.

2-1 Buydown Mortgage

• Это 30-летняя полностью амортизированная закладная.
• Процентная ставка увеличивается на 1 процент каждый год в течение первых двух лет.
• Затем процентная ставка фиксируется для оставшегося срока.

Например, скажем, ваш остаток по кредиту составляет 350 000 долларов США, а процентная ставка установлена ​​на уровне 6,75% в течение 30 лет. Продавец (или вы) может «списать» процентную ставку, заплатив единовременную сумму в размере 8,50 долл. США.

Вот как это работает:

1. Процентная ставка за первый год составляет 4. 75 процентов к оплате в 1 доллар США, 826 в месяц.
2. Процентная ставка второго года составляет 5,75%, выплачиваемой в размере 2 043 долл. США в месяц.
3. Годы от трех до 30 лет несут процентную ставку 6. 75 процентов подлежат оплате в размере 2 270 долларов США в месяц.

В результате:

• Экономия первого года (по сравнению с $ 2 270 в месяц) составляет $ 444 в месяц или $ 6,332.
• Экономия второго года (по сравнению с $ 2, 270 в месяц) составляет $ 228 в месяц или $ 2, 731.

Добавьте годовые сбережения: $ 6, 332 + $ 2, 731 = $ 8, 063. Таким образом, стоит $ 8 063, чтобы списать процентную ставку и платежи на два полных года.

Постоянные ипотечные покупки

Постоянный ипотечный buydown возникает, когда вы покупаете процентную ставку на начальном этапе путем выплаты кредитных баллов. Большинство покупателей не хотят брать деньги из кармана, чтобы выкупить курс, но иногда это имеет смысл.

Кроме того, предположим, что продавец уплачивает покупателю кредит с закрытой ценой в размере 4 процентов, а затраты на закрытие покупателя составляют 2 процента. Используйте дополнительный 2-процентный кредит, чтобы купить процентную ставку!

Примечание. Кредиторам обычно требуется более высокий первоначальный взнос для 3-2-1 Buydown и меньше для 2-1 Buydown. Существуют и другие типы ипотечных ипотечных кредитов, но эти два являются самыми популярными.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.