Покупка дома - насколько гибкой эта короткая цена продажи?

Вопрос: Читатель говорит: «Мы с мужем хотим купить наш первый дом, но нам тяжело. Кажется, что почти каждый дом, который нам интересен это короткая распродажа. Я слышал ужасные вещи о коротких продажах, о том, как они обманывают вас в создании предложения, а затем возвращаются и просят гораздо больше денег. В частности, есть один дом, который мы хотели бы сделать предложение, но мы боимся. Мы не знаем, сколько предложить. Насколько гибкой эта короткая цена продажи? Любая помощь будет принята с благодарностью. Спасибо.

Ответ: В короткой продаже цена списка чаще всего означает «дид-приседа». Как это может быть, вы можете удивиться. Как агент и ее продавец могут поставить цену на короткую продажу, которая не является реальной? Это делается каждый день в городах по всей Америке.

Во всех этих городах покупатели, как и вы, задают один и тот же вопрос: насколько гибкой эта короткая цена продажи? Или они спрашивают: насколько низко будет идти продавец? Потому что именно так хотят знать покупатели. Что они могут купить в этой короткой продаже? Какую цену они могут предложить? Если они предлагают цену списка, банк должен принять эту цену, не так ли? Ответ - нет. У банка нет.

Какой кусок. Как это может быть? Как может продавец и ее агент ввести в заблуждение целый пул покупателей, как это, вы можете подумать. Это то, как короткие продажи оцениваются. Некоторые цены верны, а некоторые короткие цены продажи - нет.

Предварительно утвержденная короткая цена продажи

Во-первых, осознайте, что короткая продажа - это привилегия.

Это не право. Банкам не нужно утверждать короткие продажи. Не существует закона, в котором говорится, что банк должен предоставить короткую продажу продавцу подводного дома. Банки делают короткие продажи на основе 5 принципов:

• Продавец находится под водой
• Продавец испытывает трудности или находится в непосредственной опасности потери права выкупа
• Покупатель имеет право купить дом
• Более выгодно короткую продажу, чем foreclose
• Цена адекватна или по рыночной стоимости

Это последняя марка, о которой банки заботятся, когда они решают предварительно одобрить короткую продажу. Они хотят контролировать цены. Контроль над ценообразованием означает, что они не будут тратить время на короткую продажу, которая будет стоить слишком низко. Но это также означает, что они не могут получить какое-либо предложение, потому что они выбрали неправильную цену.

По этой причине мне не нравятся предварительные короткие продажи. Для банков было бы более разумно позволить рынку определить цену продажи, но не все играют честно, и не каждая короткая продажа оценивается в соответствии с рынком.

Кроме того, покупатель должен понимать, что только потому, что банк предварительно одобрил цену продажи, это не обязательно означает, что покупатель должен предложить эту цену.Покупатель может предложить меньше, но банк может его не принять. Однако, если покупатель действительно предложит предварительно одобренную цену, короткая продажа будет одобрена, если покупатель получит квалификацию.

Как Банк выбирает короткую цену продажи?

Я обошел вокруг банки с ценой больше, чем любой другой аспект в короткой продаже. Например, я перечислил короткий дом для продажи, скажем, в размере 599 000 долларов США и получил предложение за 599 000 долларов.

Банк решил, что он хочет 635 000 долларов США. Покупатели согласились увеличить цену до 635 000 долларов. Затем , кредитор покупателя оценил его по цене 599 000 долларов. Затем банк согласился продать по цене 599 000 долларов.

Большинство банков полагаются на BPO. Они нанимают агента, который занимается быстрыми мини-оценками по дешевой цене. Этот агент ищет дома в радиусе от объекта subject. Дома похожи на квадратные метры, возраст и состояние.

Эта система работает хорошо, пока есть сопоставимые продажи в течение последних 3 месяцев и до тех пор, пока соседство будет одинаковым. Но часто агенту BPO, возможно, придется корректировать стоимость, вычитая или добавив к цене продажи для несопоставимых домов. Не каждый агент знает, как это сделать. Или, агент может пересечь граничные линии соседства и не понимать, что разные команды соседствуют с другой ценой.

BPO, как оценка, представляют собой сочетание искусства и науки, а не науки. Прежде чем купить короткую продажу или сделать предложение по короткой продаже, вы должны попросить своего агента выполнить сопоставимые продажи, точно так же, как это сделает агент BPO. Тогда у вас будет довольно хорошее представление о том, примет ли банк ваше предложение. Если продавец считает, что банк примет ваше предложение, продавец примет ваше предложение. Это секрет.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}