Ипотека Рефинансирование Налоговые вычеты

Вопрос: Как налоговые вычеты ограничены для ипотечного рефинансирования?

Читатель спрашивает: «У меня есть личная резиденция. Это стоит больше, чем оставшийся основной остаток по ипотеке. Мой кредитор готов разрешить мне рефинансировать больше, чем баланс существующей ипотеки. знайте, что налоговые правила позволяют мне вычитать процентные платежи при рефинансировании ипотеки, если они находятся на той же сумме, что и существующий баланс. Но как налоговые вычеты ограничиваются рефинансированием ипотечных кредитов? »

Ответ: Джулиан Блок, адвокат

Когда процентные ставки падают, миллионы домашних хозяйств, как и вы, стекаются к кредиторам для рефинансирования своих ипотечных кредитов. Прежде чем перейти на ипотечное рефинансирование, разумно ознакомиться с сложными налоговыми правилами о том, что такое или не вычитается для процентных платежей. Вот некоторые напоминания о том, как правила работают для рефинансирования ипотеки:

Правила рефинансирования ипотечного кредита для вычета налогов

Независимо от того, имеют ли заемщики право удерживать проценты от излишней суммы, зависит от того, как они используют доходы от рефинансирования ипотеки и суммы выручки. Когда заемщики используют сумму, превышающую существующую ипотеку, чтобы покупать, строить или существенно улучшать основные резиденции, то есть круглогодичные жилища или вторичные дома, такие как отпускные отпуска, их процентные платежи подпадают под правила получения займов на покупку жилья. Эти правила позволяют им вычитать весь интерес до тех пор, пока избыток плюс все другие займы на покупку жилья не превысят 1 000 000 долларов США, снизившись до 500 000 долларов для семейных пар, подающих отдельные доходы.

Когда заемщики используют избыток для любых других целей, другой набор правил запрещает вычеты для выплаты процентов по «потребительским кредитам». Эта широкая категория включает счета кредитной карты, автокредиты, медицинские расходы и другие личные долги, такие как просроченные федеральные и государственные налоги на прибыль. Тем не менее, существует ограниченное исключение из интереса к студенческим кредитам, одно из этих «надстрочных» вычитаний для получения скорректированного валового дохода - сумма на последней строке первой страницы формы 1040.

Исключения из правил вычета налога на ипотечное рефинансирование

Но большинство заемщиков могут обойти эти ограничения на вычеты для потребительского интереса, благодаря правилам для кредитов на покупку собственного капитала. Эти правила позволяют им вычитать весь интерес до тех пор, пока сумма, превышающая существующую ипотеку, плюс все другие займы на покупку собственного капитала, не превышает 100 000 долларов США, опустившись до 50 000 долларов для семейных пар, подающих отдельные доходы. Не имеет значения, как заемщики используют выручку.

Когда их рефинансированные займы частично являются займами на покупку жилья и частично займами на покупку собственного капитала, существует общий предел в размере 1, 100, 000 и # xfffd; € 1 000 000 000 долги на покупку жилья и 100 000 долларов США долга на собственный капитал, снизившись до 550 000 долларов США для регистрации супружеских пар отдельно.

Когда кредиты превышают потолок в размере 1 000 000 долларов США для займов на покупку жилья и 100 000 долларов США для займов на покупку собственного капитала, избыток обычно классифицируется как неотъемлемая личная заинтересованность. Общее недопущение распространяется на исключения для займов, используемых для деловых или инвестиционных целей.

Выплаты налогового рефинансирования для налогоплательщиков с учетом AMT

Еще одно ограничение распространяется на постоянно растущее число заемщиков, обремененных AMT (альтернативный минимальный налог).

AMT позволяет вычитать процентные платежи по кредитам на покупку жилья на сумму до 1 000 000 долларов. Но правила AMT запрещают любые вычеты за проценты по кредитам на покупку собственного капитала для первого или второго домов, если только выручка от займа не используется для покупки, строить или существенно улучшать жилища & # xfffd; «Одна из причин, почему ссуды на покупку собственного капитала часто устраняют сложный вопрос об уклонении от уплаты налогов.

Julian Block является налоговым адвокатом в Larchmont, NY.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}