Как знать, когда работает рефинансирование, и когда он не

Прежде чем вы рефинансируете, важно понять, что вы выберете, и что это будет стоить вам. Большинство онлайн-калькуляторов говорят только о вашем безубыточном периоде - сколько времени потребуется, чтобы компенсировать любые затраты на закрытие, необходимые для рефинансирования. Это может быть полезно, но вам действительно нужно лучше понять, как повлияют процентные расходы, если вы будете рефинансировать.

Чтобы узнать, как рефинансирование действительно влияет на ваши финансы, выполните следующие действия.

Вы узнаете все, что вам нужно знать о вашем существующем кредите и потенциальной замене.

1. Рассчитайте свой первоначальный кредит

Да, вы уже знаете, что такое ваш ежемесячный платеж, и сколько вы еще должны. Тем не менее, вам также нужно знать, сколько каждого платежа идет на ваши процентные расходы, и сколько из них фактически погашает деньги, которые вы заимствовали. Чтобы понять это, вам понадобится таблица амортизации, которую вы можете получить из разных источников. Я предпочитаю использовать Excel для расчета амортизации, но вы также можете использовать онлайн-калькулятор или любое другое программное обеспечение для работы с электронными таблицами.

• Посмотрите, как это работает: что такое амортизация?

Для этого описания я объясню, как рассчитать параметры рефинансирования с помощью Excel, но процесс будет таким же, если вы используете About. com или другой программы (лучше всего использовать электронную таблицу, так как цифры будут более точными). Ниже мы рассмотрим следующее:

• Оригинальная сумма кредита: $ 180 000
• Оригинальная дата кредита: 7/1/2003
• Сегодняшняя дата: 7/1/2012
• Проценты ставка по кредиту: 5. 4%
• Срок кредита: 30 лет

Чтобы получить информацию о своем первоначальном кредите, введите их в свой выбранный калькулятор амортизации. Если возможно, введите фактический месяц и год, в которые вы первоначально заимствовали деньги.

Используйте свою первоначальную сумму кредита - не ту сумму, которую вы в настоящее время должны.

2. Выясните, где вы стоите

Обратите внимание на то, где вы стоите, с вашим текущим кредитом. Прокрутите вниз до сегодняшней даты и посмотрите, сколько вы все еще должны по кредиту. В нашем примере это $ 152, 160. 64 (ваши номера могут отличаться в зависимости от округления в зависимости от используемого вами программного обеспечения и того, насколько он точен).

3. Рассчитайте ссудный кредит

Определите, каким будет ваш новый кредит, если вы будете рефинансировать. В этом примере мы предположим следующее:

• Сумма кредита: $ 152, 160. 64 (скопировано сверху)
• Дата начала кредита: 7/1/12
• Процентная ставка по новому кредиту: 4. 25%
• Срок кредита: 30 лет

Вы заметите, что ваш ежемесячный платеж упадет до 748 долларов. 54, если вы рефинансируете (против $ 1, 010. 76 для первоначального кредита). Это привлекательно, но это не должно удивлять, поскольку ваш новый кредит меньше, и он имеет более низкую процентную ставку.Сохранение ежемесячного платежа может быть важным для вас, но это всего лишь один из нескольких важных факторов.

4. Сделайте некоторые предположения о том, как долго вы будете хранить кредит

К сожалению, редко бывает четкий ответ, когда вы решаете, рефинансировать или нет. Вы должны решить, что вы думаете, что произойдет и принять ваше решение на основе ваших предположений.

Итак, попробуйте оценить, как долго вы будете хранить новый кредит. Будете ли вы оставаться в том же доме в течение следующих 7 лет? Вы останетесь там в течение 30 лет? Это нормально, если вы не знаете - вы можете сделать несколько анализов «что-если».

5. Посмотрите на процентные расходы

Теперь вы можете посмотреть под капотом и посмотреть, что произойдет, если вы рефинансируете. Выясните, сколько вы потратите на проценты со старым кредитом и новым кредитом. Перейдите к каждой таблице амортизации и суммируйте общую сумму в столбце «Процент». Начните с сегодняшней даты и продолжайте движение вниз, пока не подумаете, что вы избавитесь от кредита (7 лет, или когда он окупится, или что бы вы ни выбрали). Это проще всего, если вы рассчитали каждый кредит с помощью электронной таблицы или можете скопировать и вставить таблицу амортизации в электронную таблицу. См. Пример, как это сделать здесь, или используйте функцию SUM в OpenOffice, Google Docs или Excel.

В нашем примере есть несколько интересных отличий:

• Если вы сохраняете существующий кредит до тех пор, пока он не окупится, вы потратите 103, 236 процентов с сегодняшнего дня до 2033 года
• Если вы рефинансируете и сохраняете кредит пока он не окупится, вы потратите 117, 313 процентов с сегодняшнего дня до 2042 года.

Стоит ли примерно $ 14 000 в течение следующих 30 лет, чтобы получить более низкий ежемесячный платеж? Возможно, это так, и, возможно, это не так. Но что, если вы будете удерживать кредит (или оставаться дома) в течение 10 лет?

• Если вы сохраните существующий кредит, вы потратите 69 565 долларов США в процентах между настоящим и июлем 2022 года.
• Если вы рефинансируете, вы потратите 58 585 долларов США в процентах между настоящим и июлем 2022 года

В этом случае рефинансирование выглядит более привлекательным. Вы не только получаете выгоду от более низкой оплаты, но также сохраняете процентные расходы (потому что вы не собираетесь продолжать выплачивать проценты в течение 30 лет).

6. Выясните способ решения любых затрат на закрытие

Когда вы рефинансируете, вам, возможно, придется заплатить затраты на закрытие. Вам также придется учитывать эти затраты, когда вы решаете, что делать. Вы можете рассмотреть возможность использования этих средств: могли бы вы заработать проценты на эти деньги? Если да, то стоит ли тратить деньги на закрытие расходов? Вы также можете рассмотреть традиционную формулу рефинансирования безубыточности: сколько времени вам потребуется, чтобы возместить потраченные вами деньги, при условии, что ваш ежемесячный платеж уменьшится (разделите ежемесячную экономию на ваши общие затраты на закрытие, чтобы выяснить, сколько месяцев это займет). Будете ли вы оставаться в доме достаточно долго, чтобы восстановить эти расходы? Независимо от того, что вы делаете, убедитесь, что вы не игнорируете затраты на закрытие, потому что они являются важной частью головоломки.

Если вы профинансировали затраты на закрытие или их «заворачивали» в новый кредит (или если у вас есть кредит без каких-либо затрат на закрытие), вам может не понадобиться делать что-либо дополнительно - расходы уже учтены в вашем увеличении ссудный остаток или более высокая процентная ставка.