Занять деньги на покупку земли: как найти финансирование

Покупка земли позволяет вам строить дом своей мечты или сохранять кусочек природы. Однако земля может быть дорогой в районах с высоким спросом, поэтому вам может понадобиться кредит для финансирования покупки земли. Вы можете предположить, что земля является безопасной инвестицией (в конце концов, «они не делают ее больше»), но кредиторы рассматривают земельные кредиты как рискованные, поэтому процесс утверждения может быть более громоздким, чем стандартные ипотечные кредиты.

Легкость и стоимость заимствования будут зависеть от типа недвижимости, которую вы покупаете:

Земля, которую вы намереваетесь построить в ближайшем будущем
Сырая земля, t намереваются развивать

По большей части земельные кредиты представляют собой относительно краткосрочные займы, рассчитанные на два-пять лет до того, как будет произведена оплата воздушного шара. Тем не менее, долгосрочные кредиты существуют (или вы можете конвертировать в долгосрочный кредит), особенно если вы строите жилой дом на имущество.

Купить и построить за один шаг

Кредиторы больше всего желают одолжить, когда у вас есть планы построить свою собственность. Холдинг сырой земли является спекулятивным. Строительство также рискованно, но банки более удобны, если вы собираетесь добавить ценность к собственности (например, добавив дом).

Кредиты на строительство: Возможно, вы сможете использовать единый кредит для покупки земли и строительства фонда. Это позволяет вам страдать за счет меньшего количества документов и сокращения затрат на закрытие. Более того, вы можете обеспечить финансирование всего проекта (включая завершение сборки) - вы не будете задерживать землю, пока ищете кредитора.

Планы строительства: Чтобы получить одобрение на строительный кредит, вам нужно будет представить планы своему кредитору, который захочет увидеть, что опытный строитель выполняет свою работу. Средства будут распределены с течением времени, по мере продвижения проекта, поэтому вашим подрядчикам необходимо будет пройти, если они ожидают получить оплату.

Кредитные функции: Кредиты на строительство - это краткосрочные кредиты, как правило, с использованием платежей только по процентам и длительностью менее одного года (в идеале проект завершается к тому времени). После этого кредита кредит может быть конвертирован в стандартный 30-летний или 15-летний кредит, или вы будете рефинансировать кредит, используя свою недавно построенную структуру в качестве обеспечения.

Первоначальный взнос: Для заимствования за земельные и строительные расходы вам необходимо внести первоначальный взнос. Планируйте придумать от 10 до 20 процентов будущей стоимости дома.

Готовые лоты против сырой земли

Если вы покупаете много, у которых уже есть коммунальные услуги и доступ к улицам, вам будет легче получить одобрение.

Необработанная земля: Сырая земля все еще может финансироваться, но кредиторы более сомнительны (если это не характерно для вашей области - например, некоторые районы полагаются на пропан, колодцы и септические системы).Дороже добавлять в вашу собственность такие вещи, как канализационные линии и электричество, и есть множество возможностей для неожиданных затрат и задержек.

Первоначальный взнос: Если вы покупаете много (например, в развивающемся подразделении), вы можете оставить всего 10 или 20 процентов. Для сырой земли планируйте минимум на 30 процентов вниз, и вам, возможно, придется принести 50 процентов к столу, чтобы получить одобрение.

Возможности кредитования: Готовые лоты менее рискованны для кредиторов, поэтому они с большей вероятностью будут предлагать одноступенчатые строительные кредиты, которые после завершения строительства будут конвертироваться в «постоянные» (или 30-летние) ипотечные кредиты. С незавершенными лотами кредиторы склонны удерживать условия кредитования короче (например, от пяти до десяти лет).

Снижение риска кредитора: Если вы покупаете необработанные земли, вы не обязательно получите плохой кредит. Вы можете улучшить свои шансы получить хорошую сделку, если вы поможете кредитору управлять рисками. Возможно получить долгосрочные кредиты, более низкие процентные ставки и меньшие требования к авансовому платежу. Факторы, которые помогают включать:

Высокий кредитный рейтинг (выше 680), показывающий, что вы успешно заимствовали и погашали в прошлом.
Низкие коэффициенты долга к доходам, что указывает на то, что у вас есть достаточный доход для выполнения необходимых платежей.
Небольшая сумма кредита, в результате чего более низкие платежи и имущество, которое, скорее всего, легче продать.

Никаких планов для разработки

Если вы собираетесь покупать землю без планов по строительству дома или бизнес-структуры на земле, получить кредит будет сложнее. Однако есть несколько вариантов получения финансирования.

Местные банки и кредитные союзы: Начните с изучения финансовых учреждений, расположенных вблизи земли, которую вы планируете купить. Если вы еще не проживаете в этом районе, ваши местные кредиторы (и онлайн-кредиторы) могут не согласиться на получение кредита на вакантную землю. Местные учреждения знают местный рынок, и у них может быть интерес к продажам в области, на которую вы смотрите. Хотя местные учреждения могут быть готовы кредитовать, они могут по-прежнему требовать до 50 процентов капитала и относительно краткосрочных кредитов.

Домашний капитал: Если у вас есть значительный капитал в вашем доме, вы можете взять кредит на этот капитал со второй ипотекой. При таком подходе вы могли бы финансировать всю стоимость земли и избегать использования дополнительных кредитов. Тем не менее, вы принимаете значительный риск, используя свой дом в качестве залога - если вы не можете делать платежи по кредиту, ваш кредитор может забрать ваш дом в выкупа. Хорошей новостью является то, что процентные ставки по кредиту на собственный капитал могут быть ниже, чем ставки по кредиту на покупку земли.

Коммерческие кредиторы: Особенно, если вы будете использовать это имущество для коммерческих целей или инвестиций, коммерческие кредиторы могут быть вариантом. Чтобы получить одобрение, вам нужно убедить кредитного офицера, что вы разумный риск. Погашение может продолжаться только десять лет или меньше, но платежи могут быть рассчитаны с использованием 15-летнего или 30-летнего графика амортизации. Коммерческие кредиторы могут быть более приспособлены, когда дело доходит до обеспечения.Они могут позволить вам предоставлять личные гарантии в вашем месте жительства, или вы могли бы использовать другие активы (например, инвестиционные холдинги или оборудование) в качестве обеспечения.

Финансирование владельца: Если вы не можете получить кредит в банке или кредитном союзе, текущий владелец недвижимости может быть готов финансировать покупку. Владельцы могут знать, что на сырьевых площадках владельцы могут знать, что покупателям трудно получить финансирование у традиционных кредиторов, и они, возможно, не спешат обналичить деньги. В таких ситуациях владельцы обычно получают относительно большой первоначальный взнос, но все можно обсудить. Срок погашения 5 или 10 лет является обычным явлением, но платежи могут быть рассчитаны с использованием более длительного графика амортизации. Преимущество финансирования собственников заключается в том, что вы не будете оплачивать те же затраты на закрытие, которые вы заплатили бы традиционным кредиторам (но все равно стоит заплатить за исследование названия и границ - честные землевладельцы могут ошибаться).

Специализированные кредиторы: Если вы просто ждёте подходящего времени для сборки или вы выбираете дизайн для своего дома, вам, вероятно, придется использовать вышеприведенные решения. Но если у вас есть необычные планы для вашей собственности, может быть кредитор, который фокусируется на вашем намеренном использовании для земли. В отличие от банков (работающих с людьми, которые строят дома, по большей части), специализированные кредиторы понимают риски и выгоды других причин владения землей. Они будут более охотно работать с вами, потому что им не нужно разобраться в одноразовой сделке. Эти кредиторы могут быть региональными или национальными, поэтому вы можете искать в Интернете все, что вы имеете в виду. Например:

Сохранение природных ресурсов
Отдых на природе в частной собственности
Солнечные или ветряные фермы
Сотовые или трансляционные башни
Сельское хозяйство или животноводство, в том числе ранчо, органические фермы, хобби-фермы и верховая езда

Советы для покупателей

Сделайте домашнее задание перед покупкой земли. Вы можете увидеть свойство как чистый лист, полный потенциала, но вы не хотите попасть в голову.

Затраты на закрытие: В дополнение к покупной цене вы также можете закрыть расходы, если получите кредит. Ищите сборов за инициирование, комиссионные за обработку, стоимость проверки кредита, комиссионные сборы и многое другое. Узнайте, сколько вы заплатите, и примите окончательное решение о финансировании с учетом этих цифр. Для относительно недорогого имущества затраты на закрытие могут составлять значительную часть покупной цены.

Получить опрос: Не предполагайте, что текущие линии забора, маркеры или «очевидные» географические объекты точно показывают границу свойства. Получить профессионала, чтобы завершить пограничный опрос и проверить, прежде чем покупать. Существующие владельцы недвижимости могут не знать, что у них есть, и это будет вашей проблемой после покупки.

Проверьте заголовок: Особенно, если вы заимствуете неформально (например, используя свой собственный капитал или финансирование продавца), делайте то, что делают профессиональные кредиторы - поиск по названию. Узнайте, есть ли какие-либо залоги или другие проблемы с этим имуществом, прежде чем передавать деньги.

Бюджет других расходов: После того, как вы владеете землей, вы можете быть на крючке за дополнительные расходы.Просмотрите эти расходы в дополнение к любым кредитным платежам, которые вы будете делать за землю. Потенциальные расходы включают в себя:

Муниципальные или уездные налоги (уточните у своего налогового консультанта, чтобы узнать, имеете ли вы право на вычет)
Страхование на свободных землях или заброшенных зданиях
Сборы домовладельцев (ТСЖ), если применимо < Требуется техническое обслуживание, например, ремонт линий ограждений, управление дренажом и т. Д.
Расходы на строительство, если вы когда-либо решаете строить, добавлять сервисы или улучшать доступ к собственности
Разрешить гонорары за любую деятельность, которую вы имеете запланированное на имущество
Знать правила

Когда вы видите свободную землю, вы можете предположить, что все возможно. Однако местные законы и требования зонирования ограничивают то, что вы можете делать - даже в своей частной собственности. Правила ТСЖ могут быть особенно неприятными. Поговорите с местными властями, юристом по недвижимости и соседи (если возможно), прежде чем вы согласитесь купить.

Если вы обнаружите какие-либо проблемы с собственностью, на которые вы обращаете внимание, спросите о внесении изменений. Возможно, вам не повезло, или вы, возможно, сможете делать то, что захотите, после правильных процедур (путем заполнения документов и оплаты сборов). Вероятно, будет легче, если вы попросите разрешения вместо того, чтобы опрокинуть своих соседей.