Восемь советов по победе REO Foreclosure Offers

Многие опытные покупатели жилья хотят попасть в джек-пот, покупая рио-выкупа REO, некоторые из которых часто недооцениваются. REO выкупа - это дома, которые банк исключил и теперь несет в своем инвентаре. Некоторые из них - отличные предложения; некоторые - нет, как с чем-либо в сфере недвижимости.

Когда банки оценивают выбытие REO при сопоставимых продажах, часто предлагают несколько предложений. Это означает, что вы можете столкнуться с жесткой конкуренцией в этом доме, принадлежащем банку.

Или нет. Ищите дома с более длинными днями на рынке, если вы хотите договориться о более низких ценах.

Это не редкость для некоторых выкупа REO в Сакраменто, чтобы получить 15 или 20 предложений. Иногда банк выкидывает все, кроме двух предложений, а затем просит отобранных покупателей повторно представить то, что называется «Самый высокий и лучший». Иногда банк просто принимает самое лучшее предложение с самого начала.

Если вам интересно, как вы можете сделать свое предложение REO выше всех остальных и стать выигрышным предложением, вот несколько советов, которые помогут вам выбрать правильную цену и условия:

1) Получить Историю собственности этого REO Foreclosure

Попросите агента вашего покупателя узнать цену покупки банка на Доверенном Договоре или Дело Шерифа. Как правило, это отмечается в самом документе, который вы можете получить из налоговых бросков или титульной компании. Сравните эту цену с ценой, которую банк просит.

Посмотрите на сумму кредитов, которые когда-то были обеспечены имуществом.

Где-то между первоначальным ипотечным балансом (-ами) и ценой продажи взыскания - это сумма, которую банк примет, если дом недооценен.

2) Определите сравнимые продажи для REO Foreclosure

Во многих случаях прейскурантная цена мало влияет на стоимость дома. Рыночная стоимость имеет наибольший вес.

Если вы не согласны с конкурирующими предложениями, другие покупатели будут предлагать больше, чем прайс-лист.

• Посмотрите на последние три месяца сопоставимых продаж, мини-CMA, для этого района, чтобы определить, сколько стоит эта выкупа REO. Попытайтесь использовать только те дома, которые наиболее точно соответствуют REO в отношении квадратных метров, количества спален, ванн, удобств и условий.
• Посмотрите на ожидающие продажи. Попросите вашего агента позвонить агенту по листингу этих ожидающих продаж, чтобы попытаться выяснить приемлемую цену предложения. Некоторые будут делиться этой информацией, а некоторые - нет.
• Посмотрите на активные списки. Это, скорее всего, списки, которые другие покупатели будут использовать, чтобы сформулировать цену, потому что они являются единственными домами, которые эти покупатели фактически совершают.

3) Анализ REO-продаж листингового агента

Большинство агентов REO работают для одного или двух банков. Некоторые листинговые агенты являются эксклюзивными листинговыми агентами для REOs, и они не перечисляют какой-либо другой тип собственности.Поскольку агенты REO имеют дело с объемом, они обычно применяют одни и те же принципы ценообразования ко всем их спискам REO.

• Попросите агента вашего покупателя найти агента по листингу в MLS.
• Запустите поиск, используя имя этого листингового агента, чтобы найти последние три-шесть месяцев списков этого агента.
• Потяните за историю этих списков, чтобы определить соотношение цена-цена и цена продажи. Если большинство этих списков продаются, скажем, на 5% по сравнению с ценой списка, тогда вам может потребоваться 6% от цены по списку и наоборот.

4) Спросите о количестве предложений, полученных для этого выкупа залога REO

Если в доме REO нет предложений, вы, вероятно, можете предложить цену меньше, чем цену, и принять ваше предложение. Однако, если есть более двух предложений, вам, скорее всего, придется предлагать выше запрашиваемой цены.

Если есть 20 предложений, имейте в виду, что некоторые из этих предложений могут быть все наличными. Банки, как и все наличные. Если вы получаете финансирование, вам может потребоваться увеличить цену на ваше предложение, чтобы его рассматривали.

5) Отправить письмо о предварительном одобрении

Само собой разумеется, что вы не хотите предквалифицированного письма. Вы хотите получить предварительное письмо. Получите предварительное одобрение от вашего выбора кредитора заранее.

Кроме того, получите предварительное одобрение кредитора, который владеет этим имуществом. Не ожидайте использовать этого кредитора для получения кредита, но подайте препровальное письмо от этого кредитора вместе с письмом от вашего собственного кредитора.

Банки не доверяют другим предварительным одобрениям кредиторов, но доверяют своим отделам.

6) Не запрашивайте у REO Bank оплату за ремонт / осмотр

Иногда банки будут оплачивать ремонт, но обычно не согласятся на это на этапе предложения. Если есть проблемы, обнаруженные во время домашнего осмотра, повторите процедуру после того, как ваше предложение было принято. В прошлом мне удалось договориться о сокращении таких крупных предметов, как неоперабельный ОВК. Но материал, который вы можете видеть собственными глазами, и более мелкие предметы - ваши, с которыми вы столкнулись из-за предложения AS IS, присущего большинству продаж REO foreclosure.

7) Сократите период проверки

Если другие покупатели просят 17 дней, например, проводить проверки, и вы просите 10, вы считаетесь более серьезным покупателем. Обычно проверка проводится только для назидания покупателя. Банк вряд ли сможет ответить на любые запросы на ремонт.

Обратите особое внимание на подозрительную плесень, которая может произойти в заброшенных домах после того, как они долгое время сидят свободно.

8) Предлагаем разделить комиссионные с банком REO

Некоторые банки не платят, например, плату за перевод. Если покупатель предлагает разделить эти сборы, банк будет более восприимчивым к принятию предложения. То же самое для депозитных сборов.

Многие банки ведут переговоры о скидках на страхование титула. Если банк будет платить за политику владельца, политика ALTA может стоить немного больше. Но по-прежнему неплохо позволить банку выбрать заголовок, если вы хотите, чтобы ваше предложение было принято.

Рассмотрите Оценочные последствия

Если вы предлагаете более высокую цену, помните, что оценка должна будет обосновать эту цену.Если вы обнаружите, что имеете дело с низкой оценкой, у вас есть варианты, так что не отчаивайтесь. Помните, что банк, скорее всего, столкнется с этой проблемой со следующим покупателем, который получит финансирование.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.