Частичные Расположения материального амортизируемого имущества

Таким образом, вы или ваш клиент заменили крышу на аренду.

Или сделал какой-то ремонт, который был улучшением, восстановлением или адаптацией, в результате чего значительная часть имущества или оборудования была снесена и заменена.

Здесь у нас есть возможность сделать частичное распоряжение старым имуществом и использовать новое свойство.

Мы расскажем вам об этой идее и математике за частичными диспозициями и дадим вам один пример для работы.

Идея: если нам нужно ее заменить, мы можем уничтожить старое и загладить новое свойство

Представьте себе крышу. (Да, это один из примеров, который IRS дает в своих окончательных правилах, плюс нам легко представить, так что это пример, который мы будем придерживаться здесь.) FYI для полного текста этих правил, см T. D. 9689, Руководство по размещению материальной амортизируемой собственности. (Пока это единственное место онлайн, чтобы найти полный текст 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Итак, у нас есть клиент, у которого есть аренда. Клиент заменяет крышу. Старая крыша отрывается, а материалы перерабатываются или отбрасываются. Старую крышу уже нет, но стоимость крыши включена в стоимость всего здания. Когда клиент купил недвижимость, клиент заплатил одну цену, и эта цена была за землю и здание, а крыша была определенно частью здания. Таким образом, стоимость старой крыши находится в стоимости здания, которое ведется на налоговой декларации клиента и амортизируется в течение 27. 5 или 39 лет (для жилой или коммерческой аренды, соответственно).

Частичное расположение означает, что мы извлекаем стоимость старой крыши из стоимости здания, распоряжаемся этой старой крышей и капитализируем и начинаем обесценивать новую крышу. Имеют смысл?

Там будет много вовлеченной математики

«У меня нет времени на математику», - сказала мне одна CPA в начале апреля. Понятный.

Давайте сосредоточимся на том, что это делает наш клиент. Мы избавляемся от старой крыши? Да. И продаем ли мы это? Нет. Таким образом, нет валовых поступлений от продажи. Таким образом, выигрыш по распоряжению будет иметь нулевые доходы за вычетом остаточной стоимости, что означает, что у нас есть убытки. Это отрицательный показатель дохода, который переносится на фронт 1040 года. И что отрицательные цифры доходов делают? Они снижают общий доход, более низкий скорректированный валовой доход, снижают налогооблагаемый доход и снижают налоги.

Но подождите, есть еще. Убытки уменьшают доходы, а это означает уменьшение доходов в целях измерения потерь пассивной деятельности и измерения таких вещей, как чистый инвестиционный подоходный налог, дополнительный налог на Medicare, альтернативный минимальный налог и целый ряд других чувствительных к доходу расчетов ,Поэтому, если у вас нет времени на математику, продолжайте и делайте математику, когда у вас есть время мозгов. Это принесет пользу клиенту сейчас и в будущем.

Будет ли это выгодно клиенту в будущем? Да, потому что посмотрите на накопленную амортизацию. Когда мы распоряжаемся частичным активом, мы удаляем как стоимость, так и накопленную амортизацию из первоначального актива. Сейчас мы получаем сейчас вычитаемую убыток. И, уменьшая сумму накопленной амортизации, мы уменьшаем амортизацию, чтобы вернуть, когда и когда недвижимость будет продана в будущем.

Никогда не упускайте возможность сэкономить деньги дважды.

Шаги в двух словах

1. Измерьте стоимость свойства замены
2. Используя эту стоимость, отработайте назад, чтобы измерить историческую стоимость исходного свойства.
3. Нам нужна скорость изменения.
4. Используя скорость изменения, снижайте текущую стоимость до ее первоначальной стоимости.
5. Раздельная основа и амортизация.
6. Утилизировать частичный актив: рассчитать прибыль или убыток.
7. Использовать капитал и начинать обесценивать новый актив.

Пример

Налогоплательщик имеет арендуемую недвижимость. Вот соответствующие факты:

Налогоплательщик покупает дом и арендует его
Размещено в дате обслуживания дома:	09/01/2011
Стоимость здания (не земля): > $ 250, 000	Предварительная амортизация (до конца 2013 года):
$ 20, 833	Налогоплательщик заменяет крышу
Крыша находится в эксплуатации
11/1/2014	Стоимость новой крыши:
$ 12, 000	Шаг 1: Измерьте стоимость заменяющего имущества

Это 12 000 долларов для новой крыши в приведенном выше примере. Откуда это число? Клиент дал мне все доказательства оплаты и счетов-фактур для кровельщиков. Мы добавили расходы. (Теперь, конечно, расходы редко составляют круглую фигуру, такую ​​как двенадцать тысяч выше. Я держу свой пример легко понятым.)

Шаг 2: Измерьте историческую стоимость оригинального имущества

Чтобы отделить первоначальную стоимость крыши (или любого другого компонента здания, для которого мы хотим сделать частичное расположение), IRS говорит, что мы можем использовать

«любой разумный метод» для определения первоначальной стоимости до тех пор, пока метод « последовательно применяется ко всем частям одного и того же актива» (Казначейские правила 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Итак, какие разумные методы?

Только для реставраций

1. используйте метод скидки индекса цен производителей. Распределить стоимость первоначального актива на основе соотношения стоимости замены частичного распоряжения к восстановительной стоимости всего актива.
2. Исследование сегрегации затрат.
3. Записи налогоплательщика.
4. «Обычно чаще всего мы рассматриваем метод отката индекса цен производителей», - сказал

Фил Заман , сертифицированный публичный бухгалтер, который руководит обучающими программами на CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC Индекс цен производителей метод скидок работает «только для реставраций», - предупредил Заман. Мы «не можем использовать его для улучшений / улучшений или адаптации».

«Дисконтирование похоже на усугубление интересов, но наоборот», объяснил Заман.Он также сказал, что метод скидок является «наиболее объективным из официально санкционированных» методов, изложенных в разделе 1 Казначейских правил 168 (i) -8.

Второй метод, по словам Замана, заключается в замене стоимости компонента и делении на замещающую стоимость всего актива. Это приводит к коэффициенту, которое затем умножается на первоначальную стоимость всего актива.

Третий метод - нанять профессионалов для проведения исследования сегрегации затрат, которое налогоплательщики «могут делать в любое время», - сказал Заман.

Наконец, налогоплательщики, которые фактически создали актив, могут использовать свои собственные записи для определения стоимости каждого компонента.

Шаг 2А: Поиск скорости дисконтирования с использованием индекса цен производителей

Во-первых,

мы можем использовать либо индекс цены продукта для готовых товаров , либо его преемник Цена производителя Индекс для окончательного спроса . Эти индексы можно найти на веб-сайте данных Бюро статистики труда.

• // www. BLS. gov / data /
• Затем
• прокрутите вниз туда, где сказано Цены - Производитель . Затем в этом разделе см., Где написано
• Товарные данные, включая индексы FDID-заголовка заголовка . Теперь
• посмотрите направо и нажмите Топ-подборки (значок со звездой). Это дает нам разные показатели, из которых можно выбрать.
• «Как правило, вы используете либо конечный спрос, либо готовые товары (без учета сезонных колебаний)», - говорит Заман.
• Итак, либо выберите Final demand - WPUFD4.
• Или выберите Готовые товары - WPUSOP3000.
• Окончательный индекс спроса начинается с ноября 2009 года и идет вперед.
• «Готовые товары (WPUSOP3000) восходят к 1947 году», - говорит Заман.
• «Вы можете настроить годы, отображаемые в верхней части страницы», - отмечает Заман.
• Заман далее предупреждает, что вы можете работать только с одним набором индексов.
• Скопируйте соответствующие данные PPI и вставьте его в электронную таблицу.

Для справки, вот два набора данных, с которыми нам нужно работать для нашего примера.

Таблица 1.

Индекс цен производителей - окончательный спрос на сырьевые товары (WPUFD4) год
янв	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	Август	сентябрь	октябрь	Ноябрь	Декабрь	2011
103. 4	104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012
106. 6	107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013
108. 3	108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014
109. 7	110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (Р)	110. 5 (P)	Таблица 2.

Индекс цен производителей - Товарные товары Готовые изделия (WPUSOP3000) Год
Янв	Февраль	Мар	Апр	май	июнь	Июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	2011
184. 4	186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012
192	192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013
194. 8	196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014
198	198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (Р)	195. 6 (P)	Сноски:

Если вы видите (R) рядом с индексом, это означает, что номер был пересмотрен. (P) означает «предварительный». «Все индексы подлежат пересмотру через четыре месяца после первоначальной публикации», - говорит BLS. Теперь мы собираемся найти учетную ставку.

Аренда дом был первоначально введен в эксплуатацию 1 сентября 2011 года. Мы выделяем жирным (выше) индексы на эту дату.

Крыша была введена в эксплуатацию 1 ноября 2014 года. Аналогично, мы выделяем жирным шрифтом индексы на эту дату.

Вот математическая часть. Мы находим процентное изменение

между двумя индексами. Начнем с предложения PPI-Commodities Final Demand (Таблица 1). Математика выглядит следующим образом: Указатель на дату ввода в эксплуатацию для восстановления

110. 9	Ноябрь 2014	Указатель на дату ввода для исходного компонента
106. 6	сентябрь 2011	Процентное изменение между двумя индексами
0. 040337711	= (110. 9-106, 6) / 106. 6	Выразите это как процент.
4. 0338%		Используя конечный спрос PPI-Commodities, у меня есть скорость изменения (R

• FD _{), равная 4. 03%.} Давайте сделаем то же самое, на этот раз для

PPI-товарных готовых товаров (таблица 2). Указатель на дату ввода в эксплуатацию для восстановления

198. 1	Ноябрь 2014	Указатель на дату ввода для исходного компонента
192. 6	сентябрь 2011	Процентное изменение между двумя индексами
0. 028556594	= (198. 1-192. 6) / 192. 6	Выразите это как процент.
2. 85566%		Используя товарные товары PPI, у меня есть скорость изменения (R

• FG _{), равная 2. 86%.} Теперь мы обнаружили две разные ставки дисконтирования (R

FD _{и R} FG _{). Поскольку IRS позволяет нам использовать любой разумный метод, мне нужно выяснить, какой метод будет наиболее разумным для моего клиента. (Мы сделаем это на шаге 4 ниже). После того, как мы определим, какой индекс использовать, мы запомним это в постоянном файле клиента, чтобы мы не забыли использовать этот же метод при выполнении каких-либо дальнейших частичных расположений на этом же арендованном имуществе.} Теперь мы делаем шаг 2А.

Шаг 2B: Использование скорости изменения, снижайте текущую стоимость до ее исторической стоимости

Существует два математически эквивалентных способа расчета скидки.

Разделите стоимость замены на 1 + R; или

1. Умножьте стоимость замены на ИЦП за месяц, первоначально введенный в эксплуатацию, и разделите ИЦП на месяцы, которые он заменил.
2. Оба должны привести к тому же ответу. Для краткости я покажу вам только первый метод.

Стоимость замены (RC) = $ 12 000

Скорость изменения (R) равна либо R

FD _{= 4. 03% или R} FG _{= 2. 86%}

Если R = R	FD = 4. 03% Если R = R	FG = 2. 86% RC / (1 + R )
12 000 / (1 + 4,03%)	12 000 / (1 + 2,86%)
12 000 / (104,0%)	12 000 / (102. 86%)
11, 535. 1341	11666. 3426	Историческая стоимость оригинальной крыши
$ 11, 535	$ 11, 666	Итак, что мы здесь говорим? Из общей стоимости здания (первоначально 250 000), 11, 535 долларов или 11 долларов США, 666 единиц выделяется на первоначальную крышу. Мы основываем это на принятии фактических затрат на замену крыши (12 000 долларов США) и дисконтировании этой стоимости обратно с использованием одного из двух показателей Индекса цен производителей. Какой метод будет лучше для нашего клиента? Мы рассмотрим это на шаге 4.

Шаг 3: Разделительная основа и амортизация

Цель состоит в том, чтобы отделить первоначальный актив и его амортизацию на два актива. Таким образом мы можем избавиться от одного и сохранить другого.

Сначала я покажу вам результаты, а затем мы поговорим, как это сделать.

Разделительная основа и амортизация, если мы используем R

FD = 4. 03% Активы
Несбалансированная основа	Предварительная амортизация (до конца 2013 года)	Оригинальное здание > 250, 000
20, 833	После сегрегации:
	Здание (менее старая крыша)	238, 465
19, 872	Старая крыша > 11, 535	961
Новая крыша	12 000	n / a
	Разделительная основа и амортизация, если мы используем R > FG	= 2. 86%

Активы

Несбалансированная основа Предварительная амортизация (до конца 2013 года) Оригинальное здание
250 000	20, 833	После сегрегации:
		Здание (менее старая крыша)
238, 334	19, 861	Старая крыша
11, 666	972	>
	Новая крыша	12, 000
n / a	Примечание: базовые и амортизационные показатели здания (менее старой крыши) плюс старая крыша составляют цифры для оригинала здание. (Т. Е. 238, 465 + 11, 535 = 250 000 для основания и аналогично 19, 872 + 961 = 20, 833 для предыдущей амортизации на диаграмме с использованием R	FD
выше). Мы не потеряли никаких оснований или амортизации. Мы просто разделили первоначальную сумму на два отдельных актива.	Почему предварительная амортизация до конца 2013 года? Потому что наше налоговое программное обеспечение рассчитает амортизацию на 2014 год, как только мы правильно разместим активы.	Как получить эти цифры? Первая строка, относящаяся к исходному зданию, которая исходит от нашего налогового программного обеспечения или из графиков амортизации клиента в их возврате за последний год.

Базовая цифра для старой крыши: нам нужна эта математика выше. Обратите внимание на рисунок 11, 535 для старой крыши. Это R _FD сверху. Мы могли бы также использовать R

FG

Базовая цифра для здания меньше крыши: мы взяли исходную основу и вычитали старую крышу. _{Показатели амортизации здания менее старой крыши и старой крыши: есть два способа найти это.Существует метод Уильяма. И есть метод Фила Замана. Метод Уильяма выглядит следующим образом:} Разделите историческую стоимость старой крыши на общую первоначальную стоимость, чтобы получить процент, _{Затем умножьте это на первоначальные цифры амортизации, чтобы найти амортизацию, приписываемую замененному компоненту.} И метод Замана? Рассчитайте амортизацию здания менее старой крыши и старой крыши.

Я вычислил это в обоих направлениях. Используя мой метод, я получил 961 доллар. 23 амортизации, приписываемой старой крышей. Используя метод Замана, я получил 961 доллар. 24 амортизации, приписываемой старой крышей. Итак, после округления, оба они привели к тому же ответу: 961 доллар. Хотя мой метод работает хорошо, потому что мы можем делать математику в электронной таблице, я считаю, что метод Замана является технически точным способом сделать это.

Вот удобный

• калькулятор амортизации
• Я нашел в Интернете, проводя исследования для этой статьи. Закладка это, поскольку это пригодится не один раз.

// www. calculatorsoup. ком / калькуляторов / финансовые / амортизация-недвижимость-недвижимые. php

Шаг 4: Вычисление коэффициента усиления или потери при частичном расположении

• Ниже приведены результаты, а затем мы перейдем к деталям. Если R = R FD
• = 11, 535

Валовая выручка

-0- (материалы были утилизированы) База затрат компонента
11, 535			Менее предыдущая амортизация
(961)			Меньшая текущая амортизация
-0-		Предположим теперь нулевое значение	Скорректированная основа
	10, 574		Прибыль или убыток
	(10, 574)
		< Если R = R	FG
= 11, 666	Валовая выручка		-0-
(материалы были утилизированы) Стоимость компонента 11 , 666
		Меньше предшествующей амортизации	(972)
		Меньшая текущая амортизация	-0-
	Предположим, что нуль на данный момент < Скорректированная основа		10, 694
	Усиление или потеря		(10, 694)
> Примечание. Я игнорирую амортизацию за текущий год. Зачем? Для нашей непосредственной цели прямо сейчас, нам нужно выяснить, какой метод скидок будет работать лучше для нашего клиента. И это мы можем сделать в программе для работы с электронными таблицами. При выполнении фактического расчета прибыли / убытка наше налоговое программное обеспечение рассчитает амортизацию текущего года и поместит его в нужные места.	Посмотрите на два результата. В зависимости от того, какой метод мы выбираем для ставки дисконтирования (R), у нас есть убыток в размере 10, 574 (с использованием индекса конечного спроса) или $ 10 694 (с использованием индекса готовой продукции). Что будет лучше для этого конкретного клиента? Потеря 10 $, 694.	Я делаю в клиенте примечание о том, что мы решили использовать PPI-Commodities Finished Goods для расчета частичных распоряжений в этом арендованном имуществе. И теперь я переношу соответствующие расчеты (используя R	FG
) в налоговое программное обеспечение.	Теперь давайте подумаем о том, что происходит.	Индекс готовой продукции привел к лучшему результату для этого конкретного клиента.Есть ли способ, которым я мог бы ускорить процесс принятия решений, поэтому мне не нужно было делать столько математики? Я замечаю, что (R	FD

) составляет 4. 03% и (R

FG

) составляет 2. 86%, в течение соответствующего временного интервала в этом примере. Индекс готовой продукции, который имел более низкие темпы изменения, привел к большей исторической основе и большей потере. Я выдвигаю гипотезу о том, что в зависимости от того, какая из темпов изменения будет ниже, это приведет к большей исторической основе и, следовательно, к большей потере. Я буду продолжать выполнять вычисления в обоих направлениях, пока не выясню, является ли это истинным утверждением или нет. _{Давайте поместим это всего} Наш клиент заменил крышу на его арендуемую недвижимость. Это стоило 12 000 долларов, чтобы надеть новую крышу. Мы подсчитали, что стоимость старой крыши составляла 11 666 долл. США путем дисконтирования стоимости замены по индексу цен производителей. В этом случае ИЦП для готовых товаров считался наиболее выгодной учетной ставкой. Используя историческую стоимость, мы выделяем основу и амортизацию, связанные со старой крышей из здания. Мы оставляем остальную часть здания на книгах и обесцениваем как обычно. Мы распоряжаемся старой крышей, что приводит к потере 10 $, 694. Мы добавляем новую крышу в раздел основных средств нашего налогового программного обеспечения и начинаем обесценивать его.

Как это получилось для нашего клиента? Не только наш клиент получил убыток в размере 10 694 долларов США на первую страницу формы 1040, но это также уменьшило его доход за ограничение пассивной активности, что, в свою очередь, увеличило количество пассивных убытков, которые были вычтены в этом году. Это увеличило потерю пассивной активности еще больше снизило его доход. Для клиента в 28% -ном налоговом кронштейне мы могли бы ожидать, что сбережение налогов с частичного распоряжения составит 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Но поскольку мы снизили доход, достаточный для получения более пассивных убытков, фактическая налоговая сбережения составлял около $ 4 000. Итак, если вы думаете, мальчик, это наверняка много математики. Возможно, добавив лишние деньги в карман вашего клиента, вы будете мотивировать вас на то, чтобы запустить вашу электронную таблицу и перебить некоторые цифры. _{Дальнейшее чтение по темам вычитания ремонтов, частичных расположений и новых «ремонтных реестров»:} Подробнее о частичных распоряжениях см. Статью Стива Нельсона «Частичные диспозиции» и «Положения о новых материальных свойствах» на _{Evergreen Small Business} .

Обзор «ремонтных рег» см. В моей статье «Вычитание расходов на ремонт и техническое обслуживание».

IRS расширяет время для принятия решений об ограничении частичного распределения активов (издательство Parker Tax, 29 сентября 2014 года).

Взгляд в глубину: IRS выпускает подробные ответы на часто задаваемые вопросы, поясняющие правила по ремонту (Parker Tax Publishing, 14 марта 2015 г.).

Положения о материальном имуществе - Руководство по ремонту и ресурсам ремонта (AICPA. Org).

Что налогоплательщикам необходимо знать для соблюдения окончательных правил материального имущества (

• Налоговый советник, AICPA. Org, 1 апреля 2015 года). Окончательный набор ремонтных реестров. Выпущено (
• Налоговый советник,
• AICPA. Org, 1 ноября 2014 года).
• Regs. (Распоряжение по бухгалтерскому учету, 13 августа 2014 г.).
• Последний год налогов, чтобы претендовать на убытки на до 2014 года Частичные распоряжения (Мосс Адамс, ноябрь 2014 года).
• Т. D. 9689, Руководство по размещению материальной амортизируемой собственности (IRS. Gov) Публикация 544, Продажа и другие распоряжения активами (IRS. Gov)