И мобильные домашние кредиты: советы по заимствованиям

Финансирование является сложным для любого домовладельца, и это особенно верно для мобильных домов и некоторых промышленных домов. Эти кредиты не так многочисленны, как стандартные ипотечные кредиты, но они доступны из нескольких источников, а программы кредитования с государственным финансированием могут упростить квалификацию и снизить издержки.

Покупка дома может быть самой большой инвестицией, которую вы делаете в своей жизни, а цены на жилье выше многих сотен тысяч долларов на многих рынках.

Но произведенные дома, как правило, более доступны по цене, чем дома, построенные на месте, поэтому они делают доступными домашние владения. Специально для потребителей с более низкими доходами и для тех, кто живет в сельской местности (там, где подрядчики и материалы недоступны), изготовленный корпус может быть единственным вариантом.

Мобильный, изготовленный и модульный

При обсуждении ипотечных кредитов условия, которые вы используете с кредиторами, могут быть важными. То, что вы называете «мобильным домом», скорее всего, является «произведенным домом» (даже если дом - или когда-то был - мобильным). Для неофициального использования термин работает, но большинство кредиторов избегают кредитования имущества, классифицированного как мобильный дом.

Мобильные дома - это дома на заводе, сделанные до 15 июня 1976 года. Они могут быть очень красивыми домами, но они были построены до того, как регулирующие органы потребовали определенных стандартов безопасности, и большинство (но не все) кредиторов неохотно предоставляют кредиты по этим свойствам.
Дома-изготовители - это дома, построенные на заводе, построенные после 15 июня 1976 года. Эти дома подчиняются Национальному закону о строительстве и безопасности автомобилей 1974 года и должны соответствовать стандартам безопасности, установленным Департаментом жилищного строительства США и городское развитие (HUD). Эти правила часто называются кодом HUD. Изготовленные дома построены на постоянном металлическом шасси и могут быть перемещены после установки (но перемещение дома после установки может помешать финансированию).

Модульные дома - это дома, построенные на заводе, которые собраны на месте и должны соответствовать всем тем же местным строительным нормам, что и дома, построенные на сайте (в отличие от кода HUD) , Они, как правило, постоянно устанавливаются на бетонном фундаменте. Подобно домам, построенным на сайте, модульные дома, как правило, ценят и ценят больше, чем производственные или мобильные дома, поэтому легче получить кредиты для модульных домов.

Где взять кредит

Существует несколько способов получить финансирование для промышленных и мобильных домов. Как и в случае с любым кредитом, он платит за покупки среди нескольких разных кредиторов. Внимательно сравнивайте процентную ставку, функции, затраты на закрытие и другие сборы за каждый кредит. Особенно с мобильными ипотечными кредитами, тип кредита (или кредитор, с которым вы работаете) важен.

Розничные продавцы: Строители, которые продают промышленные дома, обычно организуют финансирование, чтобы облегчить клиентам покупку домов.В некоторых случаях отношения вашего строителя могут быть вашим единственным вариантом для финансирования при покупке нового дома. Однако разумно спросить у своего строителя список нескольких других (не связанных с ними) кредиторов.

Специализированные кредиторы: Несколько ипотечных кредиторов специализируются на займах для мобильных и промышленных домов (и при необходимости приземляются). Несмотря на то, что любой кредитор может финансировать вашу покупку, специализированные кредиторы более знакомы с аспектами произведенной покупки дома - поэтому они более склонны принимать заявки на эти кредиты. Скорее всего, вам нужно будет работать с кредитором, ориентированным на произведенный внутренний рынок, в следующих ситуациях:

Вы не будете владеть землей.
Вы не будете постоянно прикреплять дом к системе фундамента.
Вы покупаете дом, который не новенький или тот, у которого были сделаны модификации.
Вы хотите рефинансировать существующий произведенный домашний долг, и любое из вышеизложенного применимо.

Стандартные ипотечные кредиторы: Если вы покупаете дом и землю, на которой он сидит, и дом постоянно установлен на фундаментной системе, вам будет легче брать деньги заемным способом. Многие местные банки, кредитные союзы и ипотечные брокеры могут вместить эти кредиты.

Получить рекомендации для хороших кредиторов от людей, которым вы доверяете. Если вы не знаете, с кем спросить, начните с вашего агента по недвижимости, сотрудников и резидентов в мобильных домашних парках и людей, которых вы знаете, которые заимствовали деньги, чтобы купить произведенное жилье.

Chattel Loans

Кредиты в чатах часто используются для мобильных и промышленных домов, особенно когда дом идет в парк или в домашнее сообщество. Кредит на имущество - это кредит на дому (в отличие от кредита для дома и земли вместе).

Эти ссуды - это технически личные ссуды на недвижимость, а не кредиты на недвижимость.

Тем не менее, кредиты на рынке также доступны, когда вы владеете землей и занимаете дом отдельно.

Когда вы покупаете с кредиторами, узнайте, получаете ли вы котировки на кредит на покупку или кредит на недвижимость. Процентные ставки по кредитам на рынке недвижимости, как правило, выше, чем ставки по долговым обязательствам в сфере недвижимости, но есть плюсы и минусы каждого варианта. Исследование, проведенное Бюро по защите прав потребителей (CFPB), показало, что сумма займов и плата за обработку были на 40-50% ниже по кредитам на фондовом рынке по сравнению с ипотечными кредитами, но годовая процентная ставка (APR) по потребительским кредитам была на 1,5 процента выше ,

Преимущества кредитных кредитов включают в себя:

Вам не нужно владеть недвижимостью, которая может уменьшить ваш кредит (хотя вы, вероятно, заплатите ежемесячную плату за сайт).
Затраты на обработку должны быть ниже, чем затраты на закрытие по долговым обязательствам в сфере недвижимости.
Процесс закрытия обычно быстрее и менее задействуется, чем закрытие займа на недвижимость.

К недостаткам кредитов, связанных с движимым имуществом, относятся:

Процентные ставки выше, поэтому ваши платежи и процентные расходы будут выше, чем если вы используете эквивалентный кредит на недвижимость.
Период погашения может быть короче (например, с сроком погашения до 15 или 20 лет, хотя некоторые кредиторы предоставляют более длительные кредиты).Более короткий срок приводит к увеличению требуемых ежемесячных платежей, но погашение долга быстрее снижает процентные расходы.

Изготовленные домашние дилеры и специализированные кредиторы обычно предлагают кредитные кредиты, а Бюро переписи населения США установило, что 80 процентов новых продаваемых домов в 2015 году были названы личным имуществом. Но некоторые кредиторы предлагают как личные ссуды на имущество, так и кредиты на недвижимость. Поговорите с несколькими кредиторами и спросите о плюсах и минусах титрования дома как недвижимости вместо личной собственности.

Программы государственных займов

Несколько программ кредитования, поддерживаемых правительством, могут сделать заимствования для произведенного дома более доступными. Предполагая, что вы отвечаете критериям, подходящим для этих программ, вы можете заимствовать у ипотечных кредиторов, которые получают гарантию погашения у правительства США. Если вы не погасите кредит, правительство вступит и заплатит кредитору.

Кредитные программы, поддерживаемые правительством, вероятно, являются вашим лучшим вариантом для заимствований, но некоторые мобильные и промышленные дома не будут квалифицироваться.

Кредиты FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA). Эти кредиты особенно популярны, поскольку они характеризуются низкими авансовыми платежами, фиксированными процентными ставками и потребительскими правилами. Чтобы иметь право на получение кредита FHA, необходимо выполнить несколько критериев:

Дом должен быть построен после 15 июня 1976 года.
Дом должен соответствовать кодексу HUD и соответствовать другим местным требованиям. Модификации дома могут привести к его нарушению.
Каждый раздел дома должен иметь красную этикетку сертификации (или ярлык HUD). Например, в двухэтажных домах требуются две метки.

Существуют две программы FHA для изготовителей домашних хозяйств.

Кредиты FHA Title II включают популярный кредит 203 (b), также используемый для домов, построенных на месте, что позволяет покупателям сделать первоначальный взнос в размере 3,5%. Чтобы покрыть стоимость правительственной гарантии, вы будете платить авансовую страховую премию за ипотеку, а также текущую ипотечную страховку с каждым ежемесячным платежом. Вам нужны приличные кредитные баллы, чтобы получить кредит FHA, но ваш кредит не должен быть идеальным. Кроме того, вы можете использовать одаренные деньги для финансирования своих первоначальных платежей и закрытия расходов, и вы даже можете помочь продавцу с этими расходами.

Заглавие II займов - это кредиты на недвижимость, поэтому вам нужно будет купить недвижимость и дом вместе, а дом должен быть постоянно установлен на утвержденной системе фундамента. Кредиты могут длиться от 15 до 30 лет.

FHA Кредиты на титул I доступны для личных ссуд на имущество - полезны, когда вы не будете владеть землей. Однако, если вы разместите дом на арендованном сайте, ваше соглашение об аренде должно соответствовать рекомендациям FHA. Например, вам потребуется первоначальный срок аренды на три года, и вы должны быть уведомлены о любом прекращении аренды с уведомлением не менее чем за шесть месяцев. Требуемые авансовые платежи могут составлять от 5 до 20 процентов, но это требование варьируется от кредитора до кредитора и зависит от вашего кредитного балла. Дополнительные требования к займу Title I включают:

Дом должен быть основным местом жительства заемщика.
Участок установки должен включать канализацию и водоснабжение.
Совершенно новые дома должны включать годовую гарантию.
Оценщик, одобренный HUD, должен проверить лот.

Титулы I займы могут быть займами на дому, такими как займы на чарте, но их также можно использовать для покупки много и дома вместе. Максимальные суммы кредита по кредитам Title I ниже максимумов по кредитам раздела II, а условия займа короче: для одного дома и лота максимальный срок погашения составляет 20 лет.

Кредиты VA доступны для военнослужащих и ветеранов, и они могут использоваться для производства и модульных домов. Кредиты VA особенно привлекательны из-за способности покупать без денег и без ежемесячной ипотечной страховки (при условии, что кредитор это разрешает, и вы отвечаете требованиям к кредитам и доходам). Пропуск авансового платежа означает, что вы будете получать более высокие ежемесячные платежи - и вы будете платить больше в процентах, но в некоторых случаях это имеет смысл. Для кредита VA на изготовленном доме:

Дом должен быть постоянно прикреплен к фундаменту.
Вы должны купить дом вместе с землей, на которой он сидит, и назвать дом как недвижимость.
Дом должен быть основным местом жительства (не второй дом или инвестиционная собственность).
Дом должен соответствовать коду HUD и прикреплять ярлыки HUD.

Кредиты FNMA становятся все более доступными для промышленных домов, поскольку это агентство планирует расширить финансирование вариантов доступного жилья. Спросите своего кредитора, доступны ли какие-либо новые программы для предстоящей покупки.

Различные кредиторы, разные правила

Хотя некоторые из кредитов, описанных выше, поддерживаются правительством США, кредиторам разрешено устанавливать правила, которые являются более ограничительными, чем правительственные рекомендации. Эти «оверлеи» могут помешать вам заимствовать средства, но другие банки могут использовать разные правила. Это еще одна причина, по которой он стоит покупать - вам нужно найти кредитора с конкурентоспособными расходами, и вам нужно найти кредитора, который будет отвечать вашим потребностям.

Особенно, когда речь заходит о домах-изготовителях, кредиторы могут сказать вам, что вы не имеете права на программы, финансируемые государством. Это может быть правдой, но лучше всего проверить с несколькими кредиторами FHA или VA, прежде чем отказаться от этих вариантов.

Некоторые примеры областей, в которых разные кредиторы устанавливают разные правила:

Коэффициент заемного капитала: Возможно, вы сможете отложить всего лишь 5%, или вам может потребоваться сделать 20% первоначальный взнос.
Кредитные баллы: В зависимости от ваших кредитных баллов некоторые кредиторы могут не желать работать с вами, в то время как другие устанавливают различные процентные ставки или требования к авансовому платежу на основе вашего кредита.
Тип дома: Некоторые кредиторы VA и FHA не желают одалживать на произведенные дома, но они могут быть более открытыми для модульных домов. Некоторые из них неохотно финансируют однопрофильные, но они будут финансировать два или более крупных дома.
Занятость арендатора: Если вы планируете жить в парке или сообществе, кредиторы могут захотеть узнать, сколько жителей арендуют по сравнению с тем, сколько их домов.
Chattel против ипотеки: Некоторые кредиторы предлагают только кредиты на рынке, так что это единственный продукт, который они вам предложат. Аналогичным образом, некоторые кредиторы не предоставляют личные ссуды.