Leasehold Процентное покрытие

Покрытие процентных ставок по аренде защищает бизнес от финансовых последствий потери привлекательной аренды. Это покрытие важно, когда компания платит значительно меньше рыночных ставок для аренды своих помещений.

Отмена аренды

Многие договоры аренды недвижимости позволяют владельцу здания отменить аренду, если здание становится частично или полностью непригодным для жизни из-за физической потери.

Арендодатель может иметь право прекратить аренду, даже если часть здания, занятого арендатором, не была повреждена. Если здание полностью разрушено, арендодатель может иметь возможность, но не обязательство, перестроить структуру. Арендодатель не может требовать ремонта или замены сильно поврежденного здания, если и до его получения не был получен страховой платеж.

Как показано в следующем примере, отмена аренды может серьезно повлиять на малый бизнес, который платит меньше, чем ставка для аренды. Это также демонстрирует важность предоставления процентных ставок для аренды.

Пример

Floyd владеет Fantastic Flooring, бизнес, который продает ковер и другие напольные покрытия со склада. Компания арендует половину склада площадью 20 000 квадратных футов от Peerless Properties. В настоящее время он платит $. 50 квадратных футов за 10 000 квадратных футов или 5 долларов США в месяц. Стоимость аренды склада - $. 75 квадратных футов или 7 500 долларов США в месяц.

Стоимость аренды означает аренду арендодателя, который может собирать по рыночным ставкам.

Флойд договорился о его аренде два года назад, когда цены на аренду в его районе были подавлены. Арендная плата с тех пор восстановилась, но аренда Флойда не истекает в течение трех лет. Если Флойд потеряет аренду, его фирма должна будет арендовать другое имущество по рыночным ставкам.

В соответствии с новой арендой фирма, вероятно, заплатит дополнительно 2 500 долларов США в месяц или 30 000 долларов США в год за аренду. Если бы фирма потеряла свою аренду сегодня, она понесла бы дополнительные расходы в размере 90 000 долларов США в течение следующих трех лет.

Флойд добавил ряд улучшений и улучшений на склад после начала аренды. К ним относятся новое освещение, индивидуальные полки и обновления до погрузочной платформы. Улучшения теперь являются частью здания. Флойд не владеет ими, но у него будет интерес к ним на оставшуюся часть его аренды.

Поздняя ночь, неисправная проводка искроет огонь, который серьезно повредит здание. Помимо небольшого количества дыма для напольных покрытий, часть склада, занятого Fantastic Flooring, не подвержена воздействию огня. Тем не менее, Peerless Properties отменяет аренду Флойда. Fantastic Flooring застрахован за ущерб, нанесенный его напольным материалам в рамках политики коммерческой недвижимости. Тем не менее, Fantastic Flooring не имеет покрытия для экономических потерь, которые он понесет из-за потери его аренды.Компания также не имеет покрытия для потери использования улучшений, которые она внесла в здание. Эти предметы не были повреждены, поэтому потеря использования не покрывается за счет страхования имущества фирмы.

Флойд мог бы защитить свой бизнес от финансовых потерь, вызванных отменой аренды путем покупки процентного покрытия аренды. Это покрытие может быть добавлено в политику коммерческого имущества через отдельную форму.

Процентное страхование Leasehold

Страхование от процентов по лизингу покрывает финансовые потери, которые вы выносите из-за отмены аренды. Для того чтобы потеря была покрыта, это должно быть результатом прямой физической утраты (или повреждения) имущества в помещениях, указанных в декларациях. Кроме того, ущерб должен быть связан с опасностью, связанной с вашей политикой.

Покрытие процентной ставки по лизингу может включать любое из следующего, если лимит страхования указан в графике покрытия:

• Лизинговый процент Арендатора В этом разница между месячной арендной платой, которую вы платите, и арендной стоимостью собственность (рыночная арендная ставка). В предыдущем примере стоимость аренды арендаторов Fantastic Flooring составляет $ 2, 500 ($ 7, 500 минус $ 5 000).
• Бонусные платежи Это неамортизированная часть денежного бонуса, которую вы заплатили за получение арендной платы и которая не будет возвращена вам. Например, вы заплатили арендодателю бонус в размере 5 000 долларов США для обеспечения трехлетней аренды, а не аренды на 5 лет.
• Усовершенствования и улучшения Возможно, ваш бизнес улучшил вашу арендную собственность, которую вы не можете удалить на законных основаниях. Covered Lease Interest включает в себя неамортизированную часть платежей, которые вы сделали для улучшения. Он не включает стоимость улучшений, которые покрываются за счет другой страховки.
• Предоплата Аренда Это неамортизированная часть арендной платы, которую вы заплатили заранее, которая не будет возвращена вам. Например, вы заплатили три месяца аренды заранее, когда вы арендовали свою собственность.

Процент чистой арендной платы

При аренде процентных ставок лизинг лимит страхования выражается в размере чистого арендного взноса . Если ваш арендный договор отменен, то ваш страховщик заплатит за потерю, так это ваш чистый процент аренды в момент потери. Чистый процент аренды включает в себя два компонента.

Долевое участие арендаторов (TLI) Это представляет собой выгоду, которую вы получите от выгодной аренды в течение оставшихся месяцев. Ваш TLI представляет собой текущую стоимость вашего брутто-годового процента аренды . Он рассчитывается путем умножения вашей общей ставки аренды на соответствующий процентный коэффициент аренды. Ваша общая сумма аренды - это разница между арендной стоимостью вашего помещения и арендной платой, которую вы платите каждый месяц. Например, предположим, что рыночная ставка арендной платы составляет 5 000 долларов США в месяц, и ваша компания в настоящее время платит 3 500 долларов США. Ваша общая сумма аренды составляет 1 500 долларов США (5 000 долларов США за вычетом 3, 500 долларов США).

Коэффициент процентной ставки аренды основан на таблице, прилагаемой к вашей политике. Факторы варьируются в зависимости от преобладающей процентной ставки и оставшихся месяцев аренды.Например, предположим, что у вас осталось 36 месяцев в вашей аренде. Если преобладающая процентная ставка составляет 5 процентов, процентная ставка по аренде составляет 33. 4213. Ваша сумма чистого лизинга составляет 1 500 000 иен 33. 4213 или 50, 132.

Ежемесячная процентная ставка за аренду (MLI) Ежемесячная сумма арендной платы отражает вашу ежемесячную стоимость бонусных платежей, улучшений и улучшений и предоплаченной аренды. Эти предметы не будут применяться, если вы не заплатили бонус, не сделали улучшения или не заплатили арендную плату заранее. Если вы хотите застраховать эти расходы, ежемесячные проценты за аренду каждого из них должны рассчитываться отдельно. Для каждого элемента первоначальная стоимость делится на количество месяцев, оставшихся в вашей аренде, когда вы произвели расходы. Например, предположим, что за шесть месяцев в вашей 36-месячной аренде вы потратили 25 000 долларов на улучшение. Ваш MLI составляет $ 25 000/30 или 833.

Процентная ставка по лизингу

Предел, указанный в вашей политике в отношении арендного покрытия, представляет собой сумму ваших лизинговых процентов арендаторов и ваш ежемесячный лизинговый интерес в начальную дату вашего политика. Например, если ваш TLI составляет 1 500 долларов США, а ваш MLI составляет 833 доллара США, ваш чистый лизинговый процент в начале составляет 2 333 доллара. Это ваш страховщик будет платить по арендованному процентному покрытию, если ваш арендный договор будет отменен в начальную дату вашего политика.

Ваш чистый процент аренды уменьшается каждый месяц на протяжении всей вашей политики. Если ваш лизинг аннулируется, то наибольшая сумма, которую ваш страховщик будет оплачивать по арендованному процентному покрытию, представляет собой ваш процентный лимит аренды в момент потери . Ваш страховщик рассчитает ваш процентный лизинговый интерес, добавив следующее:

• Ваш валовой лизинговый интерес, умноженный на процентный коэффициент аренды на оставшиеся месяцы вашего лизинга в момент потери
• Ваш ежемесячный процент аренды, умноженный на оставшиеся месяцы аренды в момент потери