Узнать, как отложить аукцион попечителя

Чтобы отложить аукцион, который в недвижимости обычно называется аукционом попечителя или датой продажи попечителя, заемщик должен сначала быть дефолтным. Вступление в дефолт означает, что заемщик не производит платежи по ипотечным кредитам.

Заемщики, которые прекращают делать ипотечные платежи, рано или поздно заставят банк отказаться. Теперь, как это обращение взыскания зависит от законодательства штата. Более половины штатов в Соединенных Штатах являются штатами доверия, а права выкупа в доверительных актах управляются доверительным управляющим.

Имейте в виду, что короткие продажи Fannie Mae, которые находятся в дефолте, обрабатываются по-разному. Fannie Mae и Freddie Mac обычно не откладывают аукционы попечителя.

До откладывания аукциона

После того, как заемщик прекратит делать ипотечные платежи, кредитор уведомляет доверительного управляющего об инициировании процесса выкупа. Доверительный управляющий является третьей стороной по доверенности, позиция, которую некоторые называют «держат голый заголовок».

Несмотря на отсутствие требуемого периода времени до подачи Уведомления о невыполнении обязательств, большинство кредиторов предпочитают пытаться собрать в течение первых 60 - 90 дней, когда заемщик попадает в задолженность, вместо того, чтобы вступать в скупку взыскания производство. В некоторых штатах, таких как Калифорния, требуется, чтобы кредитор предоставил заемщику уведомление по крайней мере за 30 дней до подачи Уведомления о невыполнении обязательств.

После подачи Уведомления о дефолте заемщик имеет около 90 дней для восстановления кредита путем внесения обратных платежей и оплаты поздних платежей, в том числе сборы попечителя.

5 способов отложить аукцион Доверенного лица

• Погасить ипотеку: Существует разница между восстановлением ипотеки и погашением ипотеки, но вы часто слышите слова, которые используются взаимозаменяемо, что неправильно. Выкупить ипотеку - это погасить ипотеку; для восстановления, ипотечный кредит в настоящее время. В течение последних дней внесудебного процесса обращения взыскания кредитор не обязан принимать реституцию, но должен разрешить выкуп.
• Подать заявку на изменение кредита: Кредиторы также не обязаны откладывать аукцион в обмен на изменение кредита, но большинство банков попытаются разработать временный график погашения. Это не означает, что банк не отправит домой на аукцион. Так что будь осторожен. Заемщики могут попросить у банка письменное обещание не двигаться вперед с аукционом.

  Некоторые банки скрыты. Эти банки предоставят временную модификацию займа и после 3-6 месяцев сообщают заемщику, что они подают заявление о выкупе, поскольку заемщик не имеет права на постоянное изменение кредита. Они выражают благодарность за частичные платежи и отправляют уведомление об ошибке по умолчанию.

• Файл для банкротства: Подача банкротства не навсегда останавливает аукцион, но может отложить аукцион на некоторое время.Когда должник подает заявление о банкротстве, суд выдает распоряжение, известное как «Автоматическое пребывание», которое прекращает попытки кредиторов собирать деньги, что включает отсрочку аукциона. Это похоже на то, чтобы обучить собаку сидеть и оставаться. Но кредитор может подать ходатайство о том, чтобы снять автоматическое пребывание, особенно если уведомление об умолчанию уже было подано.
• Подайте временный запретительный ордер: Большинство людей связывают временный запретительный приказ с домашним насилием, но ходатайство суда о защите от злоупотреблений может также включать просьбу отложить аукцион. Заемщикам необходимо нанять адвоката для подачи временного запретительного распоряжения и что адвокату, возможно, потребуется найти причину, основанную на мошенничестве или некоторых видах правонарушений на стороне кредитора. Даже если адвокат будет успешным и выиграет спор, запретительный приказ не является постоянным.
• Попытка короткой продажи: Рассказывать кредитору, что заемщик пытается совершить короткую продажу, обычно недостаточно. Заемщик должен предоставить предложение банку у квалифицированного покупателя. Агент по недвижимости или адвокат, который ведет переговоры с заемщиком, затем называет переговорщика банка и просит отложить проведение аукциона. Часто банки не рассматривают заявку на отсрочку, пока аукцион не пройдет через несколько дней. Как будто банку нравится заставлять заемщиков сидеть на штифтах и ​​иглах, задаваясь вопросом, будет ли аукцион отложен.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}