Узнать о вычитании расходов на ремонт и техническое обслуживание

Единственные собственники, предприятия любого размера и владельцы арендной недвижимости могут вычитать расходы на ремонт и техническое обслуживание своего имущества и оборудования. IRS выпустила новые правила, вступившие в силу в 2014 году. Эти новые правила ужесточили правила о том, как вычесть расходы на ремонт и техническое обслуживание.

Если конкретный ремонт улучшает качество оборудования, восстанавливает свойство до нормального состояния или адаптирует свойство к новому или другому использованию, тогда расход капитализируется и амортизируется в течение нескольких лет.

Расходы на ремонт и техническое обслуживание, которые не подпадают под категории улучшений, реставраций или приспособлений, могут быть вычтены в полном объеме в том году, когда были оплачены расходы.

Основы

«Если вы ремонтируете вещи, вы можете их вычесть», - говорит Стив Нельсон, сертифицированный публичный бухгалтер, который много писал о вычете ремонта в блоге Evergreen Small Business и написал обновленная электронная книга Подготовка формы 3115 к новым правилам материального имущества .

«Если то, что вы делаете, это улучшение, восстановление или адаптация, - говорит Нельсон, - новые правила говорят, что мы сделаем так, чтобы вы воспользовались им и обесценили его, если это не такая сумма, мелкий картофель ».

Регулярный ремонт и техническое обслуживание, которые могут быть вычтены прямо сейчас

« Как правило, вы можете вычитать суммы, уплаченные за ремонт и техническое обслуживание, к материальному имуществу, если уплаченные суммы не должны быть капитализированы иначе ». (IRS. Gov, публикация 535, «Бизнес-расходы», глава 7, раздел «Затраты на ремонт и обслуживание».)

Определяя, что мы можем вычесть в терминах того, что нам не нужно капитализировать, это заставляет нас задавать вопрос: стоит ли капитализировать этот расход? Если нет, то мы можем вычесть его.

В другом разделе публикации 535 IRS разъясняет различие между обслуживанием и ремонтом:

«Ремонт. Стоимость ремонта или улучшения имущества, используемого в вашей торговле или бизнесе, является либо вычитаемым, либо капитальным капиталом. Регулярное обслуживание, которое сохраняет ваше имущество в нормальном рабочем состоянии, но которое существенно не увеличивает стоимость или существенно продлевает срок полезного использования имущества, вычитается в том году, когда оно понесено. В противном случае стоимость должна быть капитализирована и амортизирована «. (IRS. Gov, публикация 535 «Бизнес-расходы», глава 11, раздел «Ремонт».)

Обратите внимание, что здесь IRS определяет, что они подразумевают под обычным обслуживанием. Регулярное обслуживание, сообщает IRS, «сохраняет ваше имущество в нормальном рабочем состоянии». Примером может быть изменение масла на автомобиле. Изменение масла поддерживает работу машины нормально и эффективно, но это существенно не продлевает срок службы автомобиля.Однако замена коробки передач или двигателя существенно продлит срок службы автомобиля, и поэтому это будет больше похоже на ремонт, который необходимо загладить.

Капитализация ремонта и обслуживания: тест «BRA»

Ремонтные и эксплуатационные расходы, которые обеспечивают свойство лучше или восстановить его рабочее состояние или адаптировать собственность на новое использование необходимо капитализировать и амортизировать в течение нескольких лет. Это можно легко запомнить, если вы используете тест BRA, мнемонику, придуманную Тони Нитти.

B Это исправления, которые делают что-то лучше, чем было раньше. В частности, ремонт относится к категории улучшений, если они:

Исправить дефект, который существовал до того, как вы купили свойство
Исправить дефект, который произошел во время создания объекта
Увеличить или развернуть свойство, чтобы оно имеет большую емкость, или
Ожидается, что качество, сила, эффективность или производительность объекта будут

Подробнее см. в разделе Что такое Betterment? раздел «Вопросы и ответы о материальной собственности».

Реставрации, как и следовало ожидать, - это ремонтные работы, которые восстанавливают что-то до нормального состояния. Крепление крыши или замена крыши полностью являются двумя примерами реставраций. В частности, ремонт относится к категории реставраций, если они ремонтируются, что:

Восстановить поврежденное имущество до его «обычно эффективного рабочего состояния»; или
Заменить основной компонент или существенную структурную часть части собственности; или
Перестроить свойство как новое условие; или
Результат в отношении вычитаемой потери, продажи или обмена или обращения с потерями по причине потери имущества или компонента имущества.

Подробнее см. В разделе Что такое суммы для восстановления единицы имущества? раздел «Вопросы и ответы о материальной собственности».

A - это ремонтные работы, которые изменяют способ использования имущества или оборудования.

Например, предположим, что владелец здания превращает фабрику в демонстрационный зал. Как используется здание, меняется с производства на розничные продажи. Поскольку налогоплательщик изменил то, как он или она использует имущество, любые ремонтные работы, связанные с адаптацией имущества, капитализируются.

В частности, IRS говорит, что расходы на адаптацию «Сумма выплачивается, чтобы адаптировать единицу имущества к новому или другому использованию, если адаптация не согласуется с вашим обычным использованием единицы имущества в то время, когда вы первоначально размещались он находится в обслуживании »(из« Что адаптирует единицу имущества к новой или иной пользе »раздела« Заключительные положения о материальной собственности »).

Ярлыки: три правила безопасной гавани

Общее правило заключается в том, что расходы на ремонт и техническое обслуживание необходимо капитализировать и амортизировать. Существуют исключения из этого общего правила. На самом деле есть три исключения, которые IRS называет безопасными гаванями. Но даже с безопасной гаванью нельзя просто списывать расходы. IRS ожидает, что налогоплательщики сделают формальный выбор (называемый «избранием»), присоединив предвыборное заявление к своим налоговым декларациям.

$ 2, 500 Выборы Safe Harbor для малых налогоплательщиков.

Лицо или бизнес могут немедленно вычесть расходы на ремонт и техническое обслуживание, если стоимость составляет $ 2, 500 (или меньше) за элемент или в счете-фактуре . Однако бизнес с «применимым финансовым отчетом» имеет размер безопасной гавани в размере 5 000 долларов США. Этот лимит в размере 2 500 долларов США вступает в силу для налогового года 2016 года.

В течение налоговых лет 2014 и 2015 года этот лимит составлял 500 долларов США. См. Уведомление 2015-82, увеличение лимита безопасного минимума De Minimis для налогоплательщиков без применимого финансового отчета (pdf) на веб-сайте IRS для получения подробной информации об этом изменении. Более подробную информацию об этом положении см. В разделе выбора минимума безопасной гавани Q & A на веб-сайте IRS.

Безопасная гавань для малых налогоплательщиков

Ремонт может быть вычтен немедленно, если общая сумма , уплаченная за ремонт и обслуживание имущества , меньше или равна 10 000 долларов США или 2% несбалансированная основа собственности, в зависимости от того, какая сумма ниже . И безопасная гавань доступна только для предприятий с доходами менее 10 миллионов долларов, а отремонтированное имущество имеет нескорректированную основу ниже 1 миллиона долларов. Более подробную информацию об этом положении см. В разделе «Безопасные выборы в гавань» для небольшой части налогоплательщиков вопросов и ответов на веб-сайте IRS.

Безопасная гавань для рутинного обслуживания

Если ремонт состоит из рутинного обслуживания, то затраты на ремонт могут быть вычтены немедленно. Это тип ремонта, который происходит на регулярной основе.

IRS подробно изложил это. Для того, чтобы рутинное обслуживание было немедленно вычитано, IRS хочет, чтобы расходы удовлетворяли всем четырем следующих критериев:

Ремонты регулярно повторяющиеся виды деятельности, которые вы ожидали бы выполнить;
Ремонт обусловлен износом использования в торговле или бизнесе;
Ремонт необходим для того, чтобы имущество работало эффективно в нормальном состоянии;
И вполне ожидаем, что ремонт необходимо будет выполнить:
- Более одного раза в течение 10-летнего периода (для зданий и сооружений, связанных со зданиями) или
- Более одного раза в течение класса собственности жизни (для имущества, отличного от зданий).

(Класс life относится к числу лет, за которые IRS ожидает, что мы обесценим свойство. Это описано в Публикация 946 «Как обесценить свойство », особенно раздел класса свойств главы 4 и Приложения B.) - из раздела «Безопасная гавань для рутинного обслуживания» вопросов и ответов на веб-сайте IRS. Слово предостережения: обычное техническое обслуживание в гавани не распространяется на расходы, которые относятся к категории улучшений.

Частичные диспозиции

Предположим, что арендодатель заменяет крышу на арендуемой недвижимости. Давайте подумаем об этой ситуации. Когда имущество было введено в эксплуатацию в качестве арендной платы, стоимость имущества была разделена на две части: земля и здание. Земля не является амортизирующим активом. Стоимость здания была капитализирована и амортизирована в течение нескольких лет (27.5 лет для жилой недвижимости или 39 лет для коммерческой недвижимости). Таким образом, стоимость старой крыши включена в стоимость здания и амортизируется с течением времени.

Теперь помещик заменил крышу. Этот тип восстановления должен быть капитализирован и амортизирован (более 27 лет или 39 лет, если применимо). Так что теперь у помещика есть два имущества, которые амортизируются: оригинальное здание и новая крыша. Но старая крыша включена в здание. Таким образом, в какой-то мере арендодатель обесценивает актив (старую крышу), который больше не существует. В этом случае IRS позволяет арендодателю сделать частичное расположение. По сути, арендодатель может списывать стоимость старой крыши (таким образом, удаляя эту часть стоимости из графика амортизации здания).

В чем польза? Это дает немедленный вычет для старой крыши, что компенсирует недостаток, чтобы обесценить новую крышу в течение нескольких лет. И это удаляет старую крышу (ее историческую стоимость и ее накопленную амортизацию) баланса налогоплательщика. Дополнительный бонус: «Нет возврата амортизации, потому что не было продажи или обмена», - говорит Фил Заман, директор Национального налогового управления CBIZ. Таким образом, частичные диспозиции приводят к уменьшению накопленной амортизации для возвращения, если собственность будет продана в будущем.

Что вам нужно посмотреть

Чтобы правильно определить, что можно вычесть и что нужно капитализировать, мы рассмотрим, что такое расход, сколько это стоит и как расходы связаны с ремонтируемым имуществом или поддерживается. «Мы должны быть осторожны, чтобы не просто писать вещи», Нельсон говорит: «Эти материальные правила собственности говорят, нам нужно действительно посмотреть на эти расходы». Итак, как мы действительно смотрим на эти расходы?

За каждый расход на ремонт или техническое обслуживание:

Просмотрите счет-фактуру за счет
За какой счет? Применить тест BRA: это расход, улучшение или адаптация?
Сколько стоит расход?
Является ли каждый элемент в счете-фактуре равным или меньше $ 2, 500? Является ли общая сумма счета равной или менее 2 500 долларов США? Если да, рассмотрите использование безопасной гавани de minimis .
Является ли сумма равна или меньше $ 10 000? Равно или менее 2% от нескорректированной базы отремонтированного имущества? Если да, подумайте о том, чтобы использовать безопасные выборы в гавань для маленьких налогоплательщиков.
Какова природа ремонта? Является ли ремонт ожидаемой и необходимой частью сохранения имущества в обычно эффективном рабочем состоянии? Если да, рассмотрите возможность использования безопасной гавани для текущего обслуживания.
Подумайте, можно ли списать «частичное распоряжение».
При необходимости использовать капитализированные затраты и установить график амортизации для списания расходов на ремонт.

Ресурсы для экскаватора глубже в ремонте и техническом обслуживании. Вычеты:

Глубокий взгляд: IRS завершает регистрацию на диспозициях материальной амортизируемой собственности (публикация издательства Parker, 8 сентября 2014 года).
Уведомление 2015-82 (IRS. Gov, pdf), которое изменило безопасную гавань de minimis от $ 500 до $ 2, 500; обобщенное в IR-2015-133: для малого бизнеса: IRS повышает пороговое значение покрытия материальных активов до $ 2, 500; Упрощает подачу и ведение документации (IRS. Gov, 24 ноября 2015 г.).
Правила материального имущества - часто задаваемые вопросы (IRS. Gov, 13 марта 2015 г.).
Казначейское решение 9636: Руководство относительно вычета и капитализации расходов, связанных с материальной собственностью (IRS. Gov, дата вступления в силу 19 сентября 2013 г.).
Порядок доходов 2015-20 (IRS. Gov, pdf); в IR-2015-29: IRS облегчает для малых предприятий применение правил ремонта до 2014 года и будущих лет (IRS. gov, 13 февраля 2015 г.).
Положения о материальном имуществе - Руководство по ремонту и ресурсам ремонта (AICPA. Org)
Реализация новых правил материального имущества ( Журнал бухгалтерского учета , 31 января 2014 года).
Текущее обслуживание Безопасная гавань в соответствии с новыми Правилами ремонта IRS (Nolo. Com)
Малый налогоплательщик Safe Harbor для ремонта и обслуживания (Nolo. Com)
Требования арендодателей в соответствии с Правилами ремонта IRS (Nolo. Com) <