Как определить математику для успешного инвестирования в кондоминиум

Вы ищете покупку кондо как инвестиции? Если да, то откуда вы знаете, является ли кондоминиум хорошей инвестицией? Есть несколько расчетов, которые вы можете пройти, и вопросы для решения, чтобы определить ответ.

Когда вы рассматриваете кондо как инвестицию, вы должны точно оценить:

• годовая арендная плата, которую вы можете получить, и
• годовых расходов, которые вы понесете, включая такие вещи, как:
  • налоги на недвижимость > страхование
  • обслуживание и ремонт
  Кроме того, вы должны учитывать случайные расходы, которые могут возникнуть, например:

судебные издержки, если требуется выселение

• расходы на рекламу, чтобы получить арендаторы
• расходы на ремонт если арендатор наносит ущерб собственности
• Давайте сделаем математику! Пример инвестиций в кондоминиум:

Давайте посмотрим на пример. Если вы найдете кондоминиум за 55 000 долларов США. Вы можете заплатить наличными. Он будет арендовать за 750 долл. США в месяц (9 000 долл. США в год). Вы считаете, что это составляет 16% доходности (9 000 долларов США, разделенные на 55 000 долларов США). Прежде чем вы будете слишком взволнованы, вы должны учитывать эти расходы:

Налог на недвижимость составляет $ 1 000 в год

• Страхование составляет $ 300 в год
• Вы оцениваете около $ 300 в год на обслуживание и ремонт
• Вы что кондоминиум будет вакантным примерно на один месяц в год (вы учитываете это как стоимость 750 долларов в год)
• Вы считаете, что каждый раз, когда он вакантен, вам нужно потратить 250 долларов на рекламные расходы, и вы оцениваете это как один раз в год
• Вы также учитываете, что, возможно, один раз в пять лет вы можете иметь плохой опыт и нести судебные издержки и дополнительные затраты на ремонт около 5 000 долларов США (что составляет около 1 000 долларов в год) ,

Те стоят всего $ 3 600 в год (или около $ 300 в месяц).

Ваша чистая рента теперь составляет $ 5, 400 ($ 9 000 за вычетом $ 3, 600), что представляет собой чистую арендную доходность 9,8%, что по-прежнему привлекательно. Помимо денежного потока, вы получите возможность участвовать в оценке стоимости недвижимости. Если бы вы ожидали, что недвижимость поднимется примерно на 3 процента в год, то в первый год ваш кондоминиум будет оценивать от 55 000 до 56 долларов США, 650 долларов, прибыль в размере 1 650 долларов.

Если вы не можете платить наличными и должны финансировать в собственности, вам также придется учитывать процентные расходы. Для инвестиционной собственности планируйте поставить 25 процентов - 50 процентов вниз, чтобы претендовать на получение кредита. В приведенном выше сценарии предположим, что вы положили 30 процентов вниз (16, 500 долларов США) и финансируете оставшиеся 70 процентов (38, 500) с 7-процентной ставкой в ​​течение 30 лет. Ваш платеж составит 256 долларов в месяц.

Когда вы добавляете платеж в размере 256 долларов США в месяц и расчетные расходы, рассчитанные выше, около 300 долларов США в месяц, вы получаете приблизительно 556 долларов США в месяц сметных расходов. С ожидаемой арендной платой в 750 долларов в месяц это имущество все равно обеспечит положительный денежный поток, и на основе этих цифр, вероятно, будет хорошая инвестиция.

Другие факторы: оценка кондоминиума и вознаграждение за участие в собраниях

Вам также необходимо выяснить, есть ли у кондо, который вы рассматриваете, сборы за ассоциацию и то, как часто вам может понадобиться платить взносы. Оценки - это расходы, понесенные для покрытия общих площадей имущества кондоминиума. Оценки могут включать в себя озеленение, парковку и ремонт и техническое обслуживание гаража, улучшение внешнего вида здания и расходы, связанные с любыми обычными зонами, такими как главный вестибюль или входной путь. Эти расходы должны учитываться в вашей сметной стоимости до того, как вы подсчитаете предполагаемую доходность ваших инвестиций в кондоминиум.

Прежде чем делать какие-либо инвестиции в недвижимость, вы также должны оценить, насколько реалистичны ваши предположения. Вот некоторые дополнительные вопросы, которые следует учитывать при определении того, будет ли покупка кондоминиума хорошей инвестицией:

Является ли ваша квартира в районе, где спрос на аренду недвижимости, например, возле колледжа?

• Является ли это в области, которая становится менее популярной или более популярной?
• Может ли крупный работодатель в этом районе закрыть и снизить спрос на аренду?
• Может ли новая кондостройка быть построена поблизости, оставив ваши потребности в дорогостоящих улучшениях, чтобы конкурировать?
• Для оценки этих типов риска требуется знание области и опыта. За отличную книгу на эту тему ознакомьтесь с руководством Джона Рида «Как начать инвестирование в недвижимость».