, Оцениваем основные ценности Zillow

Клиенты спрашивали меня столько раз о оценках стоимости на Zillow, что, как мне кажется, все задавались вопросом, насколько Zillow точна с его Zestimate. Я думаю, первое, что нужно понять, это то, что нет у Циллоу. Зиллоу не занимается недвижимостью. Я не знаю никаких агентов по недвижимости, которые работают в Zillow (пока еще нет). Это не публичная служба, как библиотека. Zillow - это бизнес-сайт, созданный для заманивания глазных яблок, которые хотят смотреть в дома и, в свою очередь, продавать рекламу профессионалам в сфере недвижимости.

Циллоу основывает много выводов на мнениях, сформированных путем наблюдения данных, собранных из разных источников. У всех есть мнение о чем-то. Вы можете согласиться или не согласиться. Мнения не являются фактами. Если бы Зиллоу пал пальцем на рыночный импульс через свой специальный хрустальный шар, Зиллоу бы предсказал крах рынка жилья, и этого не произошло. Фактически, Zillow только начинал, когда рынок начал рушиться.

Это похоже на аналогию, данную Рэндольфом Дюком в фильме 1983 года Эдди Мерфи Торговые места , в котором характер герцога объясняет, идет ли рынок вверх или рынок идет вниз, товарные брокеры (и, да, даже такие компании, как Zillow,) будут продолжать зарабатывать деньги.

Понимание Zestimate Zillow

Zillow получил данные, объединив всю информацию о жилье, которое он мог найти. Амальгамирование - это причудливое слово для смешивания и слияния данных из разных источников в один источник.

Готово правильно, объединение может создать монополию. Но давайте не будем опережать нас самих. Существует множество компьютеризированных программ, которые могут прогнозировать ценность дома. Даже агенты по недвижимости используют компьютеризированные программы, но разница заключается в том, что агенты по операциям с недвижимостью не полагаются на эти программы, поскольку, скажем, можно рассматривать искусственный интеллект.

Мы еще не совсем там.

По крайней мере, пока, Зиллоу не может предсказать, как будет себя чувствовать покупатель, когда она войдет в дом. Zillow не может сказать вам, обновлен ли интерьер, если мастерство превосходит, или используемые материалы являются неполноценными, или же школа за углом уменьшила стоимость домов, поддерживающих футбольное поле, или любое другое количество факторы агенты по недвижимости и оценщики используют, когда они знают окрестности и сами проверяют дом.

Как агенты прибывают с оценкой стоимости

Я не говорю для всех агентов по недвижимости, но я занимаюсь этим бизнесом уже более 40 лет и обладаю адекватным, если не выше среднего уровня компетенции. Когда я начинаю оценивать свойство, первое, что я делаю с моего компьютера, - это исследование дома со спутника в Google. Я отмечаю, что он подходит к оживленной улице, близости к коммерческой недвижимости или автострадам, размерам других домов поблизости, растительности и озеленению, ориентации на солнце и, если мне повезет, может быть фотография внешность плюс уличная сцена.

Я также запускаю два набора автоматизированной оценки. Один из них - компания Realist, принадлежащая CoreLogic, которая ориентирована на данные из всех продаж, в том числе не-MLS, и будет учитывать объем продаж на дому, не превышающий 25% или менее, в конфигурации и типе, включая другие параметры, которые я устанавливаю вручную.

Другая автоматическая оценка основана также на продажах, выведенных непосредственно из MLS и рассчитанных на основе квадратных метров, включая высокие, низкие, средние и средние значения всех проданных, ожидающих и активных списков. Эти два значения сами по себе очень сильно отличаются друг от друга, но, используя вместе, я могу достичь целого ряда значений, как правило, не более чем на 5%. Но этого недостаточно, чтобы установить ценность.

Вооружившись этой информацией, я затем осматриваю дом и смотрю на него глазами покупателя, как оценщик будет его рассматривать, и где нам нужно позиционировать против конкуренции, чтобы привлечь движение к дому. Для меня не редкость войти в дом с подготовленным листинговым соглашением в руке и в конечном итоге вручную изменить цену листинга после просмотра дома. Автоматизация не заменяет персональную оценку.

Zestimate Zitimate of Value Accuracy

Zillow никогда не утверждает, что он на 100% точнее все время или даже 80% точно в большинстве случаев во всех областях. Если все дома в радиусе шести блоков очень похожи друг на друга, скажем, пригородное подразделение, заполненное домами, построенными примерно в том же году примерно одинакового размера и с одинаковыми удобствами, оценка Zillow будет намного более точной, возможно, в пределах 10%, потому что для его выброса недостаточно конкретных различий. В других случаях это совсем не так.

Я вытащил четыре типичных дома, которые я лично продал, чтобы сравнить с Zestimate для вас. Один из объектов недвижимости - это два дома на участке в центре Сакраменто, расположенный на оживленной улице рядом с железнодорожными путями и недалеко от шума автострады, напротив коммерческой недвижимости. Zillow оценил стоимость этого дома по цене 380, 733, но он продавался по цене 349 000 долларов, после почти 6 месяцев на рынке, с большим количеством экспозиции. Оценка Zillow была на 9% слишком высокой.

Второй дом был обычным набережной в Карманном районе Сакраменто. Зиллоу оценил этот дом на $ 983, 097. Он продавался по $ 1 085 000, что на 10% больше, чем оценка Зиллоу. Если бы продавцы полагались на оценку Зиллоу, они потеряли бы более 100 000 долларов, что немаловажно.

Третий дом был реконструированным домом в эксклюзивном районе Дэвиса, Калифорния, недалеко от Университета Дэвиса. Zillow оценил этот дом на $ 1, 230, 563, но он продавался за $ 1, 495, 000 и за наличные деньги, финансирование не было задействовано. Этот Zestimate был более чем на 20% слишком низким.

Четвертый дом был домом на берегу озера в Элк-Гроув, штат Калифорния. Опять же, оценка Zillow была слишком низкой - 488 711 долларов США, и она была продана на 16% больше, что включало оценку кредитора покупателя в $ 565, 500.

The Zestimate сформулирован так, чтобы дать посетителям сайта ценность.Он не должен заменять оценку или мнение профессионала недвижимости о ценности. Я всегда беру гуляю по Цюльоу, прежде чем я навещаю продавца, потому что знаю, что продавец смотрит на эти ценности. Не потому, что для меня это значение как профессионал в оценке. Агенты по продаже недвижимости не используют Zillow для оплаты дома.

Я понимаю, что некоторые агенты расскажут своим клиентам, чтобы посмотреть на цену в Zillow, чтобы оправдать то, что они получают при покупке дома, при условии, что Zestimate намного выше реальной цены продажи. Это выборочное использование с агентами. Когда цена будет в их пользу, они могут ее использовать. Даже банки не знают ничего лучшего, поэтому в ситуации короткой продажи, например, когда предложение больше, чем Zestimate, короткий агент по продаже может указать на Zestimate для банка короткой продажи.

Тем не менее, Zillow предлагает гораздо больше для потребителя, чем аспект Zestimate. Я верю, что люди настолько зациклились на Zestimate, что они упускают из виду богатый объем информации на этом веб-сайте, который включает в себя твердые факты, соответствующие данные, сопоставимые продажи и демографические показатели соседства, которые могут быть неоценимы для любого домашнего покупателя или дома продавец в сделке с недвижимостью.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

Полное раскрытие информации: Элизабет Вайнтрауб также является агентом Premier Zillow