Великий миф недвижимости

Эта статья была первоначально опубликована 24 февраля 2007 г.

Покупка основного места жительства, вероятно, единственное лучшее решение, которое кто-то может сделать для своего финансового будущего. Однако, когда вы попадаете во вторичные дома, дома для отдыха, арендные объекты, коммерческие здания и необработанные земли, предназначенные для потенциальной оценки, вы играете в совершенно новую игру с мячом. Это потому, что в течение длительных периодов реальные доходы (за вычетом инфляции), предлагаемые обыкновенными акциями, сокрушили тех, которые доступны владения недвижимостью.

Да. Вы читаете это правильно. Американцы настолько увлекся владением недвижимостью, что они часто не понимают, что стоимость недвижимости увеличивается с $ 500 000 до $ 580 000 в течение пяти лет после того, как после уплаты налогов процентные расходы по ипотеке, дополнительное страхование, стоимость заглавия и т. д., даже не отстает от инфляции! Прибыль в размере $ 80 000 не собирается покупать вам больше товаров и услуг; столько же гамбургеров, плавательных бассейнов, комплектов мебели, роялей, автомобилей, авторучек, кашемировых свитеров или что-то еще, что вы можете захотеть приобрести. Предполагая полную ипотеку на уровне 6,25%, за эти пять лет вы заплатили бы 151,401 долл. США в виде брутто-процентов или примерно 93,870 долл. США после соответствующих налоговых вычетов (и предполагается, что вы находитесь в верхних скобках, наиболее благоприятных случай.) Ваш остаток по ипотечным кредитам был бы сокращен примерно до 466 700 долларов США, предоставив вам капитал в размере 113 300 долл. США (580 000 долл. США, рыночная стоимость - 466 долл. США, 700 ипотечных кредитов = 113 долл. США, 300 акций). За это время вы получили бы $ 184, 715 в платежах.

Факторинг по уходу за имуществом, страхованию и другим расходам, ваши грубые наличные расходы были бы не менее $ 200 000.

Это должно проиллюстрировать фундаментальный принцип, который все инвесторы должны помнить : Недвижимость часто является способом сохранить деньги, которые вы заплатили бы за счет арендной платы, но это, скорее всего, не приведет к достаточно высоким нормам прибыли, чтобы существенно улучшить ваше богатство.

Есть, конечно, специальные операции, которые могут и дают высокую доходность на основе заемных средств, таких как подрядчики с низкой стоимостью покупки, рехабирования и продажи домов, дизайнеры отелей создают захватывающее направление в горячей части города (следует отметить, что в этом случае создание богатства происходит не из недвижимости, а из бизнеса или обыкновенных акций, созданных посредством гостиничных операций) или единиц хранения в город, где нет других сопоставимых свойств (хотя, опять же, реальное богатство происходит не от недвижимости, а от созданного бизнеса!)

Что вызвало развитие этого великого мифа недвижимости? Почему нас обманывают?Продолжайте чтение информации, ответов и практической информации, которую вы можете использовать.

1. Для многих инвесторов реальная недвижимость более ощутима, чем запасы.

Средний инвестор, вероятно, не смотрит на свои акции как долю реального, добросовестного бизнеса, у которого есть возможности, сотрудники и, надеюсь, прибыль. Вместо этого они видят это как лист бумаги, который виляет на диаграмме. Без концепции основных доходов владельца и доходности дохода понятно, почему они могут паниковать, когда акции Home Depot или Wal-Mart упадут с 70 до 33 долларов США.

Блаженно не осознавая, что цена имеет первостепенное значение - то есть то, что вы платите, является конечной детерминантой вашей отдачи от инвестиций - они считают акции более лотерейными, чем собственность, открывая The Wall Street Journal и надеясь увидеть некоторое восходящее движение.

Вы можете пойти в аренду имущества; проведите рукой по стенам, включите и выключите свет, косите газон и приветствуйте новых арендаторов. С акциями Bed, Bath и Beyond, сидящими на вашем брокерском счете, это может показаться не таким реальным. Даже проверки дивидендов, которые обычно отправляются по почте в ваш дом, бизнес или банк, часто теперь списаны с помощью электронных средств на ваш счет или автоматически реинвестируются. Хотя статистически в долгосрочной перспективе вы, скорее всего, построите свою чистую стоимость через этот тип собственности, она не кажется такой же реальной, как собственность.

2. С другой стороны, недвижимость не имеет ежедневной рыночной стоимости

С другой стороны, недвижимость может предлагать гораздо более низкие послегарантийные доходы после инфляции, но она избавляет тех, кто не знает, что они делают от просмотра котировки рыночной стоимости каждый день. Они могут продолжать, владеть своим имуществом и собирать доход от аренды, совершенно не осведомлены о том, что каждый раз, когда процентные ставки движутся, на них влияет внутренняя стоимость их холдингов, как и акции и облигации. Эта ошибка была рассмотрена, когда Бенджамин Грэм проинструктировал инвесторов, что рынок служит им, а не инструктирует их. Он сказал, что эмоциональное отношение к движению в цене равносильно тому, чтобы позволить себе психическую и эмоциональную тоску по поводу ошибок других людей в суждении. Coca-Cola может торговаться по цене 50 долларов за акцию, но это не означает, что цена является рациональной или логичной, и это не означает, что если вы заплатили 60 долларов и потеряете бумагу в размере 10 долларов США за акцию, вы сделали плохие инвестиции. Вместо этого инвестор должен сравнить доходность дохода, ожидаемые темпы роста и действующее налоговое законодательство со всеми другими доступными им возможностями, выделяя их ресурсы тем, которые предлагают лучшие, скорректированные с учетом риска доходы. Недвижимость не является исключением. Цена - это то, что вы платите; ценность - это то, что вы получаете.

3. Смущение того, что близко к тому, что ценно

Психологи уже давно говорят нам, что мы переоцениваем важность того, что близко и легко под рукой, по сравнению с тем, что далеко. Это может частично объяснить, почему так много людей, по-видимому, обманывают своего супруга, растрачиваются из корпоративного конгломерата или, как показал один бизнес-лидер, богатый человек с 100 миллионами долларов на своих инвестиционных счетах может сильно рассердиться на потерю 250 долларов, потому что он оставил наличные деньги на тумбочке в отеле.

Этот принцип может объяснить, почему некоторые люди чувствуют себя богаче, имея 100 долларов дохода от аренды, которые появляются в их почтовом ящике каждый день по сравнению с 250 долларами «проспективных» доходов, генерируемых их обыкновенными акциями. Это также может объяснить, почему многие инвесторы предпочитают денежные дивиденды для выкупа акций, хотя последние более эффективны с точки зрения налогов и, при прочих равных условиях, приводят к большему количеству богатства, созданного от их имени.

Это часто дополняется самой человеческой потребностью в контроле. В отличие от Worldcom или Enron, учетное мошенничество со стороны людей, которых вы никогда не встречали, не может заставить коммерческое здание, которое вы арендуете арендаторам, исчезнуть в одночасье. Помимо пожара или других стихийных бедствий, которые часто покрываются страхованием, вы не будете внезапно просыпаться и обнаружите, что ваши недвижимые холдинги исчезли или что они закрыты, потому что они подписали Комиссию по ценным бумагам и биржам , Для многих это обеспечивает уровень эмоционального комфорта.