Получение вашей сдаваемой в аренду недвижимости

Так же, как вы должны были предпринять определенные шаги, когда приобрели свою арендуемую недвижимость, вы также должны сделать определенные приготовления, когда хотите разместить свою арендуемую недвижимость для продажи. Приобретая себя и свою собственность, вы сможете наилучшим образом продать свою недвижимость быстро и за верхний доллар. Вот шаги, которые вы должны предпринять, прежде чем ставить свою собственность на рынок.

Делопроизводство

Отчет о доходах и расходах: Вы хотите убедиться, что у вас есть вся ваша финансовая информация, прежде чем вы разместите свою арендуемую недвижимость для продажи.

Подготовка отчета о доходах и расходах даст вам и любому потенциальному покупателю лучшую картину стоимости вашей недвижимости.

Доход: В этот отчет о доходах и расходах вы хотите записывать весь доход, полученный этим имуществом ежемесячно и ежегодно. Это может включать ежемесячные арендные платежи арендатора, а также любую дополнительную плату за аренду парковочных мест, стиральную машину и сушильные машины или платежи, если вам посчастливилось иметь рекламный щит или башню сотового телефона на вашем объекте.

Расходы: Отчет о доходах и расходах должен также включать деньги, которые вы тратите на год. Это может включать:

• Налоги на недвижимость
• Страховые платежи
• Сборы за воду и канализацию: если вы несете ответственность за коммунальные услуги.
• Затраты на электроэнергию: если вы несете ответственность за коммунальные услуги.
• Сборы за газ: если вы несете ответственность за коммунальные услуги.
• Затраты на нефть: если вы несете ответственность за коммунальные услуги.
• Обслуживание: Большинство инвесторов и / или риэлторов оценят процент за обслуживание. Традиционно эта сумма составляет пять процентов от валового операционного дохода. Расходы на обслуживание будут варьироваться в зависимости от размера имущества, возраста объекта и объема внешнего пространства. Он может включать в себя такие вещи, как затраты на озеленение, затраты на ремонт или замену устаревших или неисправных светильников, дверных замков, окон, потрескавшихся плит, утечек сантехники, утечек крыши или шатких перила.
• Затраты на вакантные места: большинство инвесторов будут учитывать фактор вакансий. В зависимости от типа собственности вы можете ожидать, что этот показатель будет составлять от пяти до десяти процентов от валового операционного дохода. Затраты на вакансию могут включать затраты на продажу недвижимости, такие как размещение рекламы для вашей аренды и расходы на владение недвижимостью, такие как налоги и страхование.

Соберите документы, относящиеся к доходам, расходам и управлению имуществом

Элементы из отчета о доходах и расходах: Прежде чем вы разместите свою арендуемую недвижимость для продажи, вам захочется найти твердые копии предметов, которые вы включили на отчете о доходах и расходах. Вы захотите собрать эти заявления за предыдущий год. Это может включать в себя все счета за коммунальные услуги, страховые заявления, налоги на недвижимость, ипотечные платежи, арендные платежи, расходы на техническое обслуживание и т. Д.

Вы должны отсканировать все эти квитанции в компьютер, чтобы у вас также была цифровая копия. Это упростит отправку товара потенциальному покупателю, адвокату или риэлтору, если потребуется, поскольку у вас уже будет доступ к нему в электронном виде.

Копии всех применимых договоров аренды: Вам захочется собрать копии всех договоров аренды для текущих арендаторов. Это будет использоваться для проверки текущей арендной платы, а также продолжительности аренды.

Список недавних улучшений свойства: В последние годы вы должны составить список любых улучшений, которые вы внесли в собственность. Например, наденете ли вы новую крышу, замените печь или отремонтируете кухню? Вы также захотите включить приблизительную дату выполнения работы и, возможно, приблизительную стоимость улучшения.

В вашем списке улучшений вы захотите добавить описательные прилагательные. Например, вместо того, чтобы говорить, отремонтированная кухня, может быть более привлекательной, чтобы сказать, отремонтированная кухня, в том числе шкафы с серым шейкере, белый белый гранит и скошенный backsplash метро.

Кроме того, вы также должны найти доказательства того, что работа была выполнена. Это могут быть копии счетов-фактур, контрактов на работу или другие квитанции.

Зачастую, риэлтор будет использовать этот список улучшений при составлении сведений о листинге для вашего имущества. Поэтому этот список должен быть максимально полным.

Копии любых разрешений: Первое, что вам нужно сделать, это убедиться, что на вашем объекте нет открытых разрешений. В зависимости от вашего города вы можете либо сделать этот запрос лично, по телефону или в Интернете. Это известно как открытый запрос публичных записей.

Если есть какие-либо открытые разрешения на недвижимость, вам, вероятно, придется закрыть их перед продажей. Вам нужно будет определить, какая работа должна быть завершена, нанять лицензированного подрядчика для завершения работы, затем вывести инспектора из города и убедиться, что работа была выполнена для кодирования, чтобы они могли закрыть разрешение.

Вы должны собрать или получить копии всех разрешений на любую работу, которая когда-либо была завершена на этом имуществе. Ваш город должен быть в состоянии предоставить вам копии всех разрешений, зарегистрированных для имущества.

Определить потенциал прибыли

Вы должны оценить свои финансы, чтобы получить приблизительный размер того, сколько денег вы могли бы сделать, если продаете свою собственность.

1. Сколько вы должны по ипотеке? У вас есть штрафы за предоплату?

2. Знайте стоимость закрытия, за которую вы будете нести ответственность во время продажи вашей недвижимости. Это может включать налог на передачу недвижимости при продаже, комиссию риэлтора при продаже, регистрационные сборы и гонорары адвоката.

3. Знайте, какова ваша налоговая база для собственности, чтобы вы знали, сколько налогов вам нужно. Поговорите со своим бухгалтером, чтобы определить, какова ваша налоговая база.

В целом, ваша основа будет связана с расходами, которые ушли в собственность, которые не были списаны в конкретном году, например, цена покупки, затраты на закрытие и улучшения, минус, сколько вы списали в амортизацию года.

4. Знайте, какова грубая рыночная стоимость вашего имущества. Вы должны найти два или три сопоставимых свойства, которые были проданы в вашем районе за последний год. Вы можете использовать эти цифры, чтобы получить общее представление о ценовом диапазоне, в котором ваша собственность должна продаваться.

5. Возьмите на себя грубую рыночную стоимость своей собственности, за вычетом суммы, оставшейся на вашем ипотеке, за вычетом расходов на закрытие продаж вашей недвижимости, чтобы определить, сколько денег вы уйдете с продажи.

6. Затем вам нужно определить, сколько денег вы будете платить налогами на прирост капитала. Для этого вы возьмете продажную цену своей собственности за вычетом налоговой базы. Эта сумма будет определять то, что вы обязаны налогами на прирост капитала. Удостоверьтесь, что вы говорите со своим бухгалтером, потому что могут быть сценарии, когда вы уходите с очень небольшими деньгами при продаже, но должны значительно больше в налогах на прирост капитала из-за амортизационных отчислений, полученных во владении имуществом.

Техническое обслуживание

Отсроченное обслуживание: Перед продажей вы захотите, чтобы ваша собственность выглядела как можно лучше. Настало время решить любые проблемы обслуживания, которые вы откладываете. Это может включать окраску общих зон, улучшение ландшафтного дизайна или обуздание апелляции, установку беговых туалетов или небольших капель в кранах.

Усовершенствования капитала: Вам также необходимо определить, стоит ли завершить какие-либо капитальные улучшения до продажи. Поможет ли улучшение добиться большей отдачи, чем это стоит? Например, можете ли вы поместить новую крышу в собственность за меньшую рыночную ставку?

Имеет ли смысл вкладывать больше денег в собственность? Если вы не сделаете такие улучшения, это уменьшит возможность продажи? Будет ли плохая крыша, гниющая колода или дыры в стенах сдерживать кого-то от покупки имущества?

Общие советы

Уведомлять арендаторов: Когда ваша арендная собственность действительно находится на рынке, потенциальные покупатели должны будут иметь возможность ввести хотя бы одну арендную единицу, когда они просматривают недвижимость. Поэтому вам придется определить, как и когда вы будете уведомлять арендаторов о том, что вы отправляете имущество на продажу. В зависимости от размера вашего имущества вам может не потребоваться уведомить всех арендаторов о намерении продать недвижимость. Вам нужно будет только уведомить арендаторов, чьи квартиры вы хотите показать потенциальным покупателям.

Иногда арендаторы опасаются, когда они слышат, что недвижимость собирается на продажу. Они опасаются, что они будут перемещены, когда они будут проданы. Они также беспокоятся о том, как новый хозяин будет управлять имуществом. Некоторые арендаторы также будут использовать это как возможность выступить против арендодателя по разумным и необоснованным вопросам, поэтому будьте осторожны, чтобы позволить жильцам взаимодействовать с потенциальными покупателями.

Заполните все вакансии: Перед продажей вы в идеале будете иметь 100-процентное размещение в своей собственности. Если у вас есть вакансия, не разрезайте углы, чтобы быстро заполнить вакансию. Удостоверьтесь, что вы все еще следите за полным процессом отбора.

Если ваше имущество не продается быстро, вы будете застревать с любым арендатором, которого вы разместите в собственности. Вы также не хотите размещать проблемных арендаторов в собственности, которые могут нанести ущерб собственности в то время, когда она должна выглядеть лучше. Лучше иметь свободную единицу, чем занятую плохим арендатором.

Интервью риэлторов: Вам нужно будет найти риэлтора, чтобы перечислить вашу арендуемую недвижимость. Если у вас уже есть риэлтор, с которым вы работали в прошлом и вам комфортно, тогда вы все настроены.

В противном случае вам нужно будет взять интервью у нескольких риэлторов. Важно искать риэлторов, которые специализируются на типе собственности и области, в которой вы продаете. Отдельные семейные дома или виллы могут не нуждаться в специализированных специалистах, но для многоквартирных домов, торговой недвижимости, собственности смешанного использования или других более уникальных инвестиций вы хотите найти того, кто имеет успех, продавая тип собственности, который вы пытаетесь продать. Подумайте об этом так же, как адвокаты специализируются в определенных областях, таких как развод, налоговая апелляция или корпоративное право.

Когда поставить его на рынок? Инвестиционные свойства не соответствуют тем же правилам, что и продажа первичных резиденций домовладельцам. Обычный рынок жилья сильнее всего весной, так как семьи пытаются попасть в свои новые дома до нового учебного года.

В целом вы можете разместить инвестиционную недвижимость для продажи в любое время года. Вы можете видеть более низкую активность во время праздников или в летнее время.