Оцените арендуемую недвижимость - 4 вещи для рассмотрения

Когда вы планируете приобрести арендуемую недвижимость, есть четыре соображения, которые помогут вам сделать лучший выбор. Эти следующие четыре фактора могут помочь вам оценить инвестиции:

• Местоположение
• Финансовые показатели
• Ремонт
• Текущий рынок

Оценка местоположения объекта

Местоположение является одной из наиболее важных вещей, которые следует учитывать при оценке потенциального инвестиционного имущества. Это может помочь вам получить обоснованное представление о потенциале собственности, чтобы оценить его на протяжении многих лет.

Например, гуру недвижимости Роберт Кийосаки рассказывает о преимуществах покупки доходной собственности возле сообщества колледжа. Причиной является то, что всегда есть достаточный запас арендаторов, родители учеников обычно платят арендную плату, и вы можете часто взимать более высокую арендную плату из-за желательности района и увеличения спроса на квартиры.

Что такое соседство?

• Это пригород или город?
• Это близко к магазинам, транспортным узлам, больницам и школам?
• Какой тип арендатора захочет там жить? (семьи, пожилые люди, одинокие люди, средний класс и т. д.)
• Есть ли достаточный запас арендаторов в этом районе?
• Это близко к вашей нынешней резиденции?
  -Если это далеко, вам придется учитывать транспортные расходы с точки зрения финансовых затрат от коммутирующих и альтернативных затрат от потери производительности.
• Является ли соседство стабильным, расширяющимся или упадком?
  - Есть много свободных свойств или есть много нового строительства?

• Вы видите возможность для роста в будущем?
  - Например, строится новая железнодорожная линия, которая соединяется с крупным городом, или новая компания переезжает в этот район и создает новые рабочие места. Это может значительно повысить желательность местоположения.

Оценка финансовых показателей недвижимости

Знай свой бюджет

• Сколько можно вкладывать в эти инвестиции?
• Сколько вы можете позволить себе потерять?
• Если вам нужны дополнительные средства, откуда вы их получите?
• Каков будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке и процентная ставка?

Посмотрите на значение свойства

• Попросите просмотреть фактические листы доходов и расходов на недвижимость. Если они отсутствуют, убедитесь, что вы можете разумно прогнозировать эксплуатационные расходы.
• Рассчитайте чистый операционный доход (NOI) для данного объекта.
  - Какова стандартная норма вакансий для вашего региона?
  - Какова прогнозируемая арендная плата за недвижимость?
  -Что бы стоило страхование?
  -Как много налогов?
  -Что будет стоить обслуживание имущества?
• Вы определили ставку капитализации вашего рынка (максимальная ставка)? Если вы не знаете о Cap Rate на вашем рынке, вам следует проконсультироваться с местным брокером по недвижимости.
  - Когда вы определили Cap Cap, теперь вы можете разделить NOI на Cap Rate и получить текущее значение свойства.
• Вы провели сравнительный анализ рынка (CMA)?
  -Какие сопоставимые дома в этом районе продаются? Если вы покупаете арендуемую недвижимость или хотите перевернуть дом, вам нужно будет убедиться, что вы не переплачиваете за недвижимость.

Оцените, какие ремонты необходимы

Какие ремонты вам удобны?

• Вы хотите недвижимость, которая просто нуждается в лакокрасочном покрытии и новом ковре, вы в порядке с умеренным количеством работы или вам комфортно с реабилитацией кишечника (новая сантехника, электричество, полы, стены и т. Д.) < Можете ли вы позволить себе делать эти ремонты?

Стоимость ремонта сильно варьируется в зависимости от того, можете ли вы сделать это самостоятельно или если вам нужно нанять кого-то другого, чтобы сделать это.

• Ваш бюджет на строительство материалов и мастерства также будет широко варьироваться в зависимости от того, ремонтируете ли вы дом на миллион долларов или квартиру на пятьдесят тысяч долларов.
• Другое общее правило: ремонт всегда будет стоить дороже, чем вы планировали. Если вы нанимаете подрядчика, двухнедельная работа часто превращается в четыре недели. Даже если вы сами делаете ремонт, расходы могут выйти из-под контроля.
• Например
  : вы планируете положить новую сухую стену в комнату за 800 долларов. Когда вы открываете стены, вы обнаруживаете нашествие термитов и необходимость не только истребить, но и перекраивать стены. Неожиданные расходы, подобные этим, быстро складываются. Вы не только получите более высокий бюджет на строительство, но и будете оплачивать дополнительные финансовые затраты, называемые «мягкими расходами», для оплаты ипотеки, налогов на имущество и страхования на вакантную недвижимость, пока эти дополнительные ремонты будут завершены. Оценка инвестиций по сравнению с текущим рынком

Попытка перевернуть McMansion во время рецессии не будет самым простым предприятием. В рецессии покупка заложенного имущества для сдачи в аренду жильцам может быть лучшей ставкой для успеха. Вам нужно посмотреть, что сейчас происходит на рынке недвижимости, и соответствующим образом скорректировать свой план. Если вы купите этот McMansion и у вас есть деньги, чтобы удерживать его в течение семи лет, пока вы не сможете продать его с прибылью, то да, это потенциально может быть хорошей инвестицией.

Еще одна вещь, на которую нужно обратить внимание при покупке недвижимости, - это ее стоимость перепродажи. Очень желательными активами являются те, которые можно легко купить и продать независимо от рынка. Они всегда пользуются спросом. Думайте о них как о необходимости, как о хлебе и воде.

Люди не нуждаются в доме с бассейном и телевизором. Людям нужен дом с чистой ванной и крепкой крышей. Вы хотите, чтобы ваша собственность привлекала наибольшее количество людей, поэтому у вас есть наибольшее количество потенциальных арендаторов и покупателей.

ABC's Property Investing