Арендаторов в Общих 1031 биржах

К. Грант Коннесс, Президент, Группа 1031 Альтернативы

Вы устали от тех полуночных телефонных звонков и изнурены от хлопот со своими арендаторами? Возможно, вы разочарованы тем, что вы преследуете арендных чеков и ремонтников? Может быть, вы действительно хотели бы продать свою аренду или небольшой жилой дом, но вы боитесь налоговых последствий. Фактически, вы, возможно, подумали о покупке части нового торгового центра, но вы, конечно же, не можете размахивать покупкой, заплатив наличные деньги и никогда даже не заплатили наличными за дом.

Если это звучит так, как ты, вот хорошие новости. Используя 1031 Арендаторов в Общей Бирже, вы можете продать это аренду или многоквартирный дом, избежать налога на прирост капитала и по-прежнему держать ваши деньги в работе для вас. Арендаторы в Common, известные как TIC, являются одним из лучших способов, которым инвестор может участвовать в собственности одного или нескольких высококачественных свойств, сохраняя при этом богатство и избегая головных болей управления имуществом.

Арендаторы в общем режиме обмена 1031 позволяют использовать диверсификацию

Например, скажите, что вы продаете четыре пакета, которыми вы владеете в течение 15 лет, и у вас есть собственный капитал в размере 400 000 долларов США. В зависимости от количества долг, который вы по-прежнему нести на себе, цена покупки ваших новых инвестиций может составлять около миллиона долларов. Хотя это очень много денег, вы по-прежнему не можете претендовать на покупку недвижимости высшего качества. Однако, если вы решили вместо этого инвестировать в TIC, то $ 400 000 акций могли бы приобрести миллионный доход в размере 30 000 000 долларов США.

Арендодатели на общей бирже 1031 позволяют осуществлять диверсификацию нескольких различных объектов в разных географических точках. Вы можете инвестировать в склад или складские помещения, элитный отель или офисный комплекс, больницу или вспомогательное жилое помещение или многоквартирный дом, рассчитанный на миллионы.

Эта диверсификация может снизить риск вашего инвестиционного портфеля и потенциально увеличить его стоимость.

Спросите доверенного инвестиционного консультанта, а не человека, продающего вам инвестиции.

СОВЕТ. Прежде чем инвестировать в любых 1031 Арендаторов в Common Exchange, пожалуйста, убедитесь, что доверенный поверенный просматривает документы и проводит тщательную проверку. Сюда входит возможное расследование лица, продающего ценную бумагу, в том числе за то, чтобы удостовериться, что компания имеет соответствующую лицензию. Есть много мошенников, разбогатейте быстрые семинары-мошенники, работающие в этом конце бизнеса.

Правила IRS для арендаторов в общем обмене 1031

Правила IRS для Exchange 1031 должны быть тщательно соблюдены для отсрочки прироста капитала и налога на возврат амортизации. Отчужденная собственность должна храниться для инвестиций или использоваться в торговле или бизнесе владельца.

Пять общих требований к потенциально успешному обмену TIC 1031:

1. 100% выручки от продажи должны быть реинвестированы, а стоимость коммерческого Заменяемого имущества должна быть равна или больше, чем Отклоненное имущество.
2. Квалифицированный посредник становится назначенным продавцом и удерживает все доходы от продажи Отчужденной собственности.
3. Существует 45-дневный идентификационный период, во время которого в письменной форме необходимо идентифицировать по меньшей мере три «Сплошные» свойства замены.
4. Правило 200% указывает, что можно идентифицировать любое количество свойств замены, но их совокупное значение не должно превышать 200% значения Relinquished Property.
5. Если правило трех свойств и правило 200% не применяются, совокупная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, которая должна быть приобретена на бирже, должна составлять не менее 95% от общей справедливой рыночной стоимости всех идентифицированные свойства.

Под редакцией Элизабет Вайнтрауб. На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

К. Грант Коннесс, Президент, 1031 Alternatives Group

После выбора недвижимости для замены инвестор имеет 180 дней с даты передачи Переуступленной собственности покупателю для закрытия нового имущества. Если срок погашения налоговой декларации инвестора с любыми расширениями в течение налогового года, в котором было продано Проданное имущество, превышает 180-дневный период, то обменная сумма 1031 должна быть завершена к этой дате.

Инвесторы также должны помнить, что часть этого 180-дневного периода, возможно, уже использовалась в течение 45-дневного периода идентификации. Нет никаких расширений и исключений из правила 45 дней, включая выходные и праздничные дни. Если предел превышен, весь обмен может быть дисквалифицирован, и последуют штрафы и налоги.

Если инвестор приобретает долю в более чем одном имуществе, рекомендуется убедиться, что запланированные даты закрытия до истечения срока.

Арендаторы в общем обмене и титульном страховании

Как владелец в TIC, вы получите отдельный документ как общий арендодатель, а также политику титула, гарантирующую процентную долю вашего интереса в собственности. У вас есть те же права, что и у любого другого владельца.

Поток денежных средств и потенциал оценки от арендаторов в общем 1031 Exchange

Существует потенциал для дохода пропорционально вашей дробной собственности, которая потенциально может быть больше, чем денежный поток, полученный вами от ваших прошлых инвестиций.

Движение денежных средств может быть компенсировано обесценением вашей базы в новой покупке.

Вы также разделяете пропорциональную оценку, если таковая имеется, собственности, если она в конечном итоге продана. TIC считается ценным инструментом планирования недвижимости, так как ваши наследники должны получить усиленную основу после вашей кончины.

Под редакцией Элизабет Вайнтрауб. На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

К. Грант Коннесс, Президент, Группа 1031 Альтернативы

В середине-конце 1990-х годов инвесторы неоднократно обращались к IRS с просьбой о принятии предварительных решений относительно того, являются ли неразделенные (дробные), Арендаторы в общих интересах в недвижимом имуществе было юридическим лицом, имеющим право на отсрочку налогообложения в соответствии с разделом 1031.

В ответ на это в октябре 2000 года IRS выпустила процедуру поступлений 2000-46. Эта процедура выразила обеспокоенность в связи с тем, что некоторые арендаторы в общих отношениях могут рассматриваться как партнерские отношения для целей федерального налогообложения и, следовательно, не имеют права на рассмотрение в 1031 году.

IRS дал понять, что он больше не будет выносить никаких предварительных решений. Это решение было отменено в марте 2002 года, а затем Процедура доходов 2002-22.

Известный как «Rev. Proc.», «Процедура доходов 2002-22» изложил 15 пунктов, которые будут рассмотрены IRS, когда », рассматривая просьбу о принятии решения о неразделенной частичной заинтересованности в аренде недвижимого имущества не является интересом к субъекту предпринимательства » - это означает, что партнерство, которое не квалифицировалось бы, могло бы поставить обмен рисками на риск и последствия для налогообложения.

Однако получение предварительного решения будет практически невозможным. Большая часть информации, требуемой для обзора IRS, даже не доступна до тех пор, пока спонсор не будет готов приобрести недвижимость, закрыть кредит и продать проценты жильцам вместе. Следовательно, причина, по которой большинство советов спонсоров выдает «налоговое мнение» «должно» или «будет», находится в Меморандуме о частном размещении.

Руководство по правилам доходов для арендаторов в обычных биржах 1031

Rev. Proc. были установлены четкие руководящие принципы для структуры, финансирования и управления Арендаторами в общей собственности. Он позволяет от 2 до 35 совладельцев, хотя спонсоры и кредиторы могут устанавливать более низкие лимиты для некоторых свойств, которые обычно составляют от 10 до 25 инвесторов.

Муж и жена иногда рассматриваются как единое целое (в зависимости от законодательства штата), и ни один из совладельцев не может подать налоговые декларации в качестве партнерства. Каждый совладелец имеет право продать или разделить свою дробную собственность, но только после того, как предложил ее для продажи другим. Существует пропорциональное распределение прибыли, а также долга (ипотека).

Благодаря этим более четким рекомендациям индустрия TIC начала всерьез и привлекла большее количество новых спонсоров, брокеров / дилеров и зарегистрированных представителей на рынок. Начиная с 1990-х годов, большой интерес проявляли арендаторы в Общих 1031 биржах. Фактически, рост капитала увеличился на 550% в ТИЦ с 2002 по 2004 год. Общая стоимость инвестиций в ТИК, закрытых в 2007 году, оценивается в более чем 8 долларов США. 5 миллиардов. Некоторые говорят, что это число еще выше - до 10 миллиардов долларов (при использовании рычагов).

Арендаторы в общих предложениях аккредитованным инвесторам

Подавляющее большинство предложений TIC производится только для «аккредитованных инвесторов», а это означает, что определенные финансовые критерии должны быть выполнены.

1. Отдельные инвесторы (или в сочетании с супругом) должны иметь чистую стоимость, превышающую 1 миллион долларов.
2. Годовой доход в размере 200 000 долларов США за последние 2 года с ожиданием того, что это будет продолжаться.
3. Общий доход с супругом в размере 300 000 долларов США за последние 2 года с ожиданием отсутствия изменений.
4. Субъект, такой как LLC, Partnership или Corporation, должен иметь активы не менее 5 миллионов долларов США или, если активы менее 5 миллионов долларов США, каждый инвестор должен быть аккредитован как физическое лицо.

Под редакцией Элизабет Вайнтрауб. На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

К. Грант Коннесс, Президент, Группа 1031 Альтернативы

Инвестор может получить ценную помощь в поиске Заместительной собственности от одной из многих компаний, которые специализируются на обработке 1031 биржи и арендаторов в Общих 1031 биржах. Эти специалисты TIC имеют доступ к большому количеству инвестиционных объектов и часто выполняют различные уровни должной осмотрительности, включая сравнение цен, раскрытие информации, чистый доход, отчеты о вакансиях и т. Д.

Обычно спонсорские фирмы тратили огромные суммы денег структурируя эти предложения по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие требованиям IRS для TIC 1031 Exchange. Иногда спонсор связывает имущество с соглашением о покупке, а затем готовит документы о предложениях, которые часто называют Меморандумом о частном размещении (PPM), который затем продается через брокерских дилеров. Несколько спонсоров закрываются на имущество перед его маркетингом, но это может быть более дорогостоящим из-за расходов.

Оценка зарегистрированного инвестиционного представителя

• Выберите зарегистрированного инвестиционного представителя, который специализируется на инвестициях TIC. Это должно быть сделано до продажи вашей инвестиционной собственности.
• Оцените некоторые возможные свойства замены. Когда вы делаете это со своим зарегистрированным представителем по инвестициям, вы должны тщательно изучить спонсоров каждого предложения. Каков их послужной список? Является ли инфраструктура их бизнес-организации адекватной? Квалифицированы ли их руководители, персонал и руководство?
• Убедитесь, что ваш инвестиционный представитель владеет лицензией Series 7 или Series 22 вместе с лицензией Series 63 или Series 66. Он также должен быть опытным в коммерческой недвижимости и иметь проверенный опыт успешных обменов TIC.

Вопросы для Ask Sponsor Companies

• Является ли спонсорская программа хорошо структурированной и справедливой для инвесторов?
• Является ли предложение, собранное тщательно, юридически и механически, с надлежащим раскрытием?
• Достигнуты ли цели, изложенные в документах?
• Являются ли риски, связанные с инвестициями, четко сформулированными?
• Является ли программа, с ее активами, с высокой вероятностью достижения целей?
• Являются ли прогнозируемые цели разумными с учетом фактов?
• Какие существуют гарантии и резервы?

Арендодатели в общем 1031 Обмен позволяет инвестору много вариантов при поиске заменяемых свойств.

Обычно требуется инвестировать в акционерный капитал не менее $ 100 000, но каждое предложение по недвижимости будет иметь минимум, который был определен путем деления общей суммы капитала на возможное количество интересов ТИК.

Каждое предложение PPM должно оцениваться, анализироваться и сравниваться с другими конкурентными предложениями. Должны быть исследованы прошлые, настоящие и будущие ожидаемые расходы, финансовая информация арендатора, местоположение и экологические проблемы, а также исследование рынка недвижимости.

Под редакцией Элизабет Вайнтрауб. На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.

К. Грант Коннесс, Президент, Группа 1031 Альтернативы

Некоторые компании, которые занимаются ТИЦ, завершили тщательную проверку различных возможных инвестиционных свойств. Чтобы сделать это, зарегистрированные представители инвестиций завершают due diligence в своей компании, как правило, через отдел должной осмотрительности; в то время как другие ищут внешние службы «консультантов по due diligence» и адвокатов.

Типы арендаторов в обычных 1031 биржах

1031 Арендаторы на общих биржах могут быть структурированы различными способами, и эти возможности часто поставляются с управлением и финансированием.

Иногда предлагается безналичный кредит, который препятствует тому, чтобы кредитор пошел за другими активами заемщика в случае дефолта. Безопасность кредитора в кредите ограничивается стоимостью имущества.

Однако некоторые кредиторы недавно начали требовать от ответственного лица подписать ответственность за то, что арендная плата, полученная от имущества, не используется для погашения кредита, а вместо этого направляется на ремонт и т. Д. Другие кредиторы указали, что TIC и, иногда, каждый индивидуальный покупатель, должны гарантировать кредитору любые будущие экологические проблемы. Инвесторам настоятельно рекомендуется внимательно изучать кредитные документы и PPM, чтобы избежать возможности ответственности, намного превышающей их первоначальные инвестиции.

При проведении due diligence по программам TIC инвесторы должны тщательно сравнить структуру и соответствие с 15 Rev. Proc. методические рекомендации. Транзакция, которая существенно отклоняется, может привести к тому, что IRS откажется от нее, тем самым подвергая инвесторов будущие налоговые последствия.

Предложения структурированы с документом, подписанным каждым владельцем, предоставляя спонсору полномочия обрабатывать ежедневное управление имуществом. Там может быть договор аренды или соглашение об управлении, которое содержит отклонения в том, как арендные платы и собранные средства распределяются между владельцами TIC.

Предложения могут также содержать арендаторов в общем соглашении, в котором описывается взаимосвязь между индивидуальным инвестором и другими совладельцами TIC. TIC также может быть структурирован как объект специального назначения (SPE), где ни один человек не указан как владелец. В рамках SPE одна компания с ограниченной ответственностью приобретает и владеет интересами TIC. Эта структура обеспечивает дополнительный уровень защиты ответственности для совладельцев и кредитора. Обычно спонсор TIC не несет ответственности за управление инвестициями, и необходимо использовать независимое управление.

Являются ли арендаторы в общих биржах ценными бумагами или недвижимостью?

Большинство спонсоров рассматривают инвестиции TIC как ценные бумаги, поскольку они соответствуют определению безопасности либо в государстве, в котором находится собственность, либо в различных государствах, где Спонсор намерен предложить его для продажи. Это означает, что только лицензированные дилеры ценных бумаг могут продавать эти инвестиции с надзором SEC. Однако все интересы ТИК, в том числе ценные бумаги, передаются по акту, и большинство государств классифицируют их как недвижимость.

Вопрос о том, является ли инвестирование в недвижимость безопасным, может быть сложным, и проблема вызывает серьезное потрясение.

В то время как покупка TIC-процентов является сделкой с недвижимостью для 1031 целей, большинство из них продается как ценные бумаги. Однако неудивительно, что некоторые спонсоры продолжают продавать интересы ТИК в качестве недвижимости и не продают их как ценные бумаги.

Поскольку брокеры по недвижимости обычно участвуют в продаже Relinquished Property, маркетинговые предложения TIC через этих же брокеров только кажутся логичными, поскольку они могут идентифицировать потенциальных инвесторов. Конфликт лежит в правилах FINRA, (Регулирующий орган по финансовой индустрии) и Комиссии по ценным бумагам и биржам, которые запрещают уплату комиссии или комиссии любому, кто не владеет лицензией на ценные бумаги.

Это фактически исключает оплату реферальных сборов или комиссионных для брокеров по недвижимости. К сожалению, эти правила, предназначенные для защиты инвесторов, не поощряют профессионалов в области недвижимости представлять преимущества транзакции TIC своим клиентам по обмену 1031.

Спрос на арендаторов на общих 1031 биржах Сильный

Инвестор должен рассмотреть ТИЦ как собственность, которая будет проводиться как инвестиции с умеренной и долгосрочной перспективой. Если важна ликвидность, следует рассмотреть альтернативные варианты.

Спрос на арендаторов в общих свойствах продолжает расти с каждым годом. Достаточно сказать, что максимальная скорость рынка TIC и процесс обмена 1031 могут быть сложными для инвесторов, незнакомых с TIC, но возможности для экономии прибыли и налогов огромны.

Ценные бумаги, предлагаемые через любую компанию по ценным бумагам, должны предложить вам следующее заявление, на которое вы не можете положиться:

Этот материал не является ни предложением о продаже, ни запросом на покупку какой-либо ценной бумаги. Информация предназначена только для обсуждения и информации. Он не предназначен для замены компетентного юридического, налогового или финансового планирования. Применимые налоговые кодексы распространяются только на федеральный закон. У отдельных государств могут быть свои дополнительные налоговые коды. Пожалуйста, свяжитесь с соответствующим налоговым и юридическим специалистом в вашем штате. Эта информация предоставляется из источников, которые считаются надежными, но должны использоваться в сочетании с профессиональными советами, которые соответствуют вашей личной ситуации.

Под редакцией Элизабет Вайнтрауб. На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.