В чем разница между кооперативами и квартирами?

Вы задавались вопросом о различиях между кооперативами и квартирами? Ты не один. Хотя, это может удивить вас, узнав, что квартиры не стали популярными до 1960-х годов. Когда руководство FHA окончательно разрешило финансирование кондоминиумов, концепция кондо-комплекса взлетела. До этого почти все здания, которые позволяли многим многочисленным владельцам, были кооперативами. Сегодня вы найдете большинство кооперативов или кооперативных жилых зданий в крупных столичных городах.

Люди склонны связывать кооперативы с Нью-Йорком, но вы также можете найти кооперативы в таких крупных городах, как Сан-Франциско, Миннеаполис, Вашингтон, округ Колумбия, Атланта, Бостон, Сиэтл, Индианаполис , Детройт и Чикаго, Тусон и Феникс, в том числе несколько во Флориде, а другие посыпались по всему Восточному побережью.

Что такое кооператив?

Кооператив - это не настоящая недвижимость. Недвижимость - это земля, в сочетании с любыми структурными улучшениями, включая подземные и воздушные права. Вместо этого кооператив является корпорацией. Когда покупатель покупает кооператив, покупатель покупает акции в корпорации и имеет право занимать определенную единицу. Покупатель-кооператив не покупает устройство или часть самого здания.

Кроме того, покупатель кооператива может или не сможет финансировать покупку кооператива. Не каждый банк будет делать кооперативный кредит. Среди банков, которые займут кооперативный кредит, не каждый кооператив квалифицируется как квалифицированное здание.

Покупатели должны проверить со своим кредитором, чтобы выяснить, находится ли кооператив в его утвержденном списке.

Покупатель кооператива также платит ежемесячную плату кооперативу. Эта комиссия включает долю прората для ипотеки здания, если таковая имеется; заработная плата швейцара, обслуживающего персонала, возможно, строительного надзирателя; страхование структуры; регулярное техническое обслуживание, содержание и очистку общих помещений, включая налоги на недвижимость.

Одним из возможных недостатков кооператива, говорят критики, является тот факт, что владелец часто будет платить две ипотечные кредиты. Она будет платить свою ипотеку за кооператив и ипотеку здания для кооператива, который также может быть рефинансирован для оплаты капитальных улучшений для здания.

Что такое кондо?

В отличие от кооператива, когда покупатель покупает кондо, покупатель приобретает недвижимость. Покупатель владеет пространством между стенами, полами и потолками, обычно до середины. Единица оценивается отдельно для целей налогообложения, и покупатель платит налоги непосредственно участнику-участнику (или по счету кредитора).

Кондоминиум может финансироваться отдельно, а имущество обеспечено залогом доверия или ипотекой в ​​зависимости от законов штата. Структурный дизайн кондо - это отдельная единица, которая может быть одной историей, несколькими историями или даже отделенными.Например, у меня есть односемейный дом на Гавайях, который обозначается как кондоминиум, но это самостоятельная структура со своим двором.

Покупатель кондоминиума также, как и кооперативный покупатель, платит ежемесячную плату. Эти сборы выплачиваются ассоциации домовладельца. Плата за оплату ТСЖ за обслуживание общих помещений, внешнюю часть здания, крышу, страхование, управление ассоциациями и часто может включать в себя некоторые коммунальные услуги, такие как вода и сборщик мусора.

В некоторых сбора за обслуживание взимается комиссия за клуб, тренажерный зал и бассейн / спа.

Больше различий между кооперативом и кондомом

Вообще говоря, кооператив часто дешевле купить, чем кондоминиум, а это значит, что он может стоить дороже, чтобы купить кондо. Тем не менее, компромисс заключается в том, что сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть выше, чем сборы ТСЖ в кондоминиуме.

Важнейшим отличием кооператива и кондоминиума является тот факт, что не может быть теплое тело с наличными можно купить кооператив. Кооперативы регулируются советом директоров, определяемым акционерами кооператива. Кондомы управляются также советом директоров, но эти советы не одобряют покупателей. Кооператив имеет право одобрить предполагаемого покупателя. В то время как покупатель не может быть отклонен из-за дискриминации, определенной законом о справедливом жилье, покупатели должны пройти строгий контроль.

Некоторые кооперативы не позволяют иностранным покупателям приобретать единицу. Многие кооперативы не позволяют инвесторам или покупателям второго дома, поскольку они предпочитают владельцев жилья. Кооперативные доски будут тщательно изучать заявку потенциального покупателя, финансовую отчетность, список активов и обязательств, кредитный отчет, балансы банков, включая обзор рекомендательных писем от друзей и деловых партнеров, завершенных личным собеседованием.

Хотя эта процедура может показаться крайним вторжением в личную жизнь, владельцы кооператива одобряют этот процесс, потому что они могут быть очень избирательными из людей, которые живут в здании. Когда человек покупает кондоминиум, нет выбора процесса соседей, и никто не сможет помешать громкой дэт-металлической группе заняться соседями по соседству.

С другой стороны, комиссия кооператива также утверждает покупную цену. Если цена настолько низкая, что она может повлиять на стоимость других акционеров, совет директоров может отказаться одобрить продажу. Кондо-ТСЖ не имеет таких полномочий для предотвращения продажи.

Многие кондоминиумы ограничивают количество аренды в процентах от общего количества единиц. Процент в целом колеблется от 80 процентов занятых владельцем до 50 процентов. Это предназначено для предотвращения превращения комплекса в жилой комплекс и снижения стоимости. Большинство кооперативов не допускают сублицензий или аренды.

Можно жить в кондо-комплексе годами и никогда не знать соседей. Это вряд ли произойдет в кооперативе, где владельцы знают всех и все о вас.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.